台灣人口老化，老年人口的退休需求愈來愈重要，有越來越多的老人，在排除物質障礙後，寧可選擇非與已婚子女同住，一個「空巢自主」的老年居住安排的時代將來臨！以2004年底，我國65歲以上人口占人口比例達9.4%，未來推估2051年時將高達35.5%，老年人口扶養比例達63.8%。因此，解決老人問題，不論在經濟來源、醫、住的問題，都已刻不容緩，而年金屋保單，是有效解決此問題的方案之一。
「年金屋保單」乃指以壽險公司的年金保單，連結退休安養住宅功能的一種保險。壽險公司擁有資金雄厚、穩定可靠的形象，退休規劃經驗豐富的行銷人員，及龐大的壽險保戶，加以壽險商品強迫儲蓄、課稅優惠的優點並與信託結合，實在是行銷年金屋的最佳對象。
　　因此本研究以文獻整理、問卷調查為研究方法，歸納分析老人退休後住的意願、對養生村住宅的看法及對壽險公司經營的認同度，摘錄主要研究結果為：
一、『銀髮養生住宅』的知名度已大為提升，聽過的人佔66.3%。
二、民眾對三個養生屋訴求的認同度都達50%以上，可見三種都可被接受。
三、長庚養生村的開發模式和銷售結果，對後續投資者具有指標作用。
四、結合壽險“分期付款方式”獲得認同。
五、開發地點的位置、交通、氣侯須符合老人需求。
六、開發者的規模和形象有重大影響。
七、政府、醫院、壽險公司是民眾期待主導興建養生住宅的三大主體。
八、養生住宅最需要結合醫療服務、老人安養和保險商品。
九、配偶對入住養生住宅有重大的影響。
十、受訪者潛在的入住考慮因素可分為：外在生活需求、內在心理需求、周遭親屬需求等三大因素。
十一、壽險公司經營養生住宅獲得全面性的認同，尤其本土老公司的保戶認同度遠高於其他公司。
十二、高居住意願的人，具有下列特點：金融保險業或專業人士、事業主或中高階主管、聽過而且了解「銀髮養生住宅」者，年繳保費愈高者、壽險保額愈高者、有作退休理財規劃者。
十三、「外在生活需求因素」、「內在心理需求因素」、「配偶影響力」和「壽險公司經營利基」四個因子是對養生住宅居住意願有最顯著影響的。

因此本文提出研究建議，供壽險公司進行行銷企劃參考：
1.強調本身集團形象，壽險公司的各種優勢，再與知名養生屋異業結盟，則年金屋保單開賣成功可期。
2.結合保險的分期付款方式。
3.善用年金保險的特性，解決入住金及往後的日常開支和管理費問題。
4.重視政府和醫院在養生住宅的角色。
5.信託的結合。
6.爭取自提退休金免稅，不限存入勞保局。
7.行銷對象可以夫妻為單位。
8.原有壽險保單的再利用。

壽險業者，應加快脚步，促成年金屋保單的問世。一方面可擴展企業本身的規模，更可負起幫助政府解決部份老人問題的社會責任。

Seniors know from experience that life is a challenge. Many may face limited choices when deprived of complete independence by advancing age. Do you move in with your children? Do you agree to a nursing home? Are "assisted living facilities" out of your price range? What options are available to you? Retirement residences which combine independent living with supportive services on premises have recently become a popular alternative in Taiwan. At the end of 2004, the 9.45% of the population was over age 65. With our estimate, in 2051, it will reach 35.5%. The seniors who need help will reach 63.8%. It is extremely important to work with seniors to create their environments, enabling more seniors to remain connected to their community and to remain fully engaged in meaningful ways. The “Annuity of Retirement Residence” will be the best solution.
“Annuity of Retirement Residence” is a kind of Annuity policy for retirement residence funding. The life insurance companies who have ample funds possess a reliable image and experienced agents. They have a big customer base (policy owners), so, when promoting the savings concept, combined with tax benefit & trust benefit, they will be the best organization for this business.
This research consists of questionnaire survey, face to face interview to thousand of seniors in years. I summarize the conclusions as following:
1."Retirement Residence” is now well-known by seniors. About 66.3% senior have heard this concept.
2.Three different kinds of “Retirement Residence” are all accepted by seniors. 50% or more senior recognize their needs.
3.“Chang Gung Retirement Residence“ Is the role model of retirement residence.
4.The life insurance “installment payment “concept has been accepted.
5.Location, transportation, & weather are the most important factors of the retirement residence. The organization needs to match the senior’s requirements.
6.The insurance company’s financial background & image makes a big difference of the success of the project.
7.People recognize the government, the hospital & the life insurance company as the major providers of retirement residence.
8.The retirement residence should combine with insurance product to provide nursing consultation & resident care assistance.
9.The spouse’s opinion has the most significant influence in the decision of living in retirement residences.
10.The three major considerations of living in retirement residence are: assistance of daily living, psychologically demand & the need of families & friends.
11.The life insurance company earns the comprehensive approval of operating the retirement residence especially the native old life insurance company.
12.The three major target markets are: the insurance & financial professionals, the company’s upper management personnel, people who understand the “retirement residence” concept; people who pay high insurance premium & people who are doing their retirement planning.
13.The “assist daily living”, “psychological demand” “spouse’s opinion” & the insurance company is the major four factor for the success of “retirement residence”.
This article has done a lot of research & proposed the following suggestions to the life insurance companies:
1.Promote their own image, utilize their agents’ knowledge & client base & link with the retirement community and it will be a huge business opportunity.
2.Operate “installment payment” method as Annuity for retirement residence.
3.Use annuity payout as the funding of daily expenditure & the management fee.
4.Value the role that government & hospital play.
5.Combine with “Trust”
6.Promote & encourage people set up their own individual retirement account instead of deposit the retirement funds in the labor insurance bureau.
7.The marketing strategy should target husband & wife as a unit instead of sell to the individual.
8.Promoting retirement residence to current life insurance clients.
Life insurance companies should promote the “Annuity of Retirement Residence” product. It will not only increase their business opportunities but will also help the government resolve the senior’s living problem.

目　　錄
摘要………………………………………………………………………………I
Abstract…………………………………………………………………………III
謝誌………………………………………………………………………….…VI
目錄……………………………………………………………………………VII
表目錄…………………………………………………………………………IX
圖目錄…………………………………………………………………………XII
第一章 緒論………………………………………………………………………………...1
第一節 研究動機與目的…………………………………………………………...1
第二節 研究方法與流程…………………………………………………………...4
第二章 理論與相關個案之回顧..……………………………………………………...6
第一節 何謂年金屋保單…………………………………………………………...6
第二節 我國銀髮養生住宅和年金屋保單之規劃現況……………………...8
第三節 日本年金屋的保險體制之作法及概況……………………………...15
第四節 台灣地區老年人口居住及經濟的現況與未來…………………….24
第五節 影響消費者居住『銀髮養生住宅』意願的因素…………………….29
第六節 市場趨勢與規模………………………………………………………….38
第三章 研究方法………………………………………………………………………...43
第一節　研究變數之操作型定義……………………………………………….43
第二節　研究架構………………………………………………………………….46
第三節　研究假設………………………………………………………………….47
第四節　問卷設計………………………………………………………………….49
第五節　抽樣設計與樣本結構………………………………………………….54
第六節　資料分析方法…………………………………………………………...55
第七節　研究限制………………………………………………………………….58
第四章 研究結果………………………………………………………………………...59
第一節　基本資料分析…………………………………………………………...59
第二節　受訪者對養生村個案的看法………………………………………...62
第三節　受訪者入住考慮因素及意願………………………………………...74
第四節　壽險公司經營養生住宅的利基……………………………………...79
第五節　受訪者的理財傾向……………………………………………………..81
第六節　入住考慮因素的因素分析……………………………………………87
第七節　居住意願相關變項的交叉分析……………………………………...91
第八節　居住意願影響因素的複迴歸分析…………………………………..96
第五章 結論與建議 ……………………………………………………………………..98
第一節　結論………………………………………………………………………..98
第二節　建議………………………………………………………………………102
參考文獻……………………………………………………………………………….…108
附錄…………………………………………………………………………...114


表目錄
表2-1 長庚養生文化村收費標準表…………………….……………………11
表2-2 台灣地區65歲以上老人居住現況……………………………………24
表2-3 台灣地區50~64歲國民老年理想居住方式…………….……………25
表2-4 五十歲以上國民主要經濟來源………………………….……………27
表2-5 五十歲以上國民之經濟狀況…………………………….……………28
表2-6 五十歲以上國民平均每月生活費……………………….……………28
表2-7 非機構高齡者遷居動機概念…………………………….……………33
表2-8 老人選擇╱拒絕機構安養的原因……………………….……………34
表2-9 國內老人遷居至銀髮養生住宅的可能原因、利益…….……………36
表2-10 老人選擇「居住場所」的重要因素…………………………………37
表3-1 問卷衡量項目…………………………………………….……………49
表3-2 投資風險承受度綜合評量表…………………………….……………52
表3-3 各量表信度考驗………………………………………….……………53
表3-4 問卷對象及發放數……………………………………….……………55
表3-5 問卷回收統計表………………………………………….……………55
表4-1 受訪者來源統計表……………………………………….……………59
表4-2 受訪者基本背景資料統計表…………………………….……………60
表4-3 『銀髮養生住宅』概念的認識度統計表………………………………63
表4-4 養生村個案知名度統計表……………………………….……………64
表4-5 潤福淡水生活新象之建議改進統計表………………….……………67
表4-6 台塑林口長庚養生村之建議改進統計表……………….……………69
表4-7 國寶聖恩西湖渡假村之建議改進統計表……………….……………71
表4-8 『銀髮養生住宅』的涉入程度統計表…………………………………74
表4-9 入住考慮因素的平均值………………………………….……………75
表4-10 親屬對受訪者入住影響力的平均值……………………...…………77
表4-11 受訪者居住意願統計表……………………………………...………78
表4-12 壽險業經營『銀髮養生住宅』利基因素的平均值…………………79
表4-13 受訪者保險購買狀況統計表……………………………………...…82
表4-14 居住意願與壽險業經營利基之T檢定表……………………………84
表4-15 受訪者理財規劃狀況統計表…………………………………...……84
表4-16 受訪者使用理財工具的相關係數………………………….……..…85
表4-17 受訪者投資風險忍受度組別統計表……………………….……..…86
表4-18 因素特徵值與累積變異量分析表………………………….……..…87
表4-19 因素負荷量表……………………………………………….……..…88
表4-20 共同性估計………………………………………………...…………88
表4-21 因素構面分析表…………………………………………...…………89
表4-22 入住考慮因素對居住意願的變異數檢定………………...…………91
表4-23 各類別變項與「銀髮養生住宅」居住意願的交叉統計表…………92
表4-24 影響居住意願之複迴歸分析…………………………………...……97
表4-25 影響居住意願之複迴歸分析顯著結果彙整表……...………………97


圖目錄
圖1-1 臺灣未來三階段人口年齡結構圖（中推估）…………………………2
圖1-2 研究流程圖……………………………………………………………...5
圖2-1 全額躉繳契約結構圖………………………………………….………18
圖2-2 管理費月繳方式契約結構圖………………………………….………19
圖2-3 管理費所含服務內容………………………………………….………20
圖2-4 日本年金屋結構圖…………………………………………….………21
圖3-1 研究架構圖…………………………………………………….………47
圖4-1 養生村訴求點的認同度百分比……………………………….………65
圖4-2 潤福淡水生活新象的評價百分比…………………………….………67
圖4-3 台塑林口長庚養生村的評價百分比………………………….………69
圖4-4 國寶聖恩西湖渡假村的評價百分比………………………….………70
圖4-5 各集團綜合評價百分比……………………………………….………73
圖4-6 入住考慮因素的的百分比…………………………………….………76
圖4-7 親屬對受訪者入住影響力百分比…………………………….………77
圖4-8 壽險業經營『銀髮養生住宅』利基因素百分比………………………80
圖4-9 壽險業經營『銀髮養生住宅』的利基分數（以投保公司別）…………81
圖4-10 受訪者投資風險承受度分佈圖………………………………………86
圖4-11 內、外在生活需求因素分數（以居住意願別）………………………91

參考文獻
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