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研究生:陳明宗
論文名稱:兩岸房地產投資經營風險之比較研究
論文名稱(外文):A Comparative Study of Operational Risk In Cross-Strait Property Investment
指導教授:莊孟翰莊孟翰引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:淡江大學
系所名稱:管理科學研究所企業經營碩士在職專班
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2004
畢業學年度:92
語文別:中文
論文頁數:143
中文關鍵詞:房地產
相關次數:
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近年來隨著台灣投資環境的變遷,加以大陸經濟改革開放,房地產投資開發業發展迅速,吸引許多不動產相關行業前往投資,但由於大陸房地產業方才起步階段,相關法令與制度未臻完備,加上人治色彩濃厚
,地域性差異頗大,且資訊取得不易,因此,仍存在不少不確定因素之風險。
本研究先進行兩岸房地產投資環境現況分析,從土地取得差異特性比較演繹至開發程序與行銷策略之比較分析,並透過集體深度訪談(focus-group interviewing)及問卷調查,期望能進一步了解大陸房地產投資現況、所面臨的問題及其未來發展趨勢和展望,且經由SWOT分析,逐步歸納出大陸不動產投資環境所面臨的機會與威脅的情況,以及台商所具有的優勢及劣勢條件。按不動產開發依一般運作過程及介入角色,所引導出與其相關的經濟產業活動,依序可分為「土地、投資、生產、交易、使用」等五個階段,本研究係就風險管理理論導入上述各運作階段,分析兩岸房地產經營之風險。
研究者從台灣與大陸投資房地產的投資經驗,深入探討投資風險,並提出「因應對策」,期以協助台商降低經營實務之困難與克服所可能遭遇的風險,本研究主旨意在提供不動產業者大陸房地產投資風險之相關資訊,俾供台商投資決策之參考。
Over these past few years, the changes in the Taiwanese investment environment, and China’s economic reforms and opening up policies, have led to a rapid growth of property investment and development in the Mainland. Owing to the above reasons, many Taiwanese real estate businessmen have been attracted to invest there. However, as the development of Mainland’s property industry is still at its commencement stage, many relevant laws and regulations are still inadequate and incomplete. Moreover, the intense and unpredictability of China’s individualistic political scenario, together with the country’s vast regional and territorial differences, and the lack of information accessibility, have nevertheless, caused and increased speculative uncertainties and many unknown factors in the operational risk.
In this research, an analysis of the present Cross-Strait property investment environment is discussed first. It will follow with a comparison and a breakdown of some of the characteristic differences in the acquisition of land, subsequent planning and administration of operational procedures, and formulation of appropriate marketing strategies. Major statistical findings were obtained from in-depth group interviews and discussions (focus-group interviewing), and from data collected from questionnaires. With this information, and with the utilization of the SWOT analysis method, the researcher has demonstrated a clear picture of the existing situation, indicated all the possible threats, problems, and risks that are confronting investors, and also provided a realistic forecast for future trends and directions in the property industry. He has further evaluated the strengths and weaknesses of their competitiveness and opportunities that are available to Taiwanese investors in China. In terms of the roles played by the investors in the property development, and their involvement with the general operational process, and other related economic and financial business activities, they are discussed in details in the following order: “Land, Investment, Production, Sales and Transactions, Service and Management”. Furthermore, the “Risk Management Theory” has been applied throughout the different phases of this study and all relevant risk factors are mentioned and specified accordingly.
The researcher, who, with his past experience in Cross-Strait property investments, has conducted a thorough and comprehensive investigation into this area. He has endeavored to make feasible recommendations to Taiwanese developers and suggested “Effective Countermeasure Strategies” in hoping to minimize costs and expenses, overcome any obstacles and difficulties that are affecting the practical and smooth running of their business operations, and on top of that, to eliminate all possible risks that they might encounter. Moreover, the main objective of this study is to attempt to offer complete and accurate data to Taiwanese developers, so that they can use all the findings in this study as a reference guide when they are making investment decisions and plans.
目 錄
謝詞………………………………………………………………………… 一
中文摘要…………………………………………………………………… 二
英文摘要…………………………………………………………………… 三
目錄………………………………………………………………………… 四
圖目錄……………………………………………………………………… 六
表目錄……………………………………………………………………… 七
第一章 緒論………………………………………………………………… 1
第一節 研究動機與目的……………………………………………… 1
第二節 研究範圍與限制……………………………………………… 2
第三節 研究方法與流程……………………………………………… 3
第二章 文獻回顧…………………………………………………………… 5
第一節 風險管理理論………………………………………………… 5
第二節 相關研究整理…………………………………………………16
第三章 房地產投資開發與風險管理之探討………………………………18
第一節 房地產開發外部風險分析……………………………………19
第二節 房地產開發內部風險分析……………………………………23
第三節 房地產開發風險管理系統之建構……………………………31
第四章 兩岸房地產投資環境比較分析……………………………………36
第一節 台灣房地產投資環境分析……………………………………36
第二節 大陸房地產投資環境分析……………………………………45
第三節 兩岸房地產漲價因素比較分析………………………………62
第四節 兩岸房地產發展過程之差異性分析…………………………66
第五節 台商投資大陸房地產之SWOT優勢、劣勢、機會、威脅
分析……………………………………………………………72
第五章 兩岸房地產投資土地取得差異性分析……………………………75
第一節 台灣房地產投資土地取得方式………………………………75
第二節 大陸房地產投資土地取得方式………………………………78
第三節 兩岸土地制度特性分析………………………………………83
第六章 兩岸房地產投資開發程序與行銷策略之比較……………………85
第一節 台灣房地產投資開發程序分析………………………………85
第二節 大陸房地產投資開發程序分析………………………………92
第三節 兩岸房地產投資開發程序之比較……………………………98
第四節 兩岸房地產行銷策略之比較……………………………… 100
第七章 兩岸房地產投資風險分析……………………………………… 108
第一節 台灣房地產投資風險分析………………………………… 109
第二節 大陸房地產投資風險分析………………………………… 110
第三節 兩岸房地產投資風險之因應對策………………………… 119
第八章 結論與建議……………………………………………………… 126
第一節 結論………………………………………………………… 126
第二節 建議……………………………………………………… 127
第三節 後續研究建議……………………………………………… 131
參考文獻……………………………………………………………………132
附錄一………………………………………………………………………136
兩岸房地產投資經營風險管理之比較研究訪談…………………………137
兩岸房地產投資經營風險問卷調查表……………………………………139
圖 目 錄
圖1-3-1 研究流程圖……………………………………………………… 4
圖2-1-1 風險管理執行程序……………………………………………… 6
圖2-1-2 影響圖中常見之符號及其代表之意義………………………… 7
圖2-1-3 蒙第卡羅法分析程序…………………………………………… 9
圖2-1-4 風險因素、風險事件和風險損失三者關係……………………12
圖2-1-5 風險處理之決策流程……………………………………………15
圖3-1 房地產開發經營管理內外部風險圖……………………………18
圖3-2-1 房地產開發過程中的風險………………………………………24
圖3-3-1 房地產開發風險管理系統………………………………………32
圖3-3-2 風險管理目標子系統……………………………………………35
圖4-1-1 台灣房屋建築業生產指數走勢圖………………………………37
圖4-1-2 九十一年全省各法院拍定金額比例圖…………………………43
圖4-2-1 中國大陸房屋建築面積…………………………………………47
圖4-2-2 中國大陸商品房屋實際銷售面積………………………………48
圖4-2-3 中國大陸商品房實際銷售價格…………………………………49
圖4-2-4 中國大陸房地產開發經營情況…………………………………51
圖4-2-5 中國大陸城市化情況……………………………………………52
圖4-2-6 中國大陸房地產開發主要指標…………………………………61
圖5-1-1 台灣房地產投資土地取得的方式………………………………78
圖5-2-1 中國大陸土地出讓方式…………………………………………81
圖6-1-1 國內不動產開發七階段…………………………………………90
圖6-1-2 台灣不動產開發建設流程………………………………………91
圖6-2-1 中國大陸開發公司的設立與投資建設流程……………………96
圖6-2-2 中國大陸房地產開發流程圖……………………………………97
圖7-2-1 台商大陸不動產投資風險來源比重圖……………………… 111
表 目 錄
表2-2-1 相關研究整理……………………………………………………16
表3-1-1 房地產投資風險…………………………………………………20
表3-2-1 各種建築投資的特性與風險分類表……………………………26
表4-1-1 台閩地區核發建築物建造執照統計……………………………38
表4-1-2 台閩地區核發建築物使用執照統計……………………………39
表4-1-3 行政院空屋調查…………………………………………………40
表4-1-4 九十一年全省法院拍賣結果統計………………………………43
表4-1-5 影響未來房地產發展因素………………………………………44
表4-2-1 中國大陸房屋建築面積…………………………………………47
表4-2-2 中國大陸商品房屋實際銷售面積………………………………48
表4-2-3 中國大陸商品房屋實際銷售價格………………………………49
表4-2-4 中國大陸住房平均每戶使用面積………………………………50
表4-2-5 中國大陸房地產開發經營情況…………………………………51
表4-2-6 中國大陸每人平均儲蓄存款……………………………………53
表4-2-7 中國大陸城鎮居民恩格爾係數…………………………………54
表4-2-8 中國大陸建築業數量與資金來源………………………………55
表4-2-9 台灣對大陸貿易統計……………………………………………56
表4-2-10 台商赴大陸間接投資統計…………………………………… 56
表4-2-11 中國大陸房地產開發主要指標……………………………… 61
表4-3-1 海峽兩岸主要經社統計資料表…………………………………62
表4-3-2 兩岸房地產漲價相同因素分析…………………………………65
表4-4-1 兩岸房地產發展過程差異特性表………………………………67
表4-4-2 兩岸住房制度改革比較分析表…………………………………68
表4-5-1 SWOT分析 ……………………………………………………… 74
表5-2-1 中國大陸土地行政劃撥與有償出讓的比較……………………82
表5-3-1 兩岸土地制度差異特性分析表…………………………………84
表6-3-1 兩岸開發公司管理制度與建設程序的比較………………… 99
表6-4-1 兩岸房地產行銷策略比較…………………………………… 106
表6-4-2 兩岸關係行銷比較表………………………………………… 107
表7-1-1 不動產開發運作流程………………………………………… 108
表7-2-1 台商大陸不動產投資風險排序……………………………… 111
表7-3-1 土地取得階段風險…………………………………………… 120
表7-3-2 投資取得階段風險…………………………………………… 121
表7-3-3 生產取得階段風險…………………………………………… 123
表7-3-4 交易取得階段風險…………………………………………… 124
表7-3-5 使用取得階段風險…………………………………………… 125
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