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研究生:楊艾嘉
研究生(外文):I-Chia Yang
論文名稱:都市更新地區與周圍地區房價差異因素之探討-以台北市為例
論文名稱(外文):A Study of differential factors of housing price between urban renewal area and its surrounding area‐ A Case Study of Taipei City
指導教授:何東波何東波引用關係
指導教授(外文):Tong-Po Ho
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:都市計劃學系碩博士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2004
畢業學年度:92
語文別:中文
論文頁數:87
中文關鍵詞:都市更新交易成本協商與搜尋成本
外文關鍵詞:urban renewaltransaction costsnegotiation and search costs
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  都市更新係屬一種龐大且複雜的工作,在實施過程中有許多困難度存在,諸如權屬複雜問題、權益協議處理、原住戶拆遷安置與補償等問題,這些問題皆隱含都市更新開發個案的不確定性,當不確定性愈高所需花費的成本也愈高。推動辦理都市更新事業的意願亦會隨成本的提高而降低。不確定性所造成的成本可視為都市更新的交易成本,交易成本越高都市更新越不容易。然而都市更新的交易成本究竟有多高?它們究竟受到那些因素之影響?這是本文企圖探討的主要課題。
  本文以「交易成本理論」(transaction costs theory)為基礎進行解析。本文假設不動產市場具有不均衡特性,因而交易成本可利用更新產品市場不易達到均衡之特性,將其反映在市場價格上。因此,本研究將利用都市更新地區與周圍地區房價的差異,來探究都市更新地區與周圍地區之房價市場,瞭解交易成本是否可能透過不均衡市場特質而反映在市場價格上。本文並企圖瞭解產生交易成本之主要因素為何?是否為都市更新個案特有發展條件所形成之影響因素?希冀以此作為未來相關制度修訂時之參考,將有助於更新事業的推動與實行。
  經由實證分析結果得知都市更新之交易成本會透過市場價格反映在市場中,而形成都市更新交易成本之主要因素為『權屬複雜度』。因此,本文認為都市更新之主要交易成本為「協商與搜尋成本」。
  Urban renewal is usually a huge and complicated work; there are many landowners, house owners, renters involved in it, such that it causes a lot of difficulties in the process of urban renewal. In brief, ownership complexity, bargains of right and interest, problem of arranging and compensating for original inhabitants...etc are problems of urban renewal. These problems result in the uncertainty to complete an urban renewal project. It does not only increase the cost of urban renewal, but also discourage people to proceed urban renewal. Uncertainty causes high transaction cost, which might transform into housing price, therefore raise the difficulty of an urban renewal project. This study attempts to find out how high the transaction cost in an urban renewal project is, and what are the factors to affect the transaction cost.
  This study is based on the “Transaction Costs Theory”. Owing to the disequilibrium nature of a real estate market, transaction costs may capitalize into housing prices in a market. By using housing price pair-wise data between urban renewal areas and its surrounding area, this study tries to examine the capitalization by the differences of prices between urban renewal areas and its surrounding area. This study takes the hypothesis that the housing price of urban renewal project would reflect transaction costs by capitalization phenomenon, and some of the factors of transaction costs in urban renewal project would significantly affect the housing price of urban renewal project.
  The finding of the study shows that housing price of urban renewal project does reflect transaction costs. The ownership complexity is the principal factor which influences the housing price of urban renewal; therefore it is the main factor to represent transaction costs. I conclude that the main transaction cost in an urban renewal project is the negotiation and search costs.
第一章 緒論…………………………………………………………1-1
第一節 研究動機與目的………………………………………1-1
第二節 研究範圍與限制………………………………………1-4
第三節 研究方法與內容………………………………………1-5
第二章 理論基礎與相關文獻回顧…………………………………2-1
第一節 交易成本理論…………………………………………2-1
第二節 交易成本與土地開發之關係…………………………2-10
第三節 土地整合與協商………………………………………2-13
第四節 房地產市場的特性……………………………………2-16
第三章 都市更新與交易成本之關係………………………………3-1
第一節 推動都市更新所面臨之課題…………………………3-1
第二節 都市更新辦理流程與主要交易階段…………………3-8
第三節 都市更新事業隱含之交易成本………………………3-12
第四章 理論架構與研究設計………………………………………4-1
第一節 研究理念與理論架構…………………………………4-1
第二節 研究假設與變數………………………………………4-7
第五章 現況資料分析與實證分析…………………………………5-1
第一節 台北市都市更新概況分析……………………………5-1
第二節 都市更新地區與周圍地區房價的比較與分析………5-6
第三節 都市更新預期房價影響因素模型的校估與分析……5-10
第四節 都市更新之交易成本與市場價格之關係……………5-20
第五節 實證分析結果與假說驗證……………………………5-23
第六章 結論與建議…………………………………………………6-1
第一節 結論……………………………………………………6-1
第二節 建議與後續研究………………………………………6-4
參考文獻 …………………………………………………………參-1
附錄一 都市更新相關資料調查表格
(一)中文書目
1.何東波、李朝明,價格調整模式在不均衡住宅市場的應 用,台北市銀月刊,第17卷第6期,pp15-29,民國75 年。
2.孫維潔,台北市獎勵民間參與都市更新制度之研究,國 立政治大學地政研究所碩士論文,民國80年。
3.Cooter, R. D. 原作、何靜�傸間A寇斯定理,經濟前瞻 第25號,pp135-138,民國81年。
4.孫克難,從交易成本觀點談憲法財經條款之修正方向, 經濟前瞻第26號,pp9-19,民國81年。
5.R. H. Coase著,陳坤銘、李華夏譯,廠商、市場與法律,台北遠流,民國84年。
6.洪維廷,發展許可協商制度之研究,政治大學地政研究所碩士論文,民國85年。
7.金家禾,運用民間力量於都市更新之研析,人與地160期,pp22-27,民國86年。
8.吳志偉,台北市獎勵民間興辦都市更新之研究,政治大學地政研究所碩士論文,民國86年。
9.施鴻志,都市規劃,建都文化事業股份有限公司,民國86年。
10.劉必榮,談判,時報文化,台北是,民國86年。
11.洪郁惠,公私合營土地開發方式之研究—以交易成本理論分析,政治大學地政研究所碩士論文,民國87年。
12.梁文貴,訊息不足對決策行為之影響—賽局、訊息與交易成本三理論之觀點,大同學報第28期,pp45-54、p442,民國87年。
13.劉小藍、尚國瑞,消費者結構、交易成本與商圈組織型態—台北市公館、頂好商圈的調查分析,土地經濟年刊第9期,民國87年。
14.吳秉蓁,都市更新容積獎勵對開發時機的影響,,國立政治大學地政研究所碩士論文,民國88年。
15.財團法人都市更新研究發展基金會,邁向二十一世紀都市更新研討會大會實錄,財團法人都市更新研究發展基金會,民國88年。
16.財團法人都市更新研究發展基金會,為都市注入新能源--都市更新條例立法通過後,如何行動???,建築師第25期,pp64-65,民國88年。
17.陳志偉,交易成本、Coase定理與土地使用管制方法:兩個土地使用轉變協商案例的含意,成功大學都市計劃研究所碩士論文,民國88年。
18.陳麗春,都市更新再生策略,台灣土地金融期刊,pp25-33,民國88年。
19.張隆盛,世紀之交.都市再生--邁向廿一世紀都市更新的趨勢,建築師第25期,pp46-54,民國88年。
20.張友怡,私部門辦理都市更新問題之研究,國立中興大學法商學院都市計劃研究所碩士論文,民國88年。
21.黃定國,都市更新有關更新地區劃設及更新容積獎勵準則之研究,內政部建築研究所,台北市,民國88年。
22.Michael Dietrich著,王鐵生、葛立成譯,交易成本經濟學:關於公司的新經濟意義,經濟科學出版社,民國89年。
23.許戎聰,台北市都市更新課題與策略之探討—以開發商觀點,人與地196期,pp29-38,民國89年。
24.張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏合著,經濟學<上冊>,著者發行,台北市,民國89年。
25.楊棻系,都市更新單元規模之研究,政治大學地政研究所碩士論文,民國89年。
26.邊泰明、陳博雅,都市更新方針之研究:以三峽都市計畫為例,內政部營建署市鄉規劃局,台北市,民國89年。
27.Eirik G. Furubotn, Rudolf Richter原著,顏愛靜主譯,黃名義等合譯,制度與經濟理論:新制度經濟學之貢獻,五南圖書出版公司,台北市,民國90年。
28.賴宗裕,現行都市更新相關法規之評析,人與地209期,pp4-11,民國90年。
29.韓乾,土地資源經濟學,滄海書局,台中市,民國90年。
30.顏愛靜,新制度經濟學的評價:制度與經濟理論導讀,人與地210期,pp19-36,民國90年。
31.邊泰明,都市更新、交易成本與地價,第一屆台灣土地研究學術會議,民國90年。
32.楊棻系、邊泰明,都市更新協商成本之研究。
33.邊泰明,公有土地開發契約選擇與交易成本。
34.2001年台北市都市發展年報,台北市政府都市發展局,民國91年。
35.吳靜如,都市更新衝突管理機制之研究-以台北縣板橋市民權對都市更新案為例,政治大學地政研究所碩士論文,民國91年。
36.財團法人都市更新研究發展基金會,都市更新魔法書:實現改造城市的夢想,都市更新研究發展基金會,台北市,民國91年。
37.彭子浩,都市土地使用變更制度對土地開發決策影響之研究,長榮大學土地管理與開發學研究所碩士論文,民國91年。
38.吳彩珠,開發管制之交易成本對土地開發影響,第七屆國土規劃論壇,民國92年。
39.林佑璘,臺北市實施都市更新歷程及影響之研究,文化大學環境設計學院建築及都市計畫研究所碩士論文,民國92年。
40.黃亦淨,交易成本、制度與經濟成長,逢甲大學經濟學系碩士論文,民國92年。
41.張金鶚,房地產投資與市場分析:理論與實務/中篇:房地產市場分析,張金鶚出版,臺北市,民國92年。

(二)都市更新案例
1.格林威治都市更新事業計畫案事業計畫書,擎碧建設股份有限公司,民國85年。
2.台北市內湖區康寧段三小段544-10等地號更新案,巧洋實業股份有限公司,民國85年。
3.台北市中山區紹安段都市更新事業計畫書,冠德建設股份有限公司,民國85年。
4.台北市內湖區康寧段三小段492等地號更新計劃事業計畫書,巧洋實業股份有限公司,民國86年。
5.台北市內湖區康寧段三小段79等地號更新計劃事業計畫書,巧洋實業股份有限公司,民國88年。
6.台北市中正區林口社區都市更新計畫案,林口社區管理委員會(林口社區更新促進會),民國88年。
7.信義區犁和段三小段91等地號都市更新事業計畫書,高鼎建設有限公司,綜合規劃:昶欣顧問有限公司,民國89年。
8.台北市大同區保安街11、13號歷史建築物暨周邊建物都市更新事業計畫書暨保固維修計畫,北聯榮建設股份有限公司,民國87年。
9.台北市北投區奇岩段四小段195等地號更新計劃事業計畫書,豐寶建設股份有限公司,民國89年。
10.台北市內湖區康寧段三小段364等地號更新計劃事業計畫書,巧洋實業股份有限公司,民國90年。
11.台北市內湖區康寧段三小段415等地號都市更新計劃事業計畫書,巧洋實業股份有限公司,民國92年。
12.台北市內湖區康寧段三小段516等地號都市更新計劃事業計畫書,巧洋實業股份有限公司,民國89年。
13.台北市中正區衡陽路歷史建物暨周邊地區都市更新事業計畫書,大華建設、基泰建設股份有限公司,民國89年。
14.台北市大安區仁愛路四小段114等6筆地號更新事業計畫書核定本,三興建設股份有限公司,民國89年。
15.萬華區直興段二小段651等地號更新事業計畫書,釜安建設股份有限公司,昶欣顧問有限公司,民國91年。
16.台北市大安區學府段462等地號都市更新計畫案,欣翰建設股份有限公司,民國88年。
17.台北市內湖區康寧段三小段381、384等32筆地號土地都市更新事業計畫書,巧洋實業股份有限公司/元利建設股份有限公司,民國92年。
18.三豐建設橋北段18等地號都市更新事業計畫書,三豐建設股份有限公司,民國89年。
19.台北市中山區長春段二小段100等地號都市更新計畫案事業計畫書,誠泰商業銀行股份有限公司,陳耀東、昶欣顧問公司綜合規劃,民國90年。
20.台北市內湖區康寧段三小段381-3等地號更新計劃事業計畫書,巧洋實業股份有限公司,民國92年。
21.台北市大安區學府段462等地號都市更新計劃案事業計畫書,欣翰建設股份有限公司,民國90年。
22.台北市內湖區康寧段三小段75等地號都市更新計劃事業計畫書,巧洋實業股份有限公司,民國91年。
23.通化段一小段678-739等地號都市更新案都市更新事業計畫書,昇洋建設企業股份有限公司,漢明國際景觀有限公司,民國91年。
24.三豐建設橋北段二小段4等地號都市更新事業計畫書,三豐建設股份有限公司,民國90年。
25.台北市大同區雙連段三小段159等地號更新計畫事業計畫書,尚坤建設股份有限公司委託巧洋實業股份有限公司,民國91年。
26.台北市北投區大業段三小段493等地號更新事業計畫,築意國際設計有限公司,民國92年。
27.台北市中山區長安段一小段721地號等六筆土地都市更新事業計畫案,元利建設企業股份有限公司。
28.台北市松山區八德路四段豪門世家更新地區都市更新事業計畫案,台北市松山區八德路四段豪門世家更新地區都市更新會,國土不動產投資顧問股份有限公司,民國91年。
29.北投區中央北路三段捷運淡水線復興崗車站前都市更新案事業計畫說明,樂揚建設股份有限公司/長暘工程股份有限公司,民國92年。
30.台北市松山區寶清段七小段688地號『東星大樓』都市更新計畫書,國土不動產投資顧問股份有限公司,民國92年。

(三)英文書目
1.Alexander,Ernest R.(1992), “ A Transaction Cost Theory of Planning ”, Journal of the American Planning Association 58(2), pp.190-200.
2.Dawkns,Casey J.(2000), “ Transaction Costs and the Land Use Planning Process ”, Journal of Planning Literature 14(4), pp.507-518.
3.Eckart,W.(1985),“On the Land Assembly Problem, Journal of Urban Economics 18, pp.364-378.
4.Mills,D.E.(1980),“Market Power and Land Development Timing, Land Economics 56(1), pp.10-20
5.Furubotn,E.G.(1923),Rudolf,R.(1926),“Transaction Cost, Institutions and economic theory” ch2, pp.39-67.
6.Kennedy,G..&Benson,J.&McMillan,J.(1988),“Managing Negotiations,London”
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