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研究生:許建德
研究生(外文):Chien-Te Hsu
論文名稱:主力商店與商店組合對零售業態定位之研究-台北市購物中心之個案探討
指導教授:趙義隆趙義隆引用關係
指導教授(外文):Yi-Long Jaw
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣大學
系所名稱:國際企業學研究所
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2004
畢業學年度:92
語文別:中文
論文頁數:116
中文關鍵詞:主力商店商店組合購物中心
外文關鍵詞:shopping mallanchor storestore composition
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中文摘要
自從1999年桃園台茂購物中心的開幕以來,國內的購物中心有如雨後春筍般的在市場中出現,爭相搶奪的豐富市場商機。但是這幾年營運下來,原本所強調「一次購足、遊樂整天」、「滿足全家全日服務」的訴求,並未實際受到廣大市場消費者的肯定。且由於近年來購物中心百貨公司化、百貨公司購物中心化,消費者對於兩者的認識,亦無清楚的分野,更造成業者經營上面臨更多的經營難題。而主力商店為購物中心的最重要的承租商店,對購物中心開發成本P否扮演非常重要角色。因此本研究希望從主力商店角度切入,達成下列研究目的:
一、探討購物中心業者對於主力商店的經營實務議題,歸納面臨之問題並提出本研究看法。
二、由購物中心主力商店與商店組合的角度,給予本研究對於台灣購物中心「經營策略」和「行銷定位」建議,以求營運的成央C
三、台灣特殊的零售環境之下,未來購物中心的發展方向。
購物中心之弁鄎Y組合商店提供購物服務,然而購物中心在我國屬於新興業態,有關商店組合模式在之前台灣並沒有可資依循之參考案例。以現在購物中心業者而言,必須嘗試差異化之作為,對於特定消費族群,達到實質完整性的吸引效果,若僅是將同質街邊商店納入承租商店中,將無法發揮零售综效。
結論推導現階段購物中心業者,對於主力商店面臨以下兩主要困難與問題:(1)具有特色的主力商店難尋,導致彼此經營的差異性並不大。(2)開發程序的錯誤。對於購物中心業者來說,國外購物中心既有成未狾”瓣ˇA合完全移植到台灣,唯有慢慢累積經驗、不斷修正,才能走出另外一套適合本地民情、法規的經營模式,進而永續經營。
關鍵字:購物中心、主力商店、商店組合


目錄
中文摘要 i
英文摘要 ii
表目錄 v
圖目錄 vi
第一章 緒論 1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機 8
第三節 研究目的 13
第四節 研究流程與範圍 14
第二章 文獻探討 16
第一節 主力商店 16
第二節 惠顧動機與商店屬性 24
第三節 商店組合與零售業態定位 40
第三章 研究方法 54
第一節 研究架構 54
第二節 研究方法 57
第三節 研究要點 59
第四節 研究對象 62
第五節 研究限制 64
第四章 個案研究 65
第一節 微風廣場 65
第二節 京華城 75
第三節 環亞購物廣場 84
第四節 個案分析與比較 92

第五章 結論與建議 104
第一節 研究結論 104
第二節 研究建議 108
參考文獻 110
壹、中文部分 110
貳、英文部分 113
附 錄:訪談大綱 115



表目錄
表1-1-1 台灣已開幕購物中心一覽表 6
表1-2-1 國內外購物中心相關研究文獻 11
表2-1-1 美國購物中心主力商店類型 19
表2-1-2 我國已開幕購物中心業者主力商店承租廠商 23
表2-2-1 Fisk商店印象構面與要素 33
表2-2-2 Lindquist商店印象構面與要素 33
表2-2-3 Kunkel & Berry商店印象構面與要素 34
表2-2-4 Byoungho & Kim商店屬性構面與要素 35
表2-2-5 消費者惠顧購物中心因素比較 39
表2-3-1 行政院主計處行業標準分類表 48
表2-3-2 ICSC購物中心分類類型 49
表2-3-3 購物中心市場定位類型 50
表2-3-4 王文義購物中心分類類型 51
表3-4-1 受訪個案專業人士整理表 63
表3-4-2 受訪零售專業記者整理表 63
表4-1-1 微風廣場商店樓層規劃 74
表4-2-1 京華城商店樓層規劃 83
表4-3-1 環亞購物廣場商店樓層規劃 91
表4-4-1 個案公司綜合比較分析表 96

圖目錄
圖1-1-1 購物中心多元機能設施概念圖 5
圖1-1-2 台灣購物中心樓地板面積家數累計圖 7
圖1-4-1 研究流程圖 15
圖2-2-1 消費者購買行為模式 26
圖2-2-2 消費者購物決策流程 27
圖2-2-3 消費者惠顧行為架構—購物傾向子系統 28
圖2-2-4 消費者商店選擇流程 29
圖2-2-5 商店惠顧—消費者行為整體架構 30
圖2-2-6 購物中心興奮程度因素與消費者再惠顧意願模型 38
圖2-3-1 購物中心開發分類 52
圖3-1-1 研究架構圖 56



參考文獻:
一、中文部分
1.林佑全,購物中心環境與購物型態對惠顧意願影響之研究—以台茂與金銀島購物中心為例,國立成奶j學企業管理研究所未出版碩士論文,民國90年6月。
2.邱宗祺,台灣地區購物中心競爭策略之個案研究,國立中山大學企業管理學系研究所未出版碩士論文,民國90年6月。
3.馬友薏,主力商店業種認知與消費者對大型購物中心評估之關聯性探討,元智大學管理研究所未出版碩士論文,民國89年6月。
4.徐玉燕,消費者特徵、企業形象與服務品質對購買決策影響之研究—以台灣地區不同零售業態加以實證,中國文化大學國際企業管理研究所出版碩士論文,民國92年6月。
5.陳亞詩,購物中心主力商店吸引力與人潮分享之研究,元智大學管理研究所未出版碩士論文,民國91年6月。
6.黃永志,購物中心的定位策略--以台北京華城為例,國立中山大學高階經營碩士班未出版碩士論文,民國91年6月。
7.楊金弟,由租金及費用收取方式探討國內外大型購物中心營運模式之異同,國立台灣大學商學研究所未出版碩士論文,民國90年6月。
8.楊益林,購物中心定位之策略分析及作業模式,國立政治大學經營管理碩士班未出版碩士論文,民國90年6月。
9.廖啟順,零售服務品質與市場區隔研究,淡江大學管理科學研究所未出版碩士論文,民國92年1月。
10.廖啟揚,2002年台灣地區零售通路競爭態勢分析報告—市場動態探討,民國91年8月。
11.楊錦榮,大型購物中心開發策略之研究,國立高雄第一科技大學營建工程所未出版碩士論文,民國91年6月。
12.莊明賢,零售綜合店與專門店共生策略之研究:商品組合與服務機能完整性之探討,元智大學管理研究所未出版碩士論文,民國91年6月。
13.葉佳宜,大型購物中心之區位與消費者生活型態對消費行為之影響研究,國立交通大學管理科學所未出版碩士論文,民國90年6月。
14.蔡文甲,台灣大型購物中心競爭力指標之建立與分析,義守大學管理研所未出版碩士論文,民國89年6月。
15.謝政益,國內大型購物中心業種組合與樓層配置之研究—以大江國際購物中心為例,元智大學管理研究所未出版碩士論文,民國90年6月。
16.遠見雜誌,購物中心的牛肉在哪,民國92年12月,頁278-286。
17.突破雜誌218期,台灣購物中心的下一歩,民國92年6月,頁82-86。
18.台灣經濟研究月刊第二十六卷第八期,由競爭到寡占—蛻變中的零售業<系列5-10>,打造優質消費空間購物中心的現在與未來,民國92年八月,頁50-59。
19.Career雜誌,健康休閒—台茂轉型新訴求,民國92年12月。
20.中華民國購物中心協會,2002年購物中心產業白皮書,民國92年12月。
21.流通快訊雜誌社,二十一世紀台灣20大購物中心全覽,民國90年。
22.人與地期刊209期,台灣購物中心發展之隱憂與未來發展方向,民國90年5月,頁28-43。
23.產業調查與技術期刊138期,大型購物中心對綜合零售業之影響,民國90年7月,頁148-149。
24.空間雜誌,台灣購物中心的發展,民國88年9月,頁27-30。
25.王文義,購物中心規劃指南,民國88年,頁126。
26.微風廣場股份有限公司,http://www.breezecenter.com.tw
27.京華城股份有限公司,http://web01.livingmall.com.tw
28.環亞購物廣場,http://www.asialife.com.tw



二、英文部分
1.Bodkin, C. D. and Lord, J. D. , 1997, ”Attraction of power shopping centres”, The International Review of Retail, Distribution and Consumer Research, Vol. 7,Iss2(April), pp.93-108.

2.Byoungho Jin, and Jai-Ok Kim, "Discount store retailing in Korea: Shopping excitement, shoppingmotives, and store attributes, “ Journal of Global Marketing”, Vol. 15, Iss. 2, pp. 81-107, 2001.

3.Carlson, Harold J. ,1991, “The Role of the Shopping Center in US Retailing”,International Journal of Retail & Distribution Management, Volume 19, Number 6,pp.13-20.

4.Calder, Bobby J., Lynn W. Philips and Alice Tybou,1981, “Designing Research forApplication”, Journal of Consumer Research, Vol.8, pp. 197-207.

5.Finn, Adam &Jordan J. Louviere, 1996, “Shopping Center Image, Consideration, andChoice: Anchor Store Contribution”, Journal of Business Research, Vol. 35,pp.241-251.

6.Fisk, George, “A Conceptual Model for Studying Customer Image,” Journal of Retailing, Vol. 37,No. 4, pp. 5, Winter, 1962.

7.Finn, Adam &Jordan J. Louviere(1996), “Shopping Center Image, Consideration, andChoice: Anchor Store Contribution”, Journal of Business Research, Vol. 35, pp.241-251.

8.Hideo Konishiy Michael T. Sandfortz(2002), “Anchor Stores”, Retailing management , pp. 1-32.

9.ICSC-International Council of Shopping Centers (1994), Distance Learning Program –Study Guide, New York, ICSC

10.Kunkel, John H. & Leonard L. Berry, “A Behavioral Conception of Retail Image, ” Journal of Marketing, Vol. 32, pp. 21-27, October, 1968.

11.Levy and Weitz, (1995) , Retailing management, 2nd ed., Irwin, Inc., p.100.

12.Lindquist, Jay D., “Meaning of Image,” Journal of Retailing, Vol. 50, No. 4, pp. 33-35, Winter,1974.

13.Monroe, Kent B., and Guiltinan, Joseph P.1975 “A Path-Analysis Exploration of Retail Patronage Influences,”Journal of Consumer Research,Vol.2, p.21

14.Philip Kolter, 1990, Marketing Management—Analysis Planning, Implementation and Control,7th ed.164P

15.Sheth,J.N.(1983), ”An Integrative Theory of PatronagePreference and Behavior”, Patronage Behavior and Retail Management. Ed.,New York: North-Holland, p.12.

16.Wakefield, Kirk L. and Julie Baker (1998). “Excitement at the Mall: Determinants and Effects on Shopping Response,” Journal of Retailing, Vol. 74(4), pp. 513-539.







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