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研究生:林懋傑
研究生(外文):Lin-maw Chieh
論文名稱:國有土地提供開發利用模式之研究--以頂埔高科技產業園區之開發為例
論文名稱(外文):Studying on Development and Utilization Molds of National Land--Example pf Ting Pu High-tech Industrial Park
指導教授:高明瑞高明瑞引用關係
指導教授(外文):Ming-rea Kao
學位類別:碩士
校院名稱:國立中山大學
系所名稱:高階經營碩士班
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2004
畢業學年度:92
語文別:中文
論文頁數:72
中文關鍵詞:國有土地開發模式頂埔高科技產業園區
外文關鍵詞:National land development moldTing Pu High-tech Industrial Park
相關次數:
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中文摘要

國有土地是國家之重要資源,也是政府實施政策之重要工具,一直以來均透過各種之方式釋出並提供不同用途之開發利用,從短期的出借使用到中長期的出租、設定地上權等,乃至出售賣斷土地所有權;從撥交相關目的事業主管機關處理、到土地管理機關自行經營管理,不同之釋出方式均將產生不同之政策效果與財政效益。於是,中央政府在為了達到某種政策目的之考量下,便會利用各種不同之釋出方式,以肆應不同之需求。
在過去,國有土地為特殊發展目的提供開發使用時,多係以公用土地為開發之標的,由政府各目的事業主管機關主導進行,然而最近台北縣政府為開發土城市「頂埔高科技產業園區」,卻係直接以非公用土地為開發之標的,並以非公用土地之管理機關財政部國有財產局為參與開發主體之一,透過公開甄選之方式招商,結果由鴻海等三家高科技公司進駐,應屬一成功之釋出案例。由於國產局近年來歷經接收原台灣省有土地、收回原委託地方政府代管土地,以至這一、二年開始將陸續接收各機關、國營事業單位交回之國家資產,未來可預期將有大量之國有非公用土地將等待適當之時機,運用適當之方式由國產局辦理釋出,以提供不同之開發利用,發揮國有土地之使用效能。
本研究是透過頂埔高科技產業園區之創新開發模式加以研析探討其成功之因素及尚存在之一些問題,希望藉此提供政府一個開創國有土地利用價值之更佳方式,俾促進國家經濟之發展與社會之繁榮。最後,本研究建議:(一)政府應建立土地儲備制度,強化統籌調配權能,以發揮國有土地對社會、經濟應有之角色與功能。(二)現行工業用地存在五種不同之型態,造成彼此間資源與客源的競爭,有必要加以整合。(三)獎勵地方政府,讓地方政府能因地制宜發展地方特色產業,政府部門也可藉此機會釋出公有土地參與開發利用,提高土地使用價值及帶來更高之經濟效益。


關鍵詞:國有土地開發模式,頂埔高科技產業園區
Abstract

National lands are important resources of a country as well as important tools of a government for implement of its policies. National lands are usually released in different ways and for development and utilization of different purposes from short-term lease to medium- or long-term lease; appraisal for superficies right; sale of land ownership; and from appropriation of lands to the competent authorities in charge of the relevant industries to management and operation of the lands by land authorities. Different ways of land release will bring about different policy effects and financial effects. Therefore, to attain certain goals of policies, the central government will make use of different ways to release lands for meeting different needs.

In the past, when it is necessary to develop and utilize National lands for special development purposes, the public lands will become the targets of such development in most cases, and the competent government authorities in charge of the relevant industries usually play a leading role in the development. However, this is not the case in the recent “Ting Pu High-tech Industrial Park Development Project” of Taipei County Government. In the project, the non-public lands became objectives of development rather than the public lands under the control of National Property Administration (NPA), Ministry of Finance. The project, through public selection procedure, recruits investors to participate in the development of the lands. As a result, three high-tech companies including Hon Hai Precision Industry Co., Ltd. entered the park and built factories there. So the project should be considered as a successful case of land release. In recent years, NPA took over some lands from the Taiwan Provincial Government and commissioned the local governments to manage those lands. In addition, NPA started to take over the national assets from various organizations and state-run enterprises. It is anticipated that there will be a great deal of state-owned non-public lands to be released by NPA at the proper time and in proper ways for development and utilizations. In this way, the state-owned lands will have the opportunities to develop their functions.

This study probes into the innovative development mold of Ting Pu High-tech Industrial Park and discuss the successful factors and existing problems of the park. It is hope that this study may provide the government a better method to create the utilization value of the lands and further to promote development of the country’s economy and prosperity of the society. Finally, the research submits the following suggests: (1) The government should establish a land reserve system to enhance the power and function of land distribution and develop the functions of the public lands and its role in development of society and economy. (2) Currently, there are five types of industrial lands in the country, and they compete with one another to strive for resources and sources of customers. So, an integration of those lands becomes essential. (3) An incentive system should be established to encourage the local governments to take actions that suit local circumstances and develop the industries with local features. The government departments may also take the opportunities to release more public-owned lands for development and utilization of land in order to increase the land use value and create higher economic effect.

Key words:National land development mold,Ting pu High-tech Industrial Park
目 錄
中文摘要………………………………………………………………………..i
英文摘要………………………………………………………………………..ii
目錄……………………………………………………………………………..iv
表目錄…………………………………………………………………………..vi
圖目錄…………………………………………………………………………..vii
第一章 緒論 …………………………………………………………………..1
第一節 研究動機與目的…………………………………………………1
壹 、研究動機………………………………………………………1
貳、研究目的………………………………………………………..2
第二節 研究方法與流程…………………………………………………2
壹、研究方法………………………………………………………..2
貳、研究流程………………………………………………………..4

第二章 文獻和現況回顧……………………………………………………….5
第一節 文獻回顧………………………………………………………….5
壹、土地儲備制度…………………………………………………...5
貳、公有土地開發利用相關文獻…………………………………...6
第二節 現況回顧 ………………………………………………………...8
壹、國有土地管理現況……………………………………………...8
貳、國有非公用土地提供開發利用模式…………………………...10
參、國有非公用土地提供開發利用之效益………………………...17
第三節 理論基礎─策略規劃理論…..…………………………..……….21
壹、策略規劃的意義與特色………………………………………...21
貳、策略規劃的步驟與方法………………………………………...21

第三章 個案分析-頂埔高科技產業園區之開發………………………………..24
第一節 背景說明……………………………………………………………..24
壹、都市計畫變更情形………………………………………………....25
貳、進駐廠商甄選條件與審核標準……………………………………25
參、相關配套措施……………………………………………………....27
第二節 高科技產業設廠之條件………………..…………………………....30
第三節 策略規劃分析………………………………………………………..32
壹、檢視環境-區位條件說明…………………………………………32
貳、選擇關鍵議題………………………………………………………38
參、設定目標……………………………………………………………40
肆、內外在環境分析……………………………………………………41
伍、發展目標和策略……………………………………………………43
陸、發展實施計劃………………………………………………………44
柒、規劃檢視-開發效益評估…………………………………………47
第四章 開發模式比較分析………………………………………………………..50
第一節 開發模式比較………………………………………………………50
第二節 開發模式成本效益試算……………………………………………55

第五章 結論與建議………………………………………………………………..59
第一節 結論……..…………………………………………………………..59
第二節 建議……..…………………………………………………………..60
參考文獻……………………………………………………………………………62



表目錄

表2-1 開發、管理、處分公有土地相關研究彙整表………………………….6
表2-2 國有土地比數面積統計表……………………………………………….9
表2-3 國產局經管國有土地收益及處分金額統計表………………………….18
表4-1 週邊交通建設說明表…………………………………………………….35
表4-2 各類型工業區開發模式對照表………………………………………….52
表4-3 國有土地不同開發利用模式成本效益模擬試算表…………………….56
表4-4 頂埔高科技產業園區招商情形一覽表………………………………….58














圖目錄

圖1-1 研究流程圖…………………………………………………………....4
圖3-1 策略規劃流程圖………………………………………………………23
圖4-1 頂埔高科技園區位置圖……………………………………………....24
圖4-2 運輸兵學校細部計劃範圍土地權屬狀況……………………………34
圖4-3 土城市工業區分布情形………………………………………….…...37
圖4-4 開發範圍示意圖……………………………………………………..38
圖4-5 SWOT分析架構圖………………………………………………….41
1、大霸集團,土城頂埔研發及營運中心投資計畫書,92年4月
2、王麗斐,建構科學園區關鍵成功因素之研究-以新竹科學園區為
例,長榮管理學院經營管理研究所碩士論文,90年6月
3、內政部營建署市鄉規劃局,中興新村公有土地引入產業開發相關
法令機制之檢討,91年3月
4、正崴集團,土城頂埔研發及營運中心投資計畫書,92年4月
5、古宜靈,科技園區標的產業引入發展策略之研究,成功大學都市
計畫研究所碩士論文,83年6月
6、台北縣政府,台北縣土城頂埔高科技產業園區開發計畫,91年6月
7、李昌諭,從競爭力的觀點探討我國生技產業空間發展策略之研
究,成功大學都市計畫研究所碩士論文,92年7月
8、林建山,經濟活力的探求,環球經濟社,76年8月
9、林宏政,公共再利用與都市轉化─台北市個案,國立台灣大學建
築與城鄉研究所碩士論文,85年6月
10、林本炫、董娟娟、張人傑,國有土地問題之政治經濟分析,財團
法人張榮發基金會國家政策研究中心,80年4月
11、林水波、張世賢、公共政策,五南圖書出版公司,80年12月版
12、財政部國有財產局,公有財產之管理與運用,82年1月
13、財政部國有財產局,建立國有土地提供開發利用機制之研究報
告,92年12月
14、經濟部工業局,工業區土地招商措施說明,92年4月
15、經濟部工業局,工業區開發管理-九十一年度年報,91年12月
16、經濟部工業局,工業區開發管理-九十二年度年報,92年12月
17、廖淑容,科技產業用地聯合開發方式之研究-南部科學工業園區
聯合開發之財務評估模擬,中興大學法商學院都市計畫研究所,
85年6月
18、鄭明安,國有土地使用權制度之研究,國立政治大學地政研究所
博士論文,84年6月
19、韓乾,土地資源經濟學,滄海書局,91年初版
20、謝清煌,國有財產管理理論與現況問題研究,國立政治大學財政
研究所碩士論文,74年6月
21、鍾麗娜,國營事業土地處分課題之研究-以台糖土地為例,國立
政治大學地政研究所碩士論文,91年6月
22、鴻海企業集團,土城頂埔研發中心投資計畫書,92年4月
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