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研究生:陳俊銘
研究生(外文):GUN-MING CHEN
論文名稱:以信託為架構之不動產證券化研究
論文名稱(外文):The research of real estate securitization based on the trust
指導教授:陳榮隆陳榮隆引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:輔仁大學
系所名稱:法律學研究所
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2005
畢業學年度:93
語文別:中文
論文頁數:182
中文關鍵詞:不動產證券化不動產證券不動產證券
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環顧我國不動產證券化之發展,在不動產證券化明文之前,我國業者藉由法律缺漏之狀況,採取類似外國不動產證券化之模式,向投資大眾募集資金,然而由於當時欠缺法律制度的保障,一般投資人在個案經營失敗的情況下求助無門。不過,我國在民國九十二年七月通過不動產證券化條例,其主要乃在規範不動產證券化金融商品之制度架構與配套措施,同時藉由該條例採取信託制度之方式,達到保障投資人權益之目的。
本文基於我國不動產證券化條例採取信託制度為架構之基礎,將論文分成七章,第一章緒論。第二章藉由國內外信託制度之起源與發展的論述,瞭解我國不動產證券化條例其制度架構之特性。第三章以不動產證券化在外國乃行之有年的金融商品,分析外國不動產證券化發展的類型,同時比較我國與外國制度之相容性,探尋足供我國法律制度適用的類型。第四章我國不動產證券化條例採取信託制度之架構,該條例採取不動產投資信託與不動產資產信託作為制度架構之類型。不過學者對於我國不動產證券化條例之設計,尚提出許多批評與建議,本文以信託制度、證券化與相關配套措施等三個方向整理並提出見解。第五章則以不動產證券化立法前後之個案作介紹。在不動產證券化立法前業者推出的個案,由於欠缺法律制度的保障,個案成敗僅繫於業者的誠信,投資人面對個案的投資損失欠缺適當救濟途徑。然在不動產證券化立法後,我國業者推出相關的個案,基於法律制度的保障對於投資大眾之權益有顯著提升。第六章以不動產證券化採取信託制度為架構之基礎,分析受託機構在不動產證券化條例之下,應以承擔的法律義務與責任、不動產證券化之外部監控與內部監控的內涵,以及投資人權益損失的救濟管道。第七章則提出本文最後的結論。
目 錄
第一章 緒論 …………………………………………………………………………1
第一節 研究動機與目的……………………………………………………….….1
第二節 研究範圍、方法與本文架構……………………………………………..2
第二章 信託的起源、發展與不動產證券化條例中信託的基本概念……………..6
第一節 信託的起源………………………………………………………………..6
第二節 各國信託制度的發展……………………………………………………..8
第一項 英國信託制度的發展…………………………………………………..8
第一款 英國封建制度下的土地制……………………………………….8
第二款 英國土地制度引導產權原則的生成……………………………9
第三款 用益制度的創設-規避封建制度的負擔為其存在主因…….9
第四款 封建諸侯的立法反撲-十六世紀用益法典的出現…………11
第五款 用益制度的缺陷-「衡平法院」彌補「普通法院」無法提供之救濟管道……………………………………………………11
第六款 英國現代信託發展-首推投資信託………………………….12
第七款 英國信託法制的立法 ………………………………………...13
第二項 美國信託制度的發展…………………………………………………14
第一款 美國民事信託的發展………………………………………………14
第二款 美國商業信託的發展………………………………………………15
第三項 日本信託制度的發展…………………………………………………16
第四項 我國信託制度的發展…………………………………………………16
第一款 信託法制定前,我國實務的見解…………………………………17
第一目 以消極信託係脫法行為且多屬通謀虛偽意思表示否定其合法性…………………………………………………………..17
第二目 區隔信託行為和通謀意思表示或脫法行為而承認其合法性…………………………………………………………….18
第三目 我國實務所承認的信託行為(信託契約)的概念………19
第二款 信託法制訂後我國民事信託之意涵 …………………………21
第三款 我國商事信託之發展…………………………………………..25
第三節 不動產證券化架構下之信託概念………………………………………34
第一項 商業信託之意義………………………………………………………35
第二項 不動產證券化條例之信託類型………………………………………37
第一款 不動產投資信託……………………………………………………37
第一目 不動產投資信託的意義…………………………………………38
第二目 不動產投資信託之信託關係…………………………………....38
第三目 小結………………………………………………………………39
第二款 不動產資產信託……………………………………………………39
第一目 不動產資產信託的意義……………………………………...…….40
第二目 不動產資產信託之信託關係………………………………...…….40
第三目 小結…………………………………………………………………41
第四節 結語………………………………………………………………………41
第三章 美國、日本不動產證券化與我國不動產證券化條例之介紹與前瞻 .….43
第一節 前言………………………………………………………………………43
第二節 證券化之起源、意義及類型……………………………………………43
第一項 證券化之起源………………………………………………………....43
第二項 證券化之意義…………………………………………………….…...44
第三項 證券化之類型………………………………………………………....46
第三節 美國不動產證券化……………………………………………………....48
第一項 美國的不動產信託(REIT)………………………………………...49
第一款 美國不動產投資信託的意義………………………………………49
第二款 美國不動產信託(REIT)制度之緣起與發展…………………...49
第三款 美國不動產信託(REIT)制度之類型……………………………52
第二項 美國不動產有限合夥(RELP)制度…………………………………55
第一款 美國不動產有限合夥的意義………………………………………55
第二款 美國不動產有限合夥的緣起與發展…………………………..…..56
第三款 美國不動產有限合夥的類型……………………...……………….57
第三項 美國的土地信託(Land Trust)…………………………….………..59
第一款 美國土地信託的意義………………………………………………59
第二款 美國土地信託的類型………………………………………...…….59
第四項 結語……………………………………………………………………62
第四節 日本不動產證券化………………………………………………………63
第一項 日本不動產證券化的緣起……………………………………………63
第二項 日本不動產證券化的類型……………………………………………64
第一款 日本不動產證券化法制明文前的類型………………..…………..64
第二款 日本不動產證券化法制明文後的類型……………………………71
第三項 小結……………………………………………………………………80
第五節 我國法制引進外國不動產證券化之可行性(代結語)………………82
第四章 我國不動產證券條例之介紹………………………………………………87
第一節 我國不動產證券化條例之立法沿革……………………………………87
第二節 不動產證券化條例的法制架構…………………………………………89
第一項 具備架構式融資-資產分割之性質…………………………………90
第二項 不動產投資信託與不動產資產信託之架構…………………………90
第三項 小結……………………………………………………………………97
第三節 學者對於本條例所提出的立法批評、建議……………………………99
第一項 信託制度架構……………………………….…………….…….…......99
第二項 證券化……………………………………….…………….…….…….109
第三項 相關配套制度…………………………………………………………110
第四項 開發型不動產證券化未來應納入……………………………………116
第四節 結語…………………………………………….…………….…….…...118
第五章 我國實施不動產證券化實施前、後之個案介紹……….…………….…120
第一節 前言…………………………………………………….…………….…120
第二節 不動產證券化條例實施前實務出現的類似個案…….……………….120
第一項 失敗的類似案例…………………………………….…………...…..121
第一款 財神酒店………………………………………….……………….121
第二款 太平洋花蓮鳳蝶計畫…………………………….……………….123
第三款 佑捷建設歐洲共同市場………………………….……………….126
第二項 成功的類似案例…………………………………….……………….129
第一款 太平洋登豐理財計畫…………………………….……………….129
第三節 不動產證券化條例實施後的個案…………………….……………….131
第一項 不動產資產信託之個案……………………….………………. …...131
第二項 不動產投資信託之個案……………………….………………. …...139
第四節 結語…………………………………………………….……………….142
第六章 我國不動產證券化之投資人權益保障….……………………………….145
第一節 前言-以美國洛克斐勒中心不動產證券化談起….………………….145
第二節 不動產證券化受託機構的義務與投資人救濟管道….……………….146
第一項 概說………………………………………………….……………….146
第二項 善良管理人的注意義務…………………………….……………….147
第一款 信託法與信託業法之規定……………………….……………….147
第二款 不動產證券化條例應有的解釋….……………………………….148
第三項 忠實義務….………………………………………………………….149
第一款 信託法與信託業法之規 ...……………………………………….149
第二款 忠實義務在我國法律體系的適用….…………………………….150
第一目 忠實義務與善良管理人的注意義務是否相同………………..150
第二目 信託制度之受託人是否負有忠實義務………………………. 151
第三款 不動產證券化條例之受託機構應負忠實義務…………………..153
第四項 分別管理義務………………………………………………………..154
第一款 信託法與信託業法之規定………………………………………..154
第二款 不動產證券化條例應有的解釋…………………………………..155
第五項 直接管理義務(自己管理義務)…………………………………..156
第一款 信託法與信託業法之規定………………………………………..156
第二款 不動產證券化條例應有的解釋…………………………………..157
第六項 書類備置義務………………………………………………………..158
第一款 信託法與信託業法之規定………………………………………..158
第二款 不動產證券化條例應有的解釋…………………………………..159
第七項 不動產證券化投資人之救濟管道…………………………………..160
第三節 不動產證券化的監控機制………………………………………….….163
第一項 前言…………………………………………………………………..163
第二項 外部監控機制………………………………………………………..163
第一款 信託法與信託業法之監控機制…………………………………..164
第二款 不動產證券化條例對於外部監控機制應有的解釋……………..167
第三項 內部監控機制………………………………………………………..170
第一款 信託法與信託業法之監控機制…………………………………..170
第二款 不動產證券化條例對於內部監控機制應有的解釋……………..171
第四節 結語 ….………………………………………………………………...173
第七章 結論.………………………………………………………………………...175
參考書目
附錄:不動產證券化條例
壹、中文部分
(壹)專書
1.三菱銀行信託研究會,鄭俊仁翻譯,信託之法務與實務,1993年
2.王文宇,金融法-資產證券化之意義、資本型態與相關法律問題,元照出版社,2001年
3.王文宇,信託法原理與商業信託法制,新公司與企業法,元照出版社,2003年1月
4.王文宇,民商法理論與經濟分析(二),元照出版社,2003年4月
5.朱柏松、詹森林、謝哲勝著,公有土地信託之研究,行政院研究院發展考核委員會研究計畫,1998年1月
6.李阿乙、梅建平,不動產投資概論,華泰書局,1999年9月
7.林宗勇,證券投資信託制度之理論及實務,實用稅務出版社,1984年10月
8.柯方枝,公司法論,三民書局,2002年
9.徐國香,信託法研究,五南圖書出版社,1986年1月
10.莊孟翰主持,商業不動產證券化可行性之研究,1998年
11.曾宛如,證券交易法原理,曾與陳同道堂法學文集,台灣大學法律學院圖書部,2001年12月
12.陳月珍著,信託業的經營與管理,財團法人金融人員研究訓練中心,1996年12月
13.陳春山,證券交易法論,五南圖書出版公司,1996年11月
14.楊楨,英美契約法論,北京大學出版社,2000年4月
15.張金鶚 白金安,不動產證券化,永然出版社,1999年3月
16.廖咸興,都市更新投資信託制度與其效益之探討,一九九九年證券暨期貨市場發展研討會
17.臧大年、謝哲勝、連錫安、張靜怡合著,不動產證券化,翰蘆圖書出版有限公司,1999年3月
18.臧大年、謝哲勝、鄭惠佳合著,不動產抵押貸款債權證券化,翰蘆圖書出版有限公司,2000年初版
19.潘秀菊,信託法之實用權益,永然文化出版社,1998年9月
20.劉連煜,公司監控與公司社會責任,五南圖書出版有限公司,1995年9月
21.鄭俊仁譯,信託之法務與實務,財政部金融局儲委會金融研究小組編印,1993年
22.謝哲勝、陳亭蘭,不動產證券化-法律與制度運作,翰蘆圖書出版有限公司,2003年8月
23.謝在全,民法物權論(下),三民書局,1991年2月
24.賴源河、王志誠,現代信託法論,五南圖書出版公司,2001年4月
25.賴源河、王志誠,現代信託法論,五南圖書出版公司,2003年11月
26.謝哲勝,信託法總論,元照出版社,2003年6月
27.謝哲勝,財產法專題研究(三)-信託法的功能,元照出版社,2002年3月

(貳)論文
1.方安遠,不動產證券化條例之法評析,東吳大學法研所碩士論文,2004年7月
2.王俊人,不動產證券化之研究,中正大學法研所碩士論文,1999年7月
3.吳小燕,金融資產證券化條例-有關特殊目的信託之研究,中正大學法律研究所碩士論文,2004年1月
4.林秋玟,不動產投資信託法制化之研究,文化大學法研所碩士論文,2001年6月
5.涂秀蕊,美國不動產投資信託制度之研究,東吳大學法研所,1993年
6.徐志明,台灣不動產證券化法制環境-對降低不動產經營風險之效果評析,台灣大學法研所碩士論文,2004年6月
7.梁客川,不動產證券化之研究-我國「不動產證券化條例」草案為中心,政大法研所碩士論文,2003年7月
8.黃欣怡,商業信託之研究,中正大學法律研究所碩士論文,2004年
9.黃勃叡,不動產證券化條例之解析與面臨問題之探討,台北大學法研所碩士論文,2003年7月
10.陳亭蘭,不動產證券化法制之研究--兼評不動產證券化條例草案,中正大學法研所碩士論文,2002年
11.陳裕文,金融資產證券化之研究,輔仁大學法律研究所碩士論文,2003年8月
12.彭斐虹,土地信託之研究,中正大學法研所碩士論文,2002年1月
13.謝志遠,我國繼受信託制度之研究--兼論資產管理制度在功能面上之比較,台灣大學法律研究所碩士論文,2004年7月
14.謝文倩,不動產證券化之研究,台灣大學財務金融EMBA研究所,2003年

(參)期刊
1.王文宇,信託法原理與商業信託法制,台灣法學論叢第29卷第2期,2000年1月
2.王文宇,商業組織法則之核心-以公司、合夥、信託為例,法令月刊,第53卷第1期,2002年1月
3.王文宇,不動產證券化法制評析,法令月刊,第53卷第5期,2002年4月
4.王文宇,信託之公式機制與對世效力,月旦法學,第91期,2002年12月
5.王文宇,論不動產信託與不動產證券化之分際,法令月刊,第55卷第4期,2004年4月
6.王寶蒞,論信託關係中受託人之忠實義務,東吳法律學報第6卷第2期,1990年
7.王志誠,跨越民事信託與商事信託之法理-以特殊目的信託法制為中心,政大法學評論,第68期,2001年12月
8.王志誠,特殊目的信託與受益人保護機制,存款保險資訊季刊第15卷第3期,西元2002年3月
9.王志誠,淺析不動產證券化條例,實用稅務,2003年9月
10.王志誠,不動產受益證券之發行與投資人保護機制,律師雜誌,第295期,2003年4月
11.王志誠,不動產受益證券之發行與投資人保護機制,律師雜誌,第295期,2003年4月
12.王志誠,信託監督機制之基本構造-以信託財產評審委員會與信託監察人為中心,台大法學論叢第32卷第5期,2003年九月
13.王應傑,如何建立「不動產證券化」運作機制,全國律師,2002年7月
14.王有康,不動產證券化之研究,台灣土地金融季刊,第34卷第2期,1997年6月
15.王肇蘭,不動產證券化觀念介紹及制度建立,財稅研究,第25卷第5期,1993年10月(143)
16.宋天祥,不動產證券交易-相關當事人之主要權利與義務,實用稅務,第345期,2003年9月
17.邱鈺鐘,不動產證券話與地政業務關係之探討,現代地政-人與地,2003年11月
18.邱文昌,我國建立信用評等制度之規劃與檢討,證交資料,第442期,1999年2月
19.汪銘生 李泳龍 楊永和,台灣地區不動產投資信託運作模式建立之研究,台灣土地金融季刊,第39卷第1期,2002年3月
20.李智仁,我國實施不動產證券化法制問題之探析(上),集保月刊,第124期,2004年3月
21.李智仁,我國實施不動產證券化之法制問題探析(下),集保月刊,第125期,2004年4月
22.李日寶,國內外證券化市場之發展、運作方式及相關實例分析,證券暨期貨月刊,第 21卷第10期,2003年10月
23.李禮仲,不動產證券化條例評析,律師雜誌,第295期,2004年4月
24.李儀坤,日本不動產證券化之研究,台灣經濟金融月刊,第35卷第10期,1999年10月
25.吳光雄,信用評等機構將在如何在不動產證券化扮演其角色,全國律師,第6卷第7期,2002年7月
26.明欣,不動產證券化與市地開發之影響,開發信託季刊,第34期,1994年6月
27.林世淵,美國金融證券化之發展,證券市場發展季刊,第16期,1992年10月
28.林世淵,我國未來金融資產及不動產證券化發展之方向(一),證交資料,第399卷,1995年7月
29.侯立洋,我國不動產證券化之立法背景及重要議題探討,律師雜誌,第295期,2004年4月
30.莊孟翰,台灣不動產證券化之成敗與國內外案例之借鏡,全國律師,2002年7月
31.莊孟翰,不動產證券化對台灣房地場市場之影響(一),現代地政-人與地,第272期,2004年2月
32.高文宏、吳偉臺,從不動產證券化條例到實物運用,金管法令,創刊號,2004年8月
33.陸景玉,金融資產證券化之研究,產業金融,第93期,1996年12月
34.夏正鐘,台灣不動產證券化之發展與推動,全國律師,2003年7月
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36.黃志偉,不動產證券化條例立法背景暨影響分析(二),現代地政,2002年2月
37.曾麗弘,我國信託投資公司之概況及檢討,臺灣經濟金融月刊,第37卷,第6期,2001
38.許仁舉,不動產證券化與信託登記,土地事物月刊,第391期(95)
39.許君毅 趙基榮,不動產證券化應用於不動產不良金融債權處理之研究,土地經濟年刊,第15期,2004年7月
40.游啟璋,不動產證券化法制架構與適用,證券暨期貨月刊,第21卷第10期,2003年10月
41.葉公亮:不動產證券化的成功與否在於標的物,實用稅務,第345期,2003年9月
42.陳棠、謝蕙鶯,不動產證券劃對不動產開發之影響,月旦法學,第88期,2002年9月
43.陳淑惠,銀行資產證券化之研究(上),彰銀資料,第44卷第1期,1995年1月
44.陳明吉,都市更信投資信託可行性之研議及對房地產參與角色的影響,台灣金融財務季刊,第3輯第2期,2002年6月
45.張金鶚、白金安,「不動產證券化於都市更信的運用」,月旦法學雜誌,第48期,1999年5月
46.張淑華,淺論不動產投資之新模式,全國律師,2003年7月
47.張簡永從,不動產證券化與不動產開發之課題研討,台北銀行月刊,第27卷第11期,1997年11月
48.張金鶚 徐驊彬 廖仲仁 江穎慧,他山之石,可否攻錯?從美國不動產證券化經驗探討國內相關課題,律師雜誌,第295期,2003年4月
49.楊照,如何活絡不動產證券市場,台灣金融財務季刊,第3輯第2期,2002年6月
50.楊育純 游千慧,不動產證券化條例草案之探討(一),現代地政-人與地,2002年7月
51.楊育純、游千慧,不動產證券化條例草案之探討(二),現代地政,2002年8月
52.趙藤雄:房地產是火車頭工業,開放開發型不動產勢在必行,實用稅務,第345期,2003年9月
53.詹森林,信託的基本問題-最高法院判決與信託法規定的比較分析,律師通訊,第99期,1996年9月
54.蔡宗義,不動產證券化之土地開發策略,台灣經濟研究月刊,第16卷第2期,1993年6月
55.廖大穎,論公司與董事間之非常規交易與利益衝突,月旦法學第54期,1999年11月
56.劉興善,從信賴關係談受託人、受任人、法人代表和公司負責人之注意義務,政大法學評論第57期,1997年6月
57.劉春堂,論信託受託人之分別管理義務,華信金融季刊(現在稱為建華金融季刊)第17期,2002年3月
58.鄭仁哲,不動產投資信託之初探,全國律師,2003年7月
59.謝哲勝,從商業信託之概念論投資信託的法律架構-兼評都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法第二十條的規定,月旦法學雜誌,第82期,2002年3月
60.謝哲勝,不動產證券化之研究,台大法學論叢,第27卷第1期,1997年10月
61.簡榮祿,動產證券化芻論(二),現代地政-人與地,第249期,2002年4月
62.蘇俊嘉,不動產證券化之簡介,集保月刊,第118期,2003年9月

(肆)網路資料
1.行政院金融監督管理委員會http://www.boma.gov.tw
2.自由時報http://www.libertytimes.com.tw
3.台北富邦銀行網站http://fubongroup.com.tw
4.財團法人不動產資訊中心網站http://www.realestate.org.tw
5.美國REIT協會http://www.nareit.com

貳、日文部分
(壹)專書
1.大阪谷公雄,信託法の研究(上)理論編,信山社,平成三年
2.三菱信託銀行信託研究會編著,信託の法務と實務,金融財政事情研究會,平成二年
3.四宮和夫,信託法(新版),有斐閣,平成十二年
4.四宮和夫,受託者の忠實義務,信託の研究,有斐閣,昭和五十七年十一月
5.佐藤一雄,不動產証券化の実踐,ダイマモンド社,2003年3月
6.長場信夫,證券化不動產評價の手法と實踐,日本經濟新聞社,2001年11月
7.岡內幸策,不動產流動化入門,東洋經濟社,2000年,頁187~2002
8.星川長七,取締役忠實義務論,成文堂,1975年3月

(貳)期刊
1.丸山健,債權流動化と民事財產法の对応,NBL,第591期,1996年4月
2.松本順一,不動產の證券化-不動產投資信託(REIT),東洋經濟新報社,1990年4月

參、英文部分
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2.Bogert,George Taylor,Trusts,west,6th ed,1991
3.F. Lawson, Introduction to the law of Property,Clarendon Press ,1958
4.G.G. Bogert & G. T. Bogert. Handbook of the Law of Trusts,west,5 th ed,1973
5.Parker and Mellows, The Modern Law Of Trusts,7th ed 1998
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7.The committee on Bankruptcy and Corporate Reorganization of The Association of the Bar of the City of New York, Structured Financing Techniques

(貳)期刊
1.Langbeinn, The Contractarian Basis of the Law of Trusts,105 Yale L.J.625,1995
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