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研究生:徐志明
研究生(外文):Chih-Ming Hsu
論文名稱:台灣不動產證券化法制環境對降低不動產經營風險之效果評析
指導教授:王文宇王文宇引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣大學
系所名稱:法律學研究所
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2004
畢業學年度:92
語文別:中文
論文頁數:140
中文關鍵詞:信託不動產業者不動產經營風險不動產證券化資產分割
外文關鍵詞:REITTRUST
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摘 要
台灣不動產市場自上一波景氣以來,已歷時十餘年的低迷,對不動產業造成鉅創,連帶嚴重影響國內總體經濟之發展,政府及民間開始對推行不動產證券化制度,以提振國內不動產市場,寄予厚望,本論文擬自不動產業者的角度出發,探討目前台灣所建構的不動產證券化法制環境,對降低不動產經營風險之效果。本論文共分七章,各章主題如下:
第一章緒論,將說明本論文撰寫之動機、研究方法與範圍及本論文之結構。
第二章不動產證券化基礎理論,討論的主題有二:一是不動產證券化的運作體系,包括資產分割、特殊目的機構以及其他不動產證券化相關制度;二是介紹美日之不動產證券化經驗,包括美國的不動產有限合夥、不動產投資信託、土地信託以及日本的土地信託的發展經驗。
第三章為台灣不動產的經營風險—以不動產業者為中心,首先將先介紹台灣不動產業者的基本概念,包括台灣不動產的運作流程以及台灣不動產業者的意涵為何;其二為台灣不動產的經營風險,將自台灣不動產市場開始介紹起,進而影響不動產投資開發的因素為何,最後將說明台灣不動產業者的經營風險為何。
第四章為台灣的不動產經營者在面對經營風險時其所做的努力與其成果,本章將介紹台灣各個時期不動產業者所推出之運用不動產證券化概念之個案,並輔以當時之政經背景,計有1970年代的金像獎電影院、嘉年華大飯店、財神酒店;1990年代的太平洋鳳蝶計畫、太平洋登豐理財計畫、歐洲共同仕場,2000年代某律師所推行的信託個案、中華開發工業銀行之不動產信託個案以及依不動產證券化條例所推行之個案等,並簡要分析各時期個案失敗的原因。
第五章為台灣不動產證券化法制環境的發展,本章將要說明前揭個案之不動產證券化法制環境,包括1970年代、1990年代以及並將就2000年代政府逐步建構完成的不動產證券化法制,包括信託法、都市更新條例、不動產證券化條例,作一簡要介紹。
第六章為當前法制環境對降低不動產經營風險的評析,將以當前法制下的實務來檢驗是否可協助不動產業者降低其經營風險,包括依信託法發行不動產信託受益憑證、不動產證券化條例之不動產資產信託、不動產證券化條例之不動產投資信託,並對此作一簡要分析。
第七章結論與建議。

目錄 I
表格目錄 IV
圖表目錄 V
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究方法與範圍 1
第三節 論文結構 2
第二章 不動產證券化基礎理論 4
第一節 不動產證券化的運作體系 4
第一項 資產分割 5
第二項 特殊目的機構 6
第三項 其他不動產證券化應具備的條件 9
第二節 不動產信託與不動產證券化的界線 9
第一項 問題的產生 9
第二項 不動產證券化中有價證券的分際 10
第三節 美日之不動產證券化經驗 11
第一項 美國的不動產有限合夥 12
第二項 美國的不動產投資信託 16
第三項 美國的土地信託 23
第四項 日本的土地信託 26
第三章 台灣不動產的經營風險—以不動產業者為中心 33
第一節 台灣不動產業者的基本概念 33
第一項 台灣不動產運作的流程 33
第二項 台灣不動產業者的意涵 34
第二節 台灣不動產的經營風險 38
第一項 台灣不動產市場的基本概念 38
第二項 影響不動產投資開發的因素 48
第三項 台灣不動產業者的經營風險 52
第三節 小結 55
第四章 台灣不動產經營者面對經營風險的努力與其結果 57
第一節 1970年代不動產業者應用不動產證券化概念解決經營風險實務 59
第一項 背景說明 59
第二項 金像獎電影院 61
第三項 嘉年華大飯店 62
第四項 財神酒店 64
第二節 1990年代不動產業者應用不動產證券化概念解決經營風險實務 67
第一項 背景說明 67
第二項 太平洋鳳蝶計畫 73
第三項 太平洋登豐理財計畫 76
第四項 歐洲共同仕場 79
第三節 2000年代不動產業者應用不動產證券化概念解決經營風險實務 81
第一項 某律師所推行之案例 81
第二項 中華開發工業銀行所推行之案例 83
第三項 運用不動產證券化條例的個案 85
第四節 小結 87
第五章 台灣不動產證券化法制環境的回顧與檢討 90
第一節 台灣1970年代的法制環境 90
第二節 台灣1990年代的法制環境 91
第三節 台灣2000年代的法制環境 91
第一項 信託法 91
第二項 都市更新條例 100
第三項 不動產證券化條例 106
第四項 不動產證券化其他相關制度的建立 121
第四節 小結 121
第六章 當前法制環境對降低不動產經營風險的評析 123
第一節 信託法之不動產信託可否降低不動產經營風險 123
第二節 不動產證券化條例之不動產資產信託可否降低不動產經營風險 124
第三節 不動產證券化條例之不動產投資信託可否降低不動產經營風險 126
第四節 小結 127
第七章 結論與建議 129
第一節 結論 129
第二節 建議 130
參考書目 132

一、中文部分
(一)書籍
1.三菱信託銀行信託研究會,鄭俊仁翻譯,《信託之法務與實務》,台北市:財政部金融局儲委會金融研究小組出版,1993年。
2.王文宇、黃金澤、邱榮輝合著,《金融資產證券化之理論與實務》,台北市:元照出版有限公司,2002年。
3.王文宇,《新金融法》,台北市:元照出版有限公司,2003年。
4.王仁宏,《公有土地信託制度與立法之擬議》,台北市:行政院研究發展考核委員會編印,2000年。
5.王進祥,《土地權利信託實務》,台北市:現象文化,2001年。
6.日本開發銀行都市開發證券化研究小組編著,財政部國有財產局譯,《都市開發與證券化探討新資金調度之可行性》,台北市:財政部國有財產局,1993年。
7.中華民國信託業商業同業公會等主辦,《信託法與信託業法學術研討會》,台北市:信託業商業同業公會,2001年。
8.台灣證券交易所,《不動產證券化》,台北市:台灣證券交易所,1995年。
9.行政院研究發展考核委員會委託,朱柏松主持,《公有土地信託之研究》,台北市:行政院研究發展考核委員會編印,1998年。
10.行政院經濟建設委員會委託,台灣金融研訓院執行,《不動產證券化研討會實錄》,台北市:台灣金融研訓院編印,2002年。
11.行政院經濟建設委員會,《不動產證券化條例草案報告書》,台北市:行政院經濟建設委員會,2002年。
12.李儀坤,《金融證券化之可行性研究》,台北市:台北銀行經濟研究室,1995年。
13.李鴻毅主編,《不動產經營與管理》,台北市:中國地政研究所,1997年。
14.余雪明,《證券交易法》,台北市:財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會,2000年。
15.吳光明,《證券交易法論》,台北市:三民書局,5版,2002年。
16.林世淵編譯,《不動產證券化》,台北市:台北國際商學出版社,1995年。
17.林文琇、邱淑貞合譯,《資產證券化手冊—流動性與資金管理》,台北市:台灣金融研訓院,2000年。
18.林鐘雄,《台灣經濟經驗一百年》,台北市:三民書局,1998年。
19.林鐘雄,《台灣經濟發展40年》,台北市:自立晚報,1987年。
20.林旺根,《都市更新法規實用1-解構都市更新》,台北市:永然文化,2000年。
21.孫源芳主持,《建築業融資問題之研究》,台北市:中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會,1994年。
22.張義權,《不動產估價入門》,台北市:永然文化,1996年。
23.張金鶚,《房地產投資與決策分析—理論與實務》,台北市:華泰文化,1996年。
24.莊孟翰主持,《商業不動產證券化可行性之研究》,台北市:中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會,1998年。
25.陳文達、李阿乙、廖咸興合著,《資產證券化理論與實務》,台北市:智勝文化,2002年。
26.陳春山,《證券交易法論》,台北市:五南圖書,5版,2000年。
27.陳福雄,《信託原理》,台北市:華泰文化,2003年。
28.馮先勉、翁光輝合著,《土地開發實務》,台北市:�眳齛瑊z顧問股份有限公司,1993年。
29.曾宛如,《證券交易法原理》,台北市:翰蘆圖書,2版,2001年。
30.彭培業,《民進黨執政下的台灣不動產》,台北市:翰蘆圖書,2001年。
31.廖咸興,李阿乙,梅建平合著,《不動產投資概論》,台北市:華泰文化,3版,1999年。
32.臧大年、謝哲勝、連錫安、張靜怡合著,《不動產證券化》,台北市:翰蘆圖書,1999年。
33.臧大年、謝哲勝、鄭惠佳合著,《不動產抵押貸款債權證券化》,台北市:翰蘆圖書,2000年。
34.賴源河、王志誠合著,《現代信託法論》,台北市:五南圖書,3版,2001年。
35.謝在全,《民法物權論(上) 》,台北市:三民書局,1989年。
36.謝福源,《金融資產與不動產證券化小百科》,台北市:台灣金融研訓院,2002年。
37.謝哲勝,《信託法總論》,台北市:元照出版公司,2003年。
38.謝哲勝、陳亭蘭合著,《不動產證券化法律與制度運作》,台北市:翰蘆圖書,2003年。
39.韓忠膜教授法學基金會等主辦,《資產證券化法制學術研討會》,台北市:韓忠謨教授法學基金會,2001年。
(二)學位論文
1.白金安,《不動產證券化與市地開發之研究》,國立中興大學都市計畫研究所碩士論文,1990年。
2.李昇鑫,《我國實施不動產證券化之探討》,國立台灣大學管理學院財務金融研究所EMBA碩士論文,2003年。
3.王俊人,《不動產證券化之研究》,國立中正大學法律研究所碩士論文,1999年。
4.李日寶,《不動產證券化與公共建設用地取得—兼論高鐵用地取得之操作模式》,國立中正大學財務金融系碩士論文,1996年。
5.吳承康,《台灣發展不動產證券化之研究》,國立台灣大學財務金融研究所碩士論文,1996年。
6.呂姝靜,《資產證券化法制之研究》,國立台灣大學法律研究所碩士論文,1999年。
7.林秋玟,《不動產投資信託法制化之研究》,私立中國文化大學法律研究所碩士論文,2001年。
8.凃秀蕊,《美國不動產投資信託制度之研究》,私立東吳大學法律系研究所碩士論文,1993年。
9.夏有德,《不動產證券化對不動產投資行為之影響—一個法律經濟學應用案例的初步分析》,國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文,2003年。
10.徐敏健,《建構我國都市更新暨投資信託法制之研究》,私立中國文化大學法律研究所碩士論文,2002年。
11.陳櫻琴,《台灣經濟管制立法之理論發展與實證研究》,國立中興大學法律研究所博士論文,1994年。
12.陳維曾,《法律與經濟奇蹟的締造—戰後台灣經濟發展與經貿法律體系互動之考察》,國立台灣大學法律研究所碩士論文,1997年。
13.陳尹章,《金融資產證券化法制架構之研究》,國立台北大學法學系碩士班碩士論文,2002年。
14.梁客川,《不動產證券化之研究—以我國「不動產證券化條例」草案為中心》,國立政治大學法律學系學士後法學組碩士論文,2003年。
15.彭斐虹,《土地信託之研究》,國立中正大學法律研究所碩士論文,2002年。
16.蔡青蓉,《我國與美日兩國金融資產證券化制度之比較研究—兼論該制度對我國金融市場之影響》,國立台灣大學財務金融研究所碩士論文,2003年。
17.謝文倩,《不動產證券化之研究》,國立台灣大學財務金融研究所EMBA碩士論文,2003年。

(三)期刊論文
1.王文宇,〈信託法原理與商業信託法制〉《國立台灣大學法學論叢》第29卷第2期,頁309-416,台北市:國立台灣大學法律學系,2000年1月。
2.王文宇,〈資產證券化的組織法則〉《實用月刊》第325期,頁30-34,台北市:實用稅務出版社,2002年1月。
3.王文宇,〈淺釋金融資產證券化法制〉《法令月刊》第53卷第3期,頁39-50,台北市:法令月刊社,2002年3月。
4.王文宇,〈商業組織之核心法則—以公司、信託、合夥為例〉《法令月刊》第53卷第1期,頁3-13,台北市:法令月刊社,2002年1月。
5.王文宇,〈資產證券化法制之基本問題研析〉《月旦法學雜誌》第88期,頁103-132,台北市:月旦法學雜誌,2002年9月。
6.王文宇,〈資產證券化之意義、基本形態與相關法律問題〉《新金融法》,台北市:元照出版有限公司,頁145-160,2003年1月。
7.王文宇,〈信託法原理與信託業法制〉《新金融法》,台北市:元照出版有限公司,頁199-221,2003年1月。
8.王文宇,〈都市更新投資信託基金之籌措與運用〉《新金融法》,台北市:元照出版有限公司,頁331-348,2003年1月。
9.王文宇,〈公司法適用民法原則之探討〉《法令月刊》第54卷第2期,頁38-53,台北市:法令月刊社,2003年2月。
10.王文宇,〈金融資產證券化之法律架構與管制爭議〉《國立台灣大學法學論叢》第31卷第2期,頁197-285,台北市:國立台灣大學法律學系,2003年3月。
11.王文宇,〈信託法應如何定位三位一體之信託法律關係〉《民商法理論與經濟分析(二)》,台北市:元照出版有限公司,頁119-162,2003年4月。
12.王文宇,〈信託財產之獨立性與主體性〉《民商法理論與經濟分析(二)》,台北市:元照出版有限公司,頁325-344,2003年4月。
13.王文宇,〈論不動產證券化的組織架構〉《民商法理論與經濟分析(二)》,台北市:元照出版有限公司,頁455-461,2003年4月。
14.王文宇,〈不動產證券化法制評析〉《民商法理論與經濟分析(二)》,台北市:元照出版有限公司,頁463-490,2003年4月。
15.王文宇,〈不動產證券化條例之評析與前瞻〉,《月旦法學雜誌》第101期,頁62-71,台北市:月旦法學雜誌,2003年10月。
16.王文宇,〈論不動產信託與不動產證券化之分際〉《法令月刊》第55卷第4期,頁55-431至55-441,台北市:法令月刊社,2004年4月。
17.王志誠,〈資產證券化與信託原理〉《集保月刊》第47期,頁3-25,台北市:台灣證券集中保管公司,1997年10月。
18.王志誠,〈特殊目的公司與投資人之保護機制〉《月旦法學雜誌》第88期,頁133-150,台北市:月旦法學雜誌,2002年9月。
19.李儀坤,〈日本不動產證券化之研究〉《信用合作》第62期,頁44-57,台北市:中華民國信用合作社聯合社,1999年10月。
20.李宜豐,〈不動產信託與證券化商品之辨明〉,引自財團法人不動產資訊中心網站:http://www.realestate.org.tw/。
21.李綉美,〈金融機構資產證券化之探討〉《產業經濟》第252期,頁1-44,台北市:合作金庫調查研究室,2002年8月。
22.李禮仲,〈不動產證券化法制之思維〉,引自2001年12月24日中央日報全民論壇。
23.李日寶,〈不動產證券化之影響分析〉《基泰之友聯誼會新知講座不動產證券化系列(一)講義》,台北市:基泰,2003年8月6日。
24.吳家昌、游迺文,〈金融資產證券化及其對金融業影響之探討〉《金融財務》第4期,頁35-43 ,台北市:金融財務研究訓練中心,1999年10月。
25.吳光雄,〈信用評等機構將如何在不動產證券化扮演其角色〉《全國律師》,頁41-43,台北市:全國律師月刊雜誌社,2002年7月。
26.花敬群,〈建築開發業管理政策探討〉,引自財團法人不動產資訊中心網站:http://www.realestate.org.tw。
27.夏正鐘,〈台灣不動產證券化之發展與推動〉《全國律師》,頁4-10,台北市:全國律師月刊雜誌社,2002年7月。
28.郭義汶、陸文傑,〈建築投資業的現況分析與探討〉《產業金融季刊》第109期,2000年12月,引自:http://www.ctnbank.com.tw/ctb_4_5/upload/industy109-p114.htm。
29.張義權,〈不動產估價在不動產證券化中所扮演之角色與功能〉《全國律師》,台北市:全國律師月刊雜誌社,頁36-40,2002年7月。
30.莊孟翰,〈台灣不動產證券化之成敗與國內外案例之借鏡〉《全國律師》,台北市:全國律師月刊雜誌社,頁11-16,2002年7月。
31.梁榮輝、周賢榮、余惠芳合著,〈台灣不動產證券化之發展榮景可期〉《台灣經濟研究月刊》第165期,頁89-95,台北市:財團法人台灣經濟研究院,1991年9月。
32.章倩儀、游千慧、姜堯民合著,〈日本不動產證券化之發展〉《立法院院聞》第30卷第10期,頁34-53,台北市:立法院院聞月刊社,2002年10月。
33.游啟璋,〈不動產證券化法制解析〉《月旦法學雜誌》第88期,頁151-161,台北市:月旦法學雜誌,2002年9月。
34.陳棠、謝慧鶯,〈不動產證券化對不動產開發之影響〉《月旦法學雜誌》第88期,頁162-169,台北市:月旦法學雜誌,2002年9月。
35.曾勝珍,〈不動產證券化條例關於資產信託之研究〉《國立中正大學法學集刊》第11期,頁221-272,嘉義縣:國立中正大學法律學系,2003年4月。
36.彭建文、張金鶚,〈房地產景氣與與總體經濟、金融市場關係之研究〉《1998年中華民國住宅學會第七屆年會論文集》,引自財團法人不動產資訊中心網站:http://www.realestate.org.tw。
37.楊澤泉、李政道,〈台灣不動產政策之政經分析〉《2001年全國土地管理與開發學術研討會論文》,引自:http://www.ba.ncku.edu.tw/teacher/yong/yong_profile/ref/other/other_2.htm。
38.蔡朝安、林沛君,〈從實務及法律探討資產證券化〉《全國律師》,頁4-28,台北市:全國律師月刊雜誌社,2001年9月。
39.劉紹樑、呂姝靜,〈資產證券化的立法趨勢〉《月旦法學雜誌》第48期,頁31-44,台北市:月旦法學雜誌,1999年5月。
40.錢學陶、陳怡芳,〈不動產證券化運用於都市更新之研究〉《1998年中華民國住宅學會第七屆年會論文集》,引自財團法人不動產資訊中心網站:http://www.realestate.org.tw。
41.謝哲勝,〈不動產證券化之研究〉《台大法學論叢》第27卷第1期,頁265-322,台北市:國立台灣大學法律學系,1997年10月。
42.謝哲勝,〈信託法的信託概念之釐清—信託法公佈後最高法院與信託有關的判決評釋〉《台灣本土法學雜誌》第24期,頁7-16,台北市:台灣本土法學雜誌社,2001年7月。
43.謝哲勝,〈從商業信託的概念論投資信託的法律架構—兼評都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法第20條的規定〉《月旦法學雜誌》第82期,頁56-64,台北市:月旦法學雜誌,2002年3月。
44.謝哲勝、陳亭蘭合著,〈不動產證券化條例簡介與評釋〉《法學叢刊》第192期,頁59-79,台北市:法學叢刊社,2003年10月。
45.羅明聰,〈證券化邁向全球〉《台北市銀月刊》第22卷,第10期,頁90-95台北市:台北市銀行經濟研究室,1991年10月。
二、英文部分:
(一)書籍
1.Charles Stone, Anne Zissu, Jess Lederman, 《Asset securitisation:theory & Practice in Europe》 (London:Euromoney Publications, c1991)。
2.George Gleason & George Taylor Bogert, 《Handbook of the Law of Trusts》, St. Paul, Minn. : West Pub. Co., (5th ed. 1973)。
3.George Taylor Bogert, 《Trusts》, St. Paul, Minn.:West Pub. Co. (Student ed., 6th ed. 1987)。
4.Henry E. Hoagland and Leo D. Stone 《Real Estate Finance》, Homewood, Ill.:R. D. Irwin, (5th ED. 1973)。
5.Jon W. Bruce, 《Real Estate Finance》, St. Paul, Minn.:West Pub. Co. (2th ED. 1985)。
6.Michael T. Madison, Robert M. Zinman, Steven W. Bender 《Modern Real Estate Finance and Land Transfer – A Transactional Approach》, Gaithersburg, Md.:Aspen Law & Business, (2nd Ed. 1999)。
7.Ross H. Johnson, Thomas P. Henderson, 《Real Estate Finance》, Columbus, Ohio:C.E. Merrill Pub. Co. (1985)。
8.William R. Beaton 《Real Estate Finance》, Englewood Cliffs, N.J.:Prentice-Hall, (1975)。
(二)期刊
1.Henry Hansmann, Reinier Kraakman,〈The essential role of organizational law〉, 110《Yale L. J.》(2000)387-430。
2.John H. Langbein,〈The secret life of the trust:the trust as an instrument of commerce〉, 107《Yale L. J.》(1997)165-189。
三、參考網站:
(一)國內網站
1.財團法人不動產資訊中心網站,http://www.realestate.org.tw。
2.行政院主計處網站:http://www.dgbasey.gov.tw。
3.財政部網站:http://www.boma.gov.tw。
4.都市更新研究發展基金會網站:http://www.ur.org.tw。
(二)國外網站
1.美國REIT協會(NAREIT),http://www.nareit.com。

QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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1. 25. 吳光雄,〈信用評等機構將如何在不動產證券化扮演其角色〉《全國律師》,頁41-43,台北市:全國律師月刊雜誌社,2002年7月。
2. 27. 夏正鐘,〈台灣不動產證券化之發展與推動〉《全國律師》,頁4-10,台北市:全國律師月刊雜誌社,2002年7月。
3. 16. 王文宇,〈論不動產信託與不動產證券化之分際〉《法令月刊》第55卷第4期,頁55-431至55-441,台北市:法令月刊社,2004年4月。
4. 19. 李儀坤,〈日本不動產證券化之研究〉《信用合作》第62期,頁44-57,台北市:中華民國信用合作社聯合社,1999年10月。
5. 18. 王志誠,〈特殊目的公司與投資人之保護機制〉《月旦法學雜誌》第88期,頁133-150,台北市:月旦法學雜誌,2002年9月。
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