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研究生:廖志誠
研究生(外文):CHIH-CHEN LIAO
論文名稱:『點交』對法拍價格之影響
論文名稱(外文):The Influence of the “Court Eviction Order” on Bids in the Auctions held by the Court
指導教授:李明龍李明龍引用關係
指導教授(外文):Ming-Long Lee
學位類別:碩士
校院名稱:國立雲林科技大學
系所名稱:財務金融系碩士班
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
畢業學年度:93
語文別:中文
論文頁數:67
中文關鍵詞:不動產估價特徵價格點交空間統計
外文關鍵詞:evaluation of real estatehedonic price“Court Eviction Order”spatial statistics
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我國傳統金融機構向以承作傳統放款業務為主,其授信評估時亦多偏好徵取不動產以承作擔保放款,是故銀行面對不能浮濫放款但又有放款業績的壓力,更當以精確掌握房地產價格,進而據以掌握授信風險。我國金融機構針對帳面上不良債權之主要處理方式為向法院聲請強制執行拍賣抵押物,以其拍得價金清償其債務,以確保債權、債務人間之公平。近年來拍賣市場逐漸受到重視,法拍屋亦漸成為民眾購屋考慮的管道之一。
『點交』是影響住宅法拍屋得標價格之特殊屬性,房屋的『所有權』及『使用權』一直是購屋者關心的課題。以往特徵價格模型,因缺乏有效的空間特徵資訊處理方法,導致許多空間特徵與不動產價格,或相關屬性之關係無法提出有效的解釋。然不同於絕大部份以往的臺灣不動產估價的研究,我們以空間統計進行實證研究『點交』對法拍屋拍定價的影響。本研究以雲林縣斗六市2003年7月至2004年12月之拍定透天法拍屋為研究樣本,以法院拍定價為應變數,並選取可能影響法拍屋之21項自變數,以SAR迴歸統計分析。實證結果發現:『點交』的透天住宅在SAR的特徵價格模型中,確實擁有較高的房價影響,若因故無法『點交』則房價將約折價新台幣1,000,800元或樣本平均總價之31.5%。
The traditional policy of the banks and finance institution in our country has always been concentrating on contracting loans. When considering acknowledging and approving such loans, these finance institution tend to make loans on collaterals or mortgages on real properties. In one hand, the banks try not to rampantly approve to loans, on the other hand they are facing the pressure of their low business performance. Hence, they should evaluate the properties more accurately and thereby reducing the risk of default or loss. In the cases of defaults of their creditors, one of the primary solutions of the finance institutions in Taiwan is to apply for a mandatory liquidation of the mortgages from the court, and taking the amount of the sales as the repayment as an assurance of the equality between creditors and debtors. Hence, the public has been taking heed of the auction market since the last few years. Tenders set up by the court on houses seem to have become another consideration and means for the public to own or purchase properties.
A “Court Eviction Order” is a very special factor of influence on the bids on the residential buildings or houses in the auctions called by the court since possession and easement have always been the major subjects for which the buyers really do care. The hedonic Price Model in the past had not been able to establish a reason for the relationship between spatial features, the value of the real property and their relevant features in default of an effective processing method of the spatial data. However, our research on how the “Court Eviction Order” would have influenced the bids is based on spatial statistics provided with an actual evidence and proof. This leadoff is rather different from the earlier researches and analysis on the evaluation of the real estate in Taiwan. We first apply the auctions held from July 2003 till December 2004 in Douliu City of Yunlin County on detached family houses as the basis of our research, whereby the amount for the sales is considered as the dependent variable, and 21 independent variables of possible influences are chosen. And then we analyze it under the regressive analysis SAR. The result turns out that in the model of Hedonic Price (SAR), the bids on those detached family houses were highly affected whether with or without a “Court Eviction Order” during those auctions. In fact, houses on auctions which were without a “Court Eviction Order” for some reason have caused a rebate of NTD1,000,800.or 31.5% of average court auction prices of sample houses.
目錄

中文摘要 ---------------------------------------------------- i
英文摘要 ---------------------------------------------------- ii
誌謝--------------------------------------------------------- iii
目錄--------------------------------------------------------- iv
表目錄------------------------------------------------------- vi
圖目錄------------------------------------------------------- vii

一、緒論----------------------------------------------------- 1
1.1 研究背景--------------------------------------------- 1
1.2 研究動機--------------------------------------------- 4
1.3 研究目的--------------------------------------------- 7
1.4 研究流程--------------------------------------------- 8

二、法拍市場簡介 -------------------------------------------- 9
2.1 拍賣市場簡介 ---------------------------------------- 9
2.2 法院拍賣房屋的流程 ---------------------------------- 13
2.3 國內法拍市場概況 ------------------------------------ 15

三、文獻探討------------------------------------------------- 17
3.1 法拍屋研究之文獻回顧 -------------------------------- 17
3.2 房價研究之文獻探討----------------------------------- 24

四、研究設計 ---------------------------------------------- 40
4.1 研究架構 ------------------------------------------ 40
4.2 實證模型--------------------------------------------- 43
4.3 變數選取及定義--------------------------------------- 44

五、實証結果 ---------------------------------------------- 54
5.1 研究樣本分析 ---------------------------------------- 54
5.2 SAR迴歸模型估計----------------------------------- 56
5.3 迴歸結果對各變數的解釋意涵--------------------------- 58
5.4 穩定度測試------------------------------------------- 59

六、結論與建議 ---------------------------------------------- 62
6.1 研究結論--------------------------------------------- 62
6.2 後續研究建議----------------------------------------- 63

參考文獻----------------------------------------------------- 64
參考文獻
中文部份
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西文部份
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