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研究生:吳依真
論文名稱:最高法院預售屋交易糾紛判決之類型化研究
指導教授:楊淑文楊淑文引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立政治大學
系所名稱:法律學研究所
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2004
畢業學年度:92
語文別:中文
論文頁數:200
中文關鍵詞:預售屋交易廣告不完全給付消費者保護定型化契約條款物之瑕疵擔保最高法院判決
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本文之研究方法係由最高法院近年來關於預售屋交易糾紛之判決中,歸納並分析最高法院對於此一糾紛適用法律之見解。購屋者與建商間簽訂之預售屋交易契約,最高法院向來均依民法中關於買賣之規定來處理當事人間權利義務關係。購屋者依約有先行繳付期款之義務,而房屋復需嗣興建完工後始得成為獨立之權利客體,而使建商得以履行其契約上之義務,因之對購屋者而言,其係信賴建商之信用而與之簽約並先為給付。
預售屋交易中,為銷售尚未興建之房屋,建商結合因應預售屋交易制度而生之代銷公司,以大量精美文宣、廣告、樣品屋等,吸引潛在交易相對人之注意進而與之訂約。締約時既無實物可供參酌,購屋者實以建商所提出之各種廣告為與之締約之基礎。惟因廣告之內容之誇大不實或文字界線模糊,而於嗣後生交易標的物有否合於契約約定之爭議,建商多以廣告乃要約之引誘、僅供參考等詞意圖卸責。本文亦討論消費者保護法中關於廣告之規範,並且探討最高法院之判決中,如何依個案締約之狀況,認為廣告得以雙方合意之基礎而成為契約之內容,及如何適用消費者保護法之相關規定。並討論常見糾紛中之建商所擬訂之定型化契約條款例如修改權保留條款、面積之解釋方式、沒收已付價金作為違約金條款及工期約定之條款。以及在房屋有物之瑕疵時,購屋者有何等權利及如何行使。
第一章 序論 5
第一節 研究動機與研究方法 5
壹、研究動機及目的 5
貳、研究方法與範圍 7
參、最高法院民事判決之特性 8
肆、契約範本與應記載及不得記載事項 10
第二節 預售屋交易之關係人 11
壹、綜理房屋興建事宜之建商 11
貳、提供土地作為建屋基地之地主 12
參、購買房地之購屋者 13
肆、提供資金之銀行等金融機構 13
第三節 預售屋交易之特色 15
壹、預售屋交易型態 15
貳、預售屋交易涉及之法律 18
一、民法及消費者保護法 18
二、其他相關法律 20
三、小結 25
第二章 常見預售屋交易之糾紛類型 27
第一節 常見預售屋交易糾紛摘要 27
壹、建物使用上限制之爭議 29
貳、建物或其公共設施設計變更之爭議 30
參、夾層屋之爭議 31
肆、建物各種瑕疵之爭議 33
伍、面積之爭議 34
陸、違約金酌減之爭議 36
柒、工期之爭議 37
第二節 預售屋交易糾紛之類型化 38
壹、依意思表示瑕疵為主張 39
貳、依物之瑕疵擔保為主張 40
參、依不完全給付為主張 40
肆、請求酌減違約金之爭議 40
伍、因工程遲延而生之糾紛 41
陸、小結 41
第三節 最高法院判決對於預售屋交易契約之定性 42
第三章 預售屋廣告 45
第一節 預售屋廣告與契約內容 45
壹、概說 45
貳、案例 46
一、最高法院89年度台上字第746號判決〈夾層屋廣告〉 46
二、最高法院89年度台上字第1027號判決〈夾層屋廣告〉 48
三、最高法院89年度台上字第2024號判決〈夾層屋廣告〉 49
四、最高法院89年度台上字第283號判決〈夾層屋廣告〉 51
五、最高法院89年度台上字第2134號判決〈景觀廣告〉 52
參、分析 53
第二節 預售屋廣告與詐欺 61
壹、概說 61
貳、案例 62
一、最高法院84年度台上字第591號判決〈工業住宅廣告〉 62
二、最高法院90年度台上字第564號判決 63
三、最高法院86年度台上第2049號判決〈休閒設施廣告〉 64
四、最高法院91年度台上字第524號判決〈景觀廣告〉 66
五、最高法院86年度台上字第2239號判決〈公共設施廣告〉 68
六、最高法院87年度台上第1034號判決〈房屋外觀廣告〉 69
參、分析 70
一、廣告文字之解釋與詐欺之認定 71
二、判斷意思表示瑕疵之基準點 73
三、休閒設施與公共設施之提供與詐欺 74
四、詐欺行為與意思表示之因果關係 76
五、權利行使期間之計算 78
第三節 排除預售屋廣告條款之效力 80
壹、概說 80
貳、案例 80
一、最高法院88年度台上字第1892號判決〈夾層屋廣告〉 80
二、最高法院89年度台上第2312號判決〈工業住宅廣告〉 84
參、分析 85
肆、小結 90
第四章 定型化契約條款 92
第一節 修改權保留條款 92
壹、案例 92
一、最高法院86年度台上字第3359號判決 93
二、最高法院90年度台上字第1373號判決 95
貳、分析 97
一、定型化契約條款之規制 97
二、修改權保留條款之分析 103
第二節 使用面積與公共面積條款 106
壹、案例 107
貳、分析 112
第三節 違約金條款 117
壹、案例 117
一、最高法院83年度台上字第229號判決 117
二、最高法院83年度台上字第798號判決 118
三、最高法院87年度台上字第2950號判決 120
四、最高法院88年度台上字第277號判決 121
貳、分析 124
第四節 工期約定條款 132
壹、案例 132
一、最高法院85年度台上字第606號判決 132
二、最高法院86年度台上第440號判決 135
三、最高法院88年度台上字第1543號判決 136
四、最高法院89年度台上字第711號判決 138
貳、分析 141
參、小結 148
第五章 標的物之瑕疵 150
第一節 物之瑕疵擔保 150
壹、概說 150
貳、預售屋交易中瑕疵之認定 153
標的物瑕疵之類型〈一〉違法施工 154
標的物瑕疵之類型〈二〉夾層屋 155
標的物瑕疵之類型〈三〉停車位、車道之變更設計 156
標的物瑕疵之類型〈四〉總戶數之增加 157
標的物瑕疵之類型〈五〉聯外道路之變更 158
標的物瑕疵之類型〈六〉變電器及電源開關箱之設置 159
標的物瑕疵之類型〈七〉公設面積增加 161
參、物之瑕疵擔保之效力 162
第二節 不完全給付 173
壹、概說 173
貳、案例 174
一、最高法院87年度台上字第575號判決 174
二、最高法院86年度台上字第1818號判決 175
三、最高法院87年度台上字第1025號判決 176
四、最高法院86年度台上字第3824號判決 176
五、最高法院87年度台上字第2668號判決 178
六、最高法院91年度台上字第637號判決 178
參、分析 179
第三節 預售屋交易契約定性之再檢討 188
第六章 結論 192
參考資料 195
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1. 詹森林著,消費者保護法之定型化契約最新實務發展,月旦法學雜誌,第91期,第28頁至第62頁,2002/12
2. 王澤鑑著,出賣之物數量不足、物之瑕疵、自始部分不能與不當得利─民法第三六五條短期時效〈或除斥期間〉的規避,月旦法學雜誌,第15期,第103至第112頁,1996/8
3. 孫森焱著,論不完全給付,法官協會雜誌,第2卷,第1期,第1至第43頁,2000/6
4. 孫森焱著,論違約金與解約金,法令月刊,第47卷,第12期,第3至第12頁,1996/12
5. 陳聰富著,契約自由與定型化契約的管制,月旦法學雜誌,第91期,第51頁至第62頁,2002/12
6. 黃立著,旅遊廣告的效力以及異常條款問題-評台灣台北地方法院八十七年度重訴字第七六九號民事判決,月旦法學雜誌第71期,第148頁至第154頁,2001/4
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8. 廖義男著,消費者保護法與公平交易法關於廣告與標示規範之競合,律師通訊,第199期,第16至第36頁,1996/4
9. 詹森林等著,定型化契約之基本概念及其效力之規範─消費者保護法第十二條之分析─民法研究會第一次研討紀錄,法學叢刊第158期,第128至第141頁,1994/5
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12. 楊淑文著,預售屋交易契約之法律性質及其相關法律之研究,政大法學評論,第57期,第139至第161頁,1997/6〈收錄於新型契約與消費者保護法,第1至第44頁〉
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