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研究生:林昶棟
研究生(外文):Chang-Tung Lin
論文名稱:我國不動產證券化之探討
論文名稱(外文):The Study of Real Estate Securitization in Taiwan
指導教授:蔡彥卿蔡彥卿引用關係
指導教授(外文):Yann-Ching Tsai
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣大學
系所名稱:會計學研究所
學門:商業及管理學門
學類:會計學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2005
畢業學年度:93
語文別:中文
論文頁數:109
中文關鍵詞:不動產投資信託不動產資產信託不動產證券化
外文關鍵詞:Real Estate Asset TrustReal Estate Investment TrustReal Estate Securitization
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一般而言,台灣不動產業者從事不動產開發,除利用自有資金外,大多向銀行抵押借款。由於不動產市場持續不景氣,金融機構因不動產逾放比率不斷攀升,進而緊縮不動產業授信,使得不動產業籌資更形困難;如何從銀行融資以外的其他管道籌資,遂成為重要的課題,「不動產證券化」即是相當可行的方式。2003年7月不動產證券化條例完成立法,正式啟動不動產證券商品的新紀元,產、官、學各界無不對此商品市場寄予厚望。
所謂不動產證券化,乃將不動產之直接投資轉變為證券投資型態,使投資者與標的物之間,由直接之物權關係,轉變為有價證券;使不動產的價值,由固定的資本型態轉化為具有流動功能的資本性證券;同時運用自投資者購買有價證券所募集之資金,透過不動產專業開發或管理機構,進行不動產之開發、管理或處分,以有效開發不動產。我國的不動產證券化制度中「不動產投資信託」制度係參考美國的「不動產投資信託」制度;而「不動產資產信託」制度則係參考日本的「土地信託」制度。
不動產證券化在國外實行經驗及成效良好,實為國內發展不動產證券化市場之典範。而成功的金融商品市場建立,首重交易市場流動性,亦即如何讓投資人可快速進出市場且不需負擔過重之成本,乃市場發展之重要關鍵。本研究主要目的在於探討我國不動產證券化條例之實施,對於不動產市場與資本市場的影響及施行不動產證券化應考慮的因素。除了完整的法規制度外,更應加強資訊揭露及信託財產評價制度,方能確保投資人權益,增加市場流通性。以國內過去對於各項金融商品發展的成效,未來不動產證券化商品的發展應是指日可待,惟如何顧及投資人的權益,應是推動不動產證券化市場所應重視的。
Generally real estate developers in Taiwan finance property development with both their own capital, along with mortgage loans from the banks. In recent years, however, due to the continued recession of the property market, Taiwan’s banks'' ratio of non-performing real estate loans has been on the increase, with the result that credit facilities available to real estate industry also shrink considerably. How to raise funds from alternate channels other than the banking system has thus become a critical issue. A reasonably workable financing alternative is by way of “real estate securitization”. July 2003 saw the enactment of regulations purported to the securitization of properties. This marked the beginning of an era in which a new market for securitization products was born. It arises at a blessing from all financial, government and academic sectors.
Real estate securitization alters the investor''s investment, from a direct investment to a securitized investment. The relationship between the investor and the invested property also changes from direct ownership of the property itself to indirect ownership of a securitized interest over the property. Likewise, the value of the investment also changes from a fixed asset to a liquid asset. Real estate securitization, therefore, enables the real estate industry to utilize the funds raised from the general public purchasing the security from real estate developers or asset management corporations, for undertaking further property development, managing or disposing of the real estate property in an efficient and effective manner. The Real Estate Investment Trust system adopted by Taiwan under the Real Estate Securitization Act is patterned after the Real Estate Investment Trust system of USA; and the Real Estate Asset Trust system generally follows the Land Trust system of Japan.
The positive results in other countries provide a good lesson for the development of domestic market to follow. The successful establishment of a new financial product depends on the degree of liquidity it offers. The availability of conduits for investors to enter and exit the market swiftly without excessive costs will be one of the most important factors. The purpose of this study is to discuss the key ingredients of the Taiwan Real Estate Securitization Act; to analyze its pros, cons and its impacts on the real estate and capital markets, and to review the elements for implementing real estate securitization here. In addition to sound legislative framework, the disclosure of information and the appraisal system of trust property should be reinforced to ensure investors’ rights and to increase market turnover. The success of newly created markets for other innovative financial products in Taiwan suggests that there exists a great growth opportunity for property securitization. Meanwhile, efforts should be focused on protecting market investors’ rights to ensure the stability of this highly regarded market.
第一章 緒論............................1
第一節 研究動機........................1
第二節 研究目的........................3
第三節 研究方法、架構及流程............4
第二章 理論與文獻探討..................7
第一節 不動產證券化之概述..............7
第二節 文獻回顧.......................12
第三章 各國不動產證券化發展沿革.......16
第一節 美國的發展經驗.................16
第二節 日本的發展經驗.................28
第三節 新加坡的發展經驗...............34
第四章 台灣不動產證券化市場現況.......39
第一節 不動產市場狀況.................39
第二節 不動產證券化的發展.............43
第三節 法令通過前的類似案例...........45
第四節 不動產資產信託(REAT)案例.......53
第五節 不動產投資信託(REIT)案例.......72
第五章 資訊揭露與評價制度.............79
第一節 資訊揭露之探討.................79
第二節 估價問題之探討.................90
第六章 結論與建議....................102
參考文獻..............................107
一、中文參考文獻
1. 謝哲勝、陳亭蘭,不動產證券化-法制與制度運作,翰蘆圖書出版有限公司,民國92年8月初版。
2. 顏聰玲,不動產市場-分析與預測,新文京開發出版股份有限公司,民國93年9月20日初版
3. 臧大年、謝哲勝、連錫安、張靜怡,不動產證券化,翰蘆圖書出版有限公司,民國88年3月初版。
4. 廖咸興、李阿乙、梅建平,不動產投資概論,華泰書局,民國88年9月三版。
5. 吳啟銘,企業評價,智勝文化事業有限公司,民國91年10月初版。
6. 張金鶚,房地產投資與決策分析-理論與實務,華泰書局,民國86年9月二版
7. 李宜豐,不動產金融產品,福茂鑑價顧問股份有限公司,民國92年8月初版。
8. 賴英照,證券交易法逐條釋義第一冊,實用稅務出版社,民國81年8月六刷。
9. 張義權,不動產估價在不動產證券化中所扮演之角色與功能,全國律師,民國91年7月。
10. 莊孟翰,「台灣不動產證券化之成敗與國內外案例之借鏡」,全國律師,民國91年7月。
11. 張金鶚等,「他山之石,可否攻錯?-從美國不動產證券化經驗探討國內相關課題」,不動產證券化學術研討會,2004年。
12. 王志誠,受益權證券化與特殊目的信託法制,台灣金融財務季刊,第二輯第三期,民國九十年。
13. 謝哲勝、李福隆,「台灣推動不動產證券化的相關配套措施」,台灣金融財務季刊,第三輯第二期,2002年。
14. 姜堯民,「Taiwan-REITs 成功的關鍵在流動性」,台灣金融財務季刊,第三輯第二期,2002年。
15. 楊照,「如何活絡不動產證券化市場」,台灣金融財務季刊,第三輯第二期,2002年。
16. 李宜豐,「從美國經驗探討台灣不動產證券化機制」台灣金融財務季刊,第五輯第一期,2003年。
17. 黃祺嵐,「台灣不動產信託與證券化之發展」,台灣金融財務季刊,第五輯第一期,2003年。
18. 游適銘,「國內不動產證券化估價個案之問題探討」,土地問題研究季刊,3卷4期,2004年。
19. 王健安,「不動產證券化價值評估過程中的折現因子之探討」民國92年11月3日。
20. 江穎慧、張金鶚,「不動產投資信託資產價值評估之探討」,2004年中華民國住宅學會論文集B1-5場次。
21. 李昇鑫,「我國實施不動產證券化之探討」,台灣大學財務金融研究所碩士論文,民國91年6月。
22. .楊永和,「台灣不動產證券化可行性之研究」,長榮管理學院經營管理研究所碩士論文,民國89年6月
23. 王俊人,「不動產證券化之研究」,中正大學法律研究所碩士論文,民國88 年3月。
24. 謝文倩,「不動產證券化之研究」,台灣大學財務金融研究所碩士論文,民國92年12月。
25. 陳瑞慧,「台灣地區不動產證券化之研究」,銘傳大學財務金融研究所碩士論文,民國93年6月。
26. 陳亭蘭,「不動產證券化法制之研究-兼評不動產證券化條例草案」,中正大學法律研究所碩士論文,民國91年6月。
27. 陳毅信,「台灣金融資產證券化之研究」,世新大學經濟學研究所碩士論文,民國91年6月。
28. 王達榮,「不動產投資信託(REIT)資本結構相關問題之探討」,中山大學財務管理研究所碩士論文,民國92年6月。
29. 黃守良,「不動產證券化之研究-兼論不動產證券化交易市場法制與建置之探討」,輔仁大學金融研究所碩士論文,民國93年6月。
30. 洪秀瑜,「擔保抵押資產信託與不動產證券化在國內之可行性研究」,中山大學財務管理研究所碩士論文,民國91年6月。。
二、英文參考文獻
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2. DeWeese, Gary S.(1998), “The Role of the Professional Appraiser in REIT Valuations,” The Appraisal journal, July, 236-241.
3. Gyourko, and Keim (1992),“What Does the Stock Market Tell Us About Real Estate Returns?” AREUEA Journal, Vol 20,No.3,457-485.
4. Wang, Ko, John Erickson and Su Han Chan (1995), “Does the REIT Stock Market Resemble the General Stock Market?” The Journal of Real Estate Research, Vol 10.No.4, 445-460.
5. Yobaccio, Elizabeth, Jack H. Rubens and David C. Ketcham (1995), “ The Inflation-Hedging Properties of Risk Assets: The Case of REITS,” The Journal of Real Estate Research, Vol 10.No.3, 279-296.
6. NAREIT (Dec, 2004) ,Real Estate Chart Book .
7. NAREIT(2000) ,Investing in Real Investmsnt Trusts.
8. NAREIT(2000) ,NAREIT Resaarch.
三、參考網站
1.財團法人台灣不動產資訊中心,http://www.realestate.org.tw//
2.內政部營建署,http://www.cpami.gov.tw//
3.台灣金融研訓院,http://www.tabf.org.tw/tw//
4.財團法人中華民國櫃檯買賣中心,http://www.otc.org.tw/
5.台灣不動產物流中心,http://www.egohouse.com.tw/
6. National Association of Real Estate Investment Trust,http://www.nareit.com//
7. National Council of Real Estate Investment Fiduciaries,http://www.ncreif.com//
8.東京證券交易所,http://www.tse.or.jp//
9.新加坡證券交易所,http://www.ses.com.sg//
10. The Bond Market association,http://www.bondmarkets.com//
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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