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研究生:劉邦和
研究生(外文):Bang-Her Liu
論文名稱:影響兩岸都會房地產景氣之經濟指標研究與比較--以台北、上海為例--
指導教授:邱慈觀邱慈觀引用關係林子銘林子銘引用關係鄭漢鐔鄭漢鐔引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立中央大學
系所名稱:管理學院高階主管企管碩士班
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2005
畢業學年度:93
語文別:中文
論文頁數:128
中文關鍵詞:房地產
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綜觀兩岸房地產,雖然發展歷程迥異,但主要仍受經濟發展及非經濟面的政策等因
素影響較大。由於非經濟因素,無客觀量化數據,因此,本研究從可量化之總體經濟面
指標,加以研究探討,分析兩岸房地產的興衰與經濟面的關聯性。同時藉以比較兩岸在
不同經濟制度下,房地產市場受經濟面的影響程度,此外,透過計量模型的建構,推衍
出兩岸房地產未來可能發展的軌跡,以提供檢視兩岸房地產市場榮枯的依據。
本研究挑選兩岸較具代表性的城市,來進行兩岸間的探討比較。其中,台灣部份,
以台北市為探討城市;大陸部份,以上海市為比較城市,分別蒐集兩地1995~2004 年
共十年的實證數據(季資料),透過相關性分析、因素分析及迴歸分析等統計方法的運用,
得到以下結論:
1.經濟指標變數的變化,對房價波動具有時間延遲影響效應,即可透過經濟指標來解釋
房地產景氣變動。
2.台灣房地產景氣波動受經濟因素影響較大;大陸則受非經濟因素影響較大。
3.台灣房地產景氣與總體經濟的連動性較強;大陸則有脫鉤現象,屬非理性的市場。
4.兩岸的所得收入及人口成長對房價的變動影響均不大。
5.兩岸幣值的升貶對房市影響程度大不同,台灣幾無貢獻度;大陸則佔主導地位。
6.台灣的房價計量模型,解釋力達71.2%,以動能因素為主要,物價因素為次要;大陸
的房價價量模型,解釋力僅24.1%,較不具說服力,以消費金融為決定性因素。
7.台灣的房價波動受利率的影響逐漸式微;大陸的房價波動不與股市及物價連動。
8.台灣房地產的景氣已回歸基本面及受預期通膨壓力所主導;大陸則較受利率與人民幣
升值所影響,其非理性程度仍高,投機性濃厚,易流於炒作,相對投資風險較大。
9.台灣未來房價預期溫和成長;大陸則有較大的成長空間,但非理性及預期心理仍濃厚。
關鍵字:經濟指標、房價、時間延遲影響、計量模型
第一章 緒論--------------------------------------------------------------------------------------------1
1.1 研究背景------------------------------------------------------------------------------------------1
1.2 研究動機------------------------------------------------------------------------------------------3
1.3 研究目的------------------------------------------------------------------------------------------5
1.4 研究流程------------------------------------------------------------------------------------------5
第二章 文獻探討-------------------------------------------------------------------------------------7
2.1 房地產景氣變動之影響因素------------------------------------------------------------------7
2.2 房地產景氣指標的文獻分析----------------------------------------------------------------16
2.3 兩岸房地產發展歷程與制度面的分析----------------------------------------------------22
2.3.1 兩岸房地產發展歷程--------------------------------------------------------------------22
2.3.2 兩岸房地產產權制度--------------------------------------------------------------------32
2.3.3 兩岸房地產交易市場與買賣移轉規定-----------------------------------------------40
第三章 研究設計與方法-------------------------------------------------------------------------50
3.1 研究範圍----------------------------------------------------------------------------------------50
3.2 研究主題----------------------------------------------------------------------------------------50
3.3 研究架構----------------------------------------------------------------------------------------51
3.4 研究資料----------------------------------------------------------------------------------------52
3.5 研究方法----------------------------------------------------------------------------------------64
3.6 研究限制----------------------------------------------------------------------------------------70
第四 實證結果分析與評論---------------------------------------------------------------------72
4.1 房價波動與經濟波動-------------------------------------------------------------------------72
4.2 相關性分析-------------------------------------------------------------------------------------74
4.2.1 時間延遲相關性分析--------------------------------------------------------------------74
4.2.2 兩岸總體經濟自變數的篩選-----------------------------------------------------------84
4.2.3 自變數相關性分析-----------------------------------------------------------------------88
4.3 因素分析----------------------------------------------------------------------------------------90
4.4 迴歸分析----------------------------------------------------------------------------------------98
4.5 兩岸房價計量模型建構與比較-----------------------------------------------------------103
4.6 兩岸房價變動預測分析與比較-----------------------------------------------------------106
第五章 結論與建議------------------------------------------------------------------------------109
5.1 研究結論---------------------------------------------------------------------------------------109
5.2 後續研究建議---------------------------------------------------------------------------------114
參考文獻----------------------------------------------------------------------------------------------116
附錄-----------------------------------------------------------------------------------------------------119
ii
圖 表 目 錄
一、圖目錄
圖1-1 研究流程圖--------------------------------------------------------------------------------6
圖2-1 房價變動與影響因素間之關係-------------------------------------------------------14
圖2-2 台灣房地產暨經濟景氣波動---------------------------------------------------------29
圖2-3 大陸不動產買賣交易流程圖---------------------------------------------------------46
圖3-1 研究架構圖------------------------------------------------------------------------------51
圖4-1 台北市房價指數與經濟成長波動圖------------------------------------------------72
圖4-2 上海市房價指數與經濟成長波動圖------------------------------------------------73
二、表目錄
表2-1 影響房地產景氣變動因素------------------------------------------------------------15
表2-2 房地產景氣與總體經濟關係研究相關文獻彙整表-------------------------------18
表2-3 大陸房地產制度改革前後比較表---------------------------------------------------24
表2-4 房地產之過去(1960 年代以前) -----------------------------------------------------27
表2-5 房地產之過去(1960~1970 年代) ---------------------------------------------------27
表2-6 房地產之過去(1970~1980 年代) ---------------------------------------------------27
表2-7 房地產之過去(1980~1990 年代) ---------------------------------------------------28
表2-8 房地產之過去(1990~2004 年代) ---------------------------------------------------28
表2-9 台灣經濟景氣暨房地產景氣循環對照表------------------------------------------30
表2-10 兩岸房地產發展過程差異比較表-------------------------------------------------31
表2-11 大陸房地產產權制度與權屬特性摘要--------------------------------------------35
表2-12 國有土地使用權取得方式比較表-------------------------------------------------36
表2-13 土地使用權「出讓」與「劃撥」比較表----------------------------------------------37
表2-14 台灣房地產產權制度與權屬特性摘要-------------------------------------------39
表3-1 台灣公部門房地產相關資訊發佈統計表------------------------------------------54
表3-2 台灣私部門發佈之房地產景氣相關指標統計表---------------------------------56
表3-3 大陸公私部門發佈之房地產景氣相關指標統計表------------------------------60
表3-4 台北市初期選擇採用之總體經濟指標自變數彙整表---------------------------62
表3-5 上海市初期選擇採用之總體經濟指標自變數彙整表---------------------------63
表4-1 台北市房價波動與經濟指標時間延遲影響相關性分析表---------------------76
表4-2 上海市房價波動與經濟指標時間延遲影響相關性分析表---------------------81
表4-3 台北市及上海市總體經濟自變數時間延遲影響相關性分析比較表---------83
表4-4 台北市房價變動率與經濟指標自變數相關係數及單元迴歸分析統計量表85
iii
表4-5 上海市房價變動率與經濟指標自變數相關係數及單元迴歸分析統計量表87
表4-6 台北市經濟指標自變數相關係數表------------------------------------------------89
表4-7 上海市經濟指標自變數相關係數表------------------------------------------------89
表4-8 台北市之經濟指標因素分析成份特徵值及解釋變異統計表------------------90
表4-9 台北市之解釋變數因素組型(Factor Pattern)表---------------------------------91
表4-10 台北市之因素得點係數矩陣表(Factor Score Coefficient Matix) ----------92
表4-11 台北市之直交轉軸(Varimax Rotation)後解釋變數因素組型表-------------93
表4-12 上海市之經濟指標因素分析成份特徵值及解釋變異統計表----------------94
表4-13 上海市之解釋變數因素組型(Factor Pattern)表-------------------------------95
表4-14 上海市之因素得點係數矩陣表(Factor Score Coefficient Matix) ----------95
表4-15 上海市之直交轉軸(Varimax Rotation)後解釋變數因素組型表-------------96
表4-16 台北市及上海市自變數因素分析比較表----------------------------------------97
表4-17 台北市之迴歸分析彙總表----------------------------------------------------------99
表4-18 上海市之迴歸分析彙總表---------------------------------------------------------102
表4-19 兩岸房價計量模型建構比較表---------------------------------------------------103
表4-20 兩岸納入房價計量模型分析之經濟指標敏感性分析比較表---------------105
表4-21 台北市房價變動預測彙整表------------------------------------------------------108
表4-22 上海市房價變動預測彙整表------------------------------------------------------108
一、台灣部份
1.彭建文,「台灣房地產景氣循環之研究-生產時間落差、宣告效果、總體經濟之影響」,
政大地政研究所博士論文,2000 年6 月。
2.陳明吉,「房地產價格變動因素及影響之研究」,政大地政研究所碩士論文,1989 年6
月。
3.賴碧瑩,「房地產景氣指標之研究」,政大地政研究所碩士論文,1989 年6 月。
4.林勝益,「房地產景氣預測探討」,成大企研所碩士論文,1992 年6 月。
5.楊忠欽,「大臺北地區房價決定模型之實證研究」,淡江大學金融研究所碩士論文,1992
年12 月。
6.黃佩玲,「住宅價格與總體經濟變數關係之研究-以向量自我歸歸模式(VAR)進行實
證」,政大地政研究所碩士論文,1994 年6 月。
7.王健安,「房地產景氣與總體經濟景氣關係之研究」,政大地政研究所碩士論文,1995
年6 月。
8.高斐蘭,「台灣地區房地產景氣與經濟、金融變數之共整合研究」,中山大學財務管理
所碩士論文,1996 年6 月。
9.白志杰,「總體經濟變數與台中住宅市場價格關係之研究-結構化向量自我迴歸模型之
應用」,逢甲大學土地管理所碩士論文,1997 年6 月。
10.李政道,「台灣不動產景氣與政府政策之研究」,成功大學政治經濟研究所碩士論文,
2000 年6 月。
11.陳力維,「台灣房地產價格變動因素之研究」,淡江大學金融研究所碩士論文,2001
年6 月。
12.蔡鎮宇,「兩岸不動產經營投資管理決策之比較研究-以上海、台北為例」,台灣大學
國際企業研究所碩士論文,2004 年7 月,第二章,P.7-39。
13.詹任偉,「台灣房地產景氣動向預測之準確度研究」,政大地政研究所碩士論文,2004
年7 月。
14.張金鶚、賴碧瑩,「房地產景氣指標之建立與分析」,政大學報61 期,1990 年6 月,
P.333-411。
15.楊忠欽,「大台北地區房價決定模型之實證研究」,企銀季刊第十八卷第一期,1994
年7 月,P.81-83。
16.林秋瑾、黃佩玲,「住宅價格與總體經濟變數關係之研究-以向量自我歸歸模式(VAR)
進行實證」,政大學報71 期,1995 年10 月,P.143-159。
17.國泰建設,「房地產概要」,內部教育訓練教材,1996 年10 月,P.32-39。
18.國泰建設,「國泰建設40 年史」,2004 年9 月,P.248-255。
117
19.林秋瑾、王健安、張金鶚,「房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後
關係之探討」,國家科學委員會研究彙刊;人文及社會科學,第7 卷第1 期, 1997
年1 月,P.35-56。
20.張金鶚、彭建文,「房地產景氣與總體經濟、金融市場關係之研究」,中華民國住宅學
會第七屆年會論文集,1998 年,P.43-66。
21.謝浩明、賴怡誠、吳桂陽,「台灣地區房地產景氣影響因素之實證研究」,現代營建
229 期,1999 年1 月,P.71-78;現代營建230 期,1999 年2 月,P.63-70。
22.彭建文、張金鶚,「總體經濟對房地產景氣影響之研究」,國家科學委員會研究彙刊;
人文及社會科學,第10 卷第3 期,2000 年7 月,P.330-343。
23.黃俊英,「多變量分析」,華泰書局,1991 年___________1 月四版,P.179-211。
24.黃台心,「計量經濟學」,雙葉書廊,2005 年1 月初版。
25.財團法人國土規劃及不動產資訊中心,「2004 年台灣不動產資訊年鑑」,2005 年1
月,P.128-129、358。
26.鄭奕孟、鄭苗英,「兩岸房地產土地取得差異性之研究比較」,臺灣土地金融季刊第
40 卷第3 期(No.157),2003 年9 月,P.5。
二、大陸部份
1.中共建設部體制改革法規司編,「房地產業法規知識讀本」,第一版(北京),法律出版
社,1994 年6 月,P.23-28。
2.張泓銘等,「上海住宅發展的過去、現在和未來概述」,上海房地雜誌,2003 年第一期。
3.陳則明、孫偉康,「上海房地產價格指數比較研究」,上海房地雜誌,2005 年第一期。
4.搜房研究院,「中國房地產指數系統:理論與實踐」,中國財政經濟出版社,2001 年4
月第一版。
三、英文部份
1.Harris Jaiser,The Varimax Criterion for Analytic Rotation in Factor Analysis,
Psychometrika,Vol.23,1985,P.187-200。
2.David Aaker,Factor Analysis:An Exposition,in D. Aaker(ed.),Multivariate Analysis
in Marketing,2nd ed.,1981,P.163-171。
3.Robert S. Pindyck & Daniel L. Rubinfeld ,Econometric Models & Economic
Forecasts,1991, P.126-137、P.142。
4.William H. Greene,Econometric Analysis,1991,P.452-454。
5.Bronwyn H. Hall,TSP Reference Manual,4.2 ed.,1991,P.298-307。
6.Carlos M. Jarque & Anil K. Bera,A Test for Normality of Observations and
Regression Residuals,International Statistical Review 55,1987,P.163-172。
118
7.John Neter,William Wasserman,Michal H. Kutner , Applied Linear Regression
Models,華泰書局,1984 年1 版。
8.John Neter,William Wasserman,Michal H. Kutner,Applied Linear Statsitical Models
2nd ed.,華泰書局,1986 年1 版。
四、台灣網站部份
1.經建會網站:www.cepd.gov.tw
2.行政院主計處網站:www.dgbas.gov.tw
3.中華民國統計資訊網站:www.stat.gov.tw
4.經濟部網站:www.moea.gov.tw
5.經濟部統計處網站:2k3dmz2.moea.gov.tw/gnweb/
6.財政部網站:www.mof.gov.tw
7.財政部賦稅署網站:www.dot.gov.tw
8.內政部網站:www.moi.gov.tw
9.內政部統計處網站:www.moi.gov.tw/W3/stat/home.asp
10.內政部營建署網站:www.cpami.gov.tw
11.內政部地政司網站:www.moiland.gov.tw
12.台北市政府網站:www.taipei.gov.tw
13.台北市政府主計處網站:www.dbas.taipei.gov.tw
14.台北市政府地政處網站:www.land.taipei.gov.tw
15.台灣證券交易所網站:www.tse.com.tw
16.財團法人國土規劃及不動產資訊中心網站:www.realestate.org.tw
五、大陸網站部份
1.中共國家統計局網站:www.stats.gov.cn
2.中國人民銀行網站:www.pbc.gov.cn
3.上海市政府網站:www.shanghai.gov.cn
4.上海市統計局網站:www.stats-sh.gov.cn
5.上海市房屋土地資源管理局網站:www.shfdz.gov.cn
6.上海市建委網站:www.shucm.sh.cn
7.上海證券交易所網站:www.sse.com.cn
8.上海經濟信息網站:www.shcei.com.cn
9.上海搜房(SouFun)網站:sh.soufun.com
10.上海搜房研究院中房指數系統網站:industry.soufun.com
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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