本研究主要是以核心能力的觀點，來探討居住物業管理公司的競爭優勢，並且以深圳地區一級的居住物業管理公司為研究的對象，研究探討的主要問題為：

1.中國大陸物業管理公司的發展狀況。
2.深圳物業管理公司的發展狀況。
3.深圳物業管理公司的核心能力為何？
4.深圳物業管理公司的競爭優勢為何？
5.深圳物業管理公司的競爭優勢是否由核心能力所導致，進一步探討其關聯性所在。

為回答以上的研究問題，本論文利用典型相關分析探討其核心能力構面與競爭優勢構面之相關性，以Pearson積差相關分析及複迴歸分析來探討核心能力構面的五個變項對競爭優勢構面五個變項的影響。

經由典型相關分析研究結果得知，深圳市一級資質物業管理公司的核心能力構面與競爭優勢構面有顯著的相關性，其中影響競爭優勢構面最大者主要是關係變項，其次是技術，而知識變項對競爭優勢的影響是最小的。經由Pearson積差相關分析可知，資源、技術和關係三個核心能力變項都和競爭優勢構面的效率、品質、服務和管道有顯著相關。科技與效率、服務和管道有顯著相關；而知識與品質和創新有關；文化和效率、服務、創新和管道有顯著相關。綜合複迴歸分析可以知道核心能力構面的關係變項對競爭優勢構面的效率變項和管道變項有正向顯著關係；技術變項對競爭優勢構面的品質變項有正向顯著的關係，核心能力六個構面對競爭優勢的低成本和創新變項沒有直接的影響關係，且核心能力的六個變項中，顯示出對競爭優勢的服務變項是有影響的；但沒有辦法確定是由哪一個核心能力變項造成最大的影響，這有可能是樣本數不夠大所造成的。

In this research we use the core competence point to explore the competitive advantage of residential property management company, and case study on Shenzhen.
Five major questions are discussed in the study:

1.The development of residential property management company in Mainland China.
2.The development of residential property management company on Shenzhen.
3.Which core competence are owned by Shenzhen residential property management company ?
4.Which competitive advantage are owned by Shenzhen residential property management company ?
5.Do these core competence bring in competitive advantage for Shenzhen and further discuss the relationship between core competence and competitive advantage ?

To answers the above questions, we use canonical correlation method to determine the correlation between core competence and competitive advantage, meanwhile use Pearson correlation analysis and regression analysis methods to explain the effect on the five variables of core competence dimension to the five variables of competitive advantage dimension.

According to the result of the canonical correlation method it was found that, the correlation between core competence dimension and competitive advantage dimension was significant. The guanxi variable of core competence dimension was the highest effect variable to the competitive advantage,the other sequence were skill and knowledge. Through the Pearson correlation analysis method it was found that, the resource、skill and guanxi had significant correlation with the efficiency、quality、service and channel. The technologies had significant correlation with the efficiency、service and channel. The knowledge had significant correlation with quality and innovation. The culture had significant correlation with the efficiency、service、innovation and channel. Through the regression analysis method it was found that, the guanxi variable of the core competence dimension had significant positive impact on the efficiency and channel variable of the competitive advantage dimension. The skill variable had significant positive impact on the quality variable of the competitive advantage dimension. The six variable of the core competence dimension did not have significant positive impact on the low cost and innovation variable of the competitive advantage dimension. It was shown that the six variable of core competence had significant effect on the service variable of competitive advantage. However it could not be sure which variable had the most significant effect. This may be resulted from not enough samples.

第一章 續論
第一節 研究背景與動機………………………………………………………01
第二節 研究目的………………………………………………………………03
第三節 操作性定義……………………………………………………………04
第四節 研究流程………………………………………………………………06
第五節 研究範圍與限制………………………………………………………07

第二章 文獻探討
第一節 物業的相關分析………………………………………………………09
第二節 物業管理的相關分析…………………………………………………13
第三節 物業管理公司…………………………………………………………20
第四節 核心能力………………………………………………………………23
第五節 競爭優勢………………………………………………………………35
第六節 競爭優勢和核心能力的關係…………………………………………37

第三章 中國大陸物業管理行業之探討
第一節 中國物業管理行業發展之分析…………………………………41
第二節 深圳物業管理行業發展之分析…………………………………60

第四章 研究方法
第一節 研究架構的建立………………………………………………………69
第二節 研究假設………………………………………………………………70
第三節 研究變數及衡量方式…………………………………………………70
第四節 研究與分析方法………………………………………………………73
第五章 實證分析
第一節 深圳市一級資質物業管理公司基本資料分析………………………75
第二節 信度分析………………………………………………………………79
第三節 效度分析………………………………………………………………87
第四節 典型相關分析…………………………………………………………87
第五節 Pearson積差相關分析………………………………………………91
第六節 迴歸分析………………………………………………………………94

第六章 結論與建議
第一節 研究結論 ……………………………………………………106
第二節 研究建議 ……………………………………………………………108

參考文獻…………………………………………………………………………109
附錄 ………………………………………………………………………………115

表目錄
表2-1 中國大陸房地產企業分類表………………………………………………17
表3-1 專業化物業管理和傳統房屋管理的比較…………………………………44
表3-2 深圳房地產開發一覽表……………………………………………………61
表 3-3 2005年中國一級資質物業管理公司………………………………………62
表3-4 物業管理全國及深圳重要法規……………………………………………63
表5-1 深圳市一級資質物業管理公司……………………………………………75
表5-1 (續)深圳市一級資質物業管理公司………………………………………76
表5-1 (續)深圳市一級資質物業管理公司………………………………………77
表5-2 核心能力各構面的信度分析………………………………………………79
表5-3 修正後核心能力各構面的信度分析………………………………………81
表5-4 競爭優勢各構面的信度分析………………………………………………83
表5-5 修正後競爭優勢各構面的信度分析………………………………………85
表5-6 核心能力構面與競爭優勢構面典型相關顯著性檢驗……………………88
表5-7 核心能力構面與競爭優勢構面的典型相關分析表………………………88
表5-8 Pearson積差相關分析……………………………………………………93
表5-9 複迴歸分析摘要-低成本(1)……………………………………………94
表5-10複迴歸分析摘要-低成本(2)……………………………………………95
表5-11複迴歸分析摘要-效率(1)………………………………………………95
表5-12複迴歸分析摘要-效率(2)………………………………………………96
表5-13複迴歸分析摘要-品質(1)………………………………………………97
表5-14複迴歸分析摘要-品質(2)………………………………………………98
表5-15複迴歸分析摘要-服務(1)………………………………………………99
表5-16複迴歸分析摘要-服務(2)………………………………………………100
表5-17複迴歸分析摘要-創新(1)………………………………………………101
表5-18複迴歸分析摘要-創新(2)………………………………………………102
表5-19複迴歸分析摘要-管道(1)………………………………………………102
表5-20複迴歸分析摘要-管道(2)………………………………………………103
表5-21複迴歸分析摘要-競爭優勢(1)…………………………………………104
表5-22複迴歸分析摘要-競爭優勢(2)…………………………………………105


圖目錄
圖1-1 深圳市物業管理體系………………………………………………………02
圖1-2 本研究操作性定義…………………………………………………………04
圖1-3 研究流程圖……………………………………………………………06
圖 2-1 核心能力為競爭的基礎……………………………………………………24
圖2-2 核心能力的層次概念………………………………………………………26
圖2-3 核心能力的構面by Investment & Harvest……………………………31
圖2-4 核心能力的三個構面………………………………………………………33
圖2-5 資源為創造競爭優勢的基礎………………………………………………38
圖2-6 資源基礎策略分析架構……………………………………………………39
圖2-7 競爭優勢來源………………………………………………………………40
圖 3-1 1990-2003年深圳市恩格爾係數(%)統計…………………………………60
圖 3-2 1990-2003年深圳市人均住房使用面積(平方米)………………………61
圖4-1 研究架構……………………………………………………………………69
圖5-1 核心能力構面與競爭優勢構面典型相關分析圖…………………………89
圖5-2 複迴歸分析圖-效率………………………………………………………96
圖5-3複迴歸分析圖-品質………………………………………………………98
圖5-4複迴歸分析圖-服務………………………………………………………100
圖5-5複迴歸分析圖-管道………………………………………………………103
圖5-6複迴歸分析圖-競爭優勢…………………………………………………105

中文部分
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