臺灣博碩士論文加值系統

近年來都市更新（urban regeneration）可說是都市發展建設之趨勢，都市更新條例於民國八十七年公佈實施，期望透過集結公私部門的資源與資金整合，確保計畫實施可行性與持續性，但由於公私合夥（public-private partnerships）參與都市更新開發內外條件牽涉之不確定性因素與多重目標設定相當複雜，導致投資收益及成本的不確定性，使合夥參與都市更新開發風險性偏高，造成台灣地區都市更新開發成效不彰。國內以往有關公私合夥參與都市更新開發相關研究，多僅於開發階段合夥機制之建立與合夥相關理論分析，缺乏對影響開發可行性甚鉅之財務風險評估研究。
本研究以財務風險觀點，依據公私合夥參與都市更新開發機制，探討公部門釋出之獎勵要項與私部門投資評估分析之要素，分析其投資風險構面之關鍵因素，建立開發財務風險評估模式，並運用敏感度分析法（sensibility analysis）、情境分析（scenario analysis）及徑路分析（path analysis）等財務風險技術進行定量分析，進一步以「台中市建國市場」都市更新開發案作為實證模擬，且回饋修正模型。本研究主要結論如下：
一、本研究依分類研擬公私合夥參與都市更新開發評估因子架構，期望有助於往後公私部門投資開發協商決策之參考。
二、透過公私合夥參與都市更新開發評估因子影響路徑模型，瞭解正確及有效之開發財務風險評估路徑，提供公私部門投資談判與決策之彈性運用。
三、經由本研究財務風險評估模式計算其開發期所需資金和資金回收報酬率與風險值，提供詳細完整財務風險評估，進而降低開發投資風險。
四、藉由本研究進行之個案實例模擬，檢測模式之可行性及經濟效益，證明此模式為一適當模式。

Urban regeneration is a trend for urban development in recent years. The urban regeneration statute proclaimed and dispensed in 1998 in Taiwan, which expects to integrate fund and materials of public-private partnerships, and assures the feasibility and continuity. However, there are several complex factors of the partnership between public and private sector such as the internal and external conditions which involve the uncertain elements and multi-target to result in the unpredictable investment benefit and cost. Due to the result of the partnership, the risk will increase for both sectors when being involved in urban regeneration and also will effect the less achievement of urban regeneration in Taiwan. In Taiwan, the research of public-private partnerships in urban regeneration is still limited by constituting institution without considering the financial risk evaluation.

This study is based on the Financial Risk and the join partnership of public and private sector in urban regeneration system to confer the factor of the incentive from public sector and the investment evaluation from private sector. Moreover, this research also analyzes the key factor of the investment risk segment to create and develop the model of financial risk evaluation. Methodology was conducted to the quantitative analysis by using the financial risk technique such as sensibility analysis, scenario analysis, path analysis, etc. Furthermore, the urban regeneration plan with “Taichung Jianguo market” as the simulation case study amends the research model.

The conclusion of this study will be shown as follows:
1. this study is based on the classification and draws the structure of development evaluation factors of pubic-private sector in urban regeneration, which will benefit the interaction of the investment developing negotiation for both public and private sector.

2. this study uses the impact pattern model of evaluation factor of public-private sector in urban regeneration to understand the accuracy and efficiency of the financial evaluation pattern and to provide the implement of investment negotiation and resilience decision making.

3. this research has indicated the capital development, the returning capital rate and the risk value using the model of financial risk evaluation. It has also provided the financial evaluation in details to reduce the investment risk.
4. by the simulation case study, this study exams the implement and the economic benefit to prove this model as an appropriate model.

目 錄
中文摘要……………………………………………………………………………………...Ⅰ
英文摘要…………………………………………………………………………………….. Ⅱ
謝 誌……………………………………………………………………………………...Ⅳ
目 錄……………………………………………………………………………………...Ⅴ
表 目 錄……………………………………………………………………………………...Ⅶ
圖 目 錄……………………………………………………………………………………...Ⅷ
第一章 緒論
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究範圍 2
第四節 研究方法與流程 3
第二章 文獻回顧
第一節 公私合夥與都市更新理論之探討 8
第二節 公私合夥參與都市更新開發之應用 14
第三節 財務風險管理模式之評估分析 19
第四節 相關文獻探討 26
第三章 合夥參與都市更新開發財務評估分析與模式建立
第一節 公私合夥參與都是更新開發財務評估分析………………………………….31
第二節 財務風險評估模式建立 36
第四章 個案模擬研究分析
第一節 個案概述 45
第二節 財務及投資計畫 48
第三節 投資報酬結果分析 53
第五章 合夥開發計畫風險應用分析
第一節 敏感性分析 55
第二節 情境分析 60
第三節 徑路分析 68
第六章 結論與建議
第一節 結論 73
第二節 建議 77
參 考 文 獻
附錄
附錄一：研究個案開發時期之現金流量表…………………………………………….81
附錄二：敏感度分析表………………………………………………………………….84
附錄三：情境分析表……………………………………………………………………85



表目錄
表 2-1 都市更新發展歷程中規劃型態、負責機構關係表 13
表 2-2 公私合夥理念研究之相關文獻整理表 27
表 2-3 都市更新開發財務分析研究之相關文獻整理表 28
表 2-4 運用公私合夥於都市更新研究之相關文獻整理表 29
表 3-1 公私合夥參與都市更新開發之獎勵優惠要項一覽表 35
表 3-2 影響開發價值因子分析表 37
表 4-1 建築規劃面積表 48
表 4-2 營建工程費用各項成本試算表 50
表 4-3 租金收入估算表 51
表 4-4 停車場收入估算表 51
表 4-5 營運管理費用假設估算表 52
表 4-6 總投資金額融資假設項目表 53
表 4-7 開發投資財務假設項目表 53
表 5-1 各項開發財務風險因子敏感程度分析表 56
表 5-2 各項開發財務風險因子敏感性分析影度排序表 59
表 5-3 樂觀情境投資報酬分析比較表 61
表 5-4 悲觀情境投資報酬分析比較表 63
表5-5 各種情境之發生機率分配表 66
表5-6 公私合夥參與都市更新開發因子相關性整理歸類表 69
表5-7 各評估影響路徑對投資報酬敏感程度分析表 70

圖目錄
圖1-1研究流程圖 7
圖2-1 公私部門合夥模式圖 11
圖2-2 風險管理理念模式圖 22
圖2-3「報酬率－風險」關係圖 23
圖3-1 公私合夥開發模式流程圖 32
圖3-2 研究模式依據構想圖 38
圖3-3 財務風險評估模式建構流程圖 39
圖3-4 都市更新開發財務風險因子示意圖 40
圖3-5 都市更新開發財務風險評估模式建構圖 41
圖3-6 公私合夥參與都市更新開發財務風險評估因子關係圖 43
圖3-7公私合夥參與都市更新財務風險評估影響路徑架構圖 44
圖4-1 更新地區區位圖 46
圖4-2更新地區位置圖 47
圖4-3 各年度稅後現金流量圖 54
圖4-4 累積現金流量圖 54
圖5-1 各開發財務風險因子對投資報酬分析圖 57
圖5-2 樂觀情境下投資報酬分析比較圖 61
圖5-3 樂觀情境與原有情境稅後現金流量比較圖 62
圖5-4 樂觀情境與原有情境累積現金流量比較圖 62
圖5-5 悲觀情境下投資報酬分析比較圖 63
圖5-6 悲觀情境與原有情境稅後現金流量比較圖 64
圖5-7 悲觀情境與原有情境稅後現金流量比較圖 64
圖5-8 各情境投資報酬分析比較圖 66
圖5-9投資要求報酬率與風險分析圖……………………………………….……..…….....67
圖5-10 公私合夥參與都市更新開發評估影響路徑……………………………..…….....71

參 考 文 獻
一、中文部分
1.台中市政府，「台中車站附近地區辦理都市更新六年示範計畫書」，台中市政府，台中（2003）。
2.宋哲明，風險管理：非金融風險，五南，台北，第12頁（2000）。
3.吳濟華，「推動民間參與都市發展：公私部門協力策略之探討」，台灣經濟，第208期，第1-15頁（1994）。
4.吳英明，「公私部門協力推動都市發展－【高雄21】美國考察報告」，空間，第56期，第61-67頁（1994）。
5.吳英明，公私部門協力關係之研究：兼論都市發展與公私部門聯合開發，復文圖書出版社，高雄，第18-22頁（1996）。
6.金家禾，「都市再發展立法之重要性與相關策略」，人與地雜誌，第163期，第32-33頁（1997）。
7.金家禾，「公私合作開發方式對都市發展影響之研究」，中興法商學院法商學報，第33期，第291-340頁（1997）。
8.林奕秀，「購物中心開發風險管理之初探」，碩士論文，國立成功大學建築研究所，台南（1998）。
9.吳秉蓁，「都市更新容積獎勵對開發時機的影響」，碩士論文，政治大學地政研究所，台北（2000）。
10.吳俊煒，「都市更新容積獎勵對公共設施效益衝擊之研究」，碩士論文，國立成功大學都市計劃研究所，台南（2001）。
11.胡方瓊，「運用公私合夥方式推動市中心再發展之研究-以台南西門市場為例」，碩士論文，國立成功大學都市計劃研究所，台南（1997）。
12.翁樹陽，「建立公私合作策略聯盟以推動都市再開發之探討-英國的發展經驗與啟示」，臺灣經濟，第256期，第48-55頁（1998）。
13.孫維潔，「台北市獎勵民間參與都市更新制度之研究」，碩士論文，國立政治大學地政研究所，台北（1991）。
14.陳佩君，「公私部門協力理論與應用之研究」，碩士論文，國立政治大學公共行政研究所，台北（1999）。
15.郭昇勳，「公私合夥理論與應用之研究」，碩士論文，國立政治大學公共行政學研究所，高雄（2000）。
16.陳宇捷，「都市更新事業中公私合作機制建立之研究」，碩士論文，國立政治大學地政研究所，台北（2001）。
17.郭遠志，「購物中心開發財務風險評估模式之研究」，碩士論文，朝陽科技大學建築及都市設計研究所，台中（2002）。
18.彭雲宏，「集合住宅施工自動化個案研究（二）－建築投資風險分析」，內政部建築研究所研究報告，台南（1995）。
19.黃智彥，「公私協力策略推動都市建設之法制化研究」，碩士論文，國立中山大學公共事務研究所，高雄（1997）。
20.黃家皇，「民間企業從事都市更新可行性評估: 以新竹市城隍廟周圍環境為例」，碩士論文，中華大學建築與都市計畫學系，新竹（2000）。
21.黃俊源，「都市更新投資案開發價值之研究－實質選擇權模型之運用」，碩士論文，朝陽科技大學財務金融研究所，台中（2000）。
22.黃凰綺，「應用風險值於休閒產業投資風險評估之研究－以開發休閒旅館為例」，碩士輪文，朝陽科技大學建築及都市設計研究所，台中（2003）。
23.張谷光，「都市更新地區建築投資財務可行性分析」，碩士論文，中華大學建築與都市計畫學系，新竹（2001）。
24.張家銘，「實質選擇權在購物中心投資決策之應用」，碩士輪文，朝陽科技大學建築及都市設計研究所，台中（2003）。
25.劉嘉雯，「公私合夥開發機制之研究－以市中心再開發為例」，碩士論文，國立台北大學都市計劃研究所，台北（1999）。
26.鄧家駒，風險管理，華泰，台北，第29-37頁（1998）。
二、英文部分
1.Bernar J.Frieden Lynne B. Sagalyn, Downtown Inc.－“How American Rebuilds Cities, ”MIT Press（1991）.
2.Batley, Richard, “Public-Private Relationship and Performance in Service Provision, ” Urban Studies, Vol.33, No.4, pp. 539-555(1996).
3.Fainstein, S. S., “Urban Redevelopment and Public Policy in London and NewYork,” The New Urban Context, Managing Cities, Edited by Healey, P., Cameron S.,Davoudi S.,Graham S.,and Ali Madani-Pour（New York，NY：JOHN WILEY＆SONS）, pp.127-143（1993）.
4.Kobnstamm, P., Urban Renewal and Public-Private Partnership in the Netherlands, in Urban Regeneration, edited by J. Berry, S. McGreal, and B. Deddis, Lodon, pp.220-229（1993）.
5.Kouwenhoven, Vincent, The Rise of the Public Private Partnership :A Model for the Management of Public-Private Cooperation, in Jan Kooiman(ed.) Modern Governance, London：SAGE Publications Ltd. , pp. 145-157(1993).