長久以來營建業資金籌措採用金融機構融資及房屋預售，因餘屋過剩且金融機構因不動產逾放比不斷攀升，對營建業緊縮授信放款，使營建業難以經營。營建業應亟思除金融機構融資外，如何由其他管道籌資。全球經濟衰退使國內經濟成長萎縮，在多重不利因素衝擊下，陸續傳出營建業者財務危機而倒閉，嚴重影響整體經濟發展，如何從市場及財務的觀點來健全營建產業體質遂成重要課題。
本研究由美國及日本的經驗得知不動產證券化對房市振興確有助益，增加流動性及降低風險亦吸引更多資金投入。以不動產資產信託、不動產投資信託為標的來建構不動產證券化的運作模型。
模型中「資金募集」指出不動產證券化是大眾化、單位化、流通性高的融資工具。「設立主體」顯示對流通性小、資金龐大的不動產提供一個交易平台並活化其價值。「營運管理」說明國內營建產業由資本、勞力密集的「製造業」，提昇為以知識、技術水準為主的「營建服務業」，為營建產業升級創造了新商機。
不動產證券化對台灣營建產業的影響，短期為不動產資產信託及投資信託的興起，中長期則是融資方式改變與對經營管理的重視。

For a long time, capital financing in the construction industry has been processed through the financial institutions and by way of the presales of houses. However, due to the plethora of unoccupied houses and as a result of continuous increase in their real estate non-performing loan ratios, financial institutions have retrenched the granting of credit loans to the construction industry, thereby making it hard to operate in the construction. Therefore, the whole construction industry shall necessarily seek the alternative method of financing.
This study has stunted from reviewing the previous experiences in the United States and Japan that the Real Estate Securitization can indeed create benefits to the revival of housing market, enhance the liquidity of assets, reduce risks and attract more capital flow. The operation model of Real Estate Securitization is structured on such objectives as the Real Estate Asset Trust and Real Estate Investment Trust.
And in this model, the Capital Raising demonstrates that the Real Estate Securitization would serve as a kind of financing instrument that is popularized and unitized, and with high negotiability, while the Establishing Main Structure reveals a trading platform provided for the real estate of low negotiability and enormous capitals and thereby vitalizes the values of such assets. Also, the Operations Management suggests that the domestic construction industry has been promoted from a kind of capital, labor-intensive Manufacturing Industry to the Construction Service Industry mainly based on knowledge and technical criteria, so that new business opportunities have been created for the upgrading of construction industry.
In the short term, influences of the Real Estate Securitization on the Construction Industry in Taiwan would be epitomized by the rise of Real Estate Asset Trust and Investment Trust businesses. And in the medium and long terms, such influences would be manifested in both the changes of financing method and the attention paid to business and management.

中文摘要 --------------------------------------------------------------------------- i
英文摘要 --------------------------------------------------------------------------- ii
誌謝 --------------------------------------------------------------------------- iii
目錄 --------------------------------------------------------------------------- iv
表目錄 --------------------------------------------------------------------------- vi
圖目錄 --------------------------------------------------------------------------- vii
一、 緒論--------------------------------------------------------------------- 1
1.1 研究動機與背景------------------------------------------------------ 1
1.2 研究目的--------------------------------------------------------------- 3
1.3 研究範圍--------------------------------------------------------------- 3
1.4 研究方法--------------------------------------------------------------- 3
1.5 研究流程--------------------------------------------------------------- 3
二、 文獻回顧--------------------------------------------------------------- 6
2.1 不動產證券化之概論------------------------------------------------ 6
2.1.1 證券化的定義--------------------------------------------------------- 6
2.1.2 不動產證券化之特性------------------------------------------------ 7
2.1.3 不動產證券化的優點------------------------------------------------ 7
2.1.4 不動產證券化的缺點------------------------------------------------ 8
2.2 國內不動產證券化之文獻探討------------------------------------ 9
2.3 美國不動產投資信託之研究--------------------------------------- 14
2.3.1 美國不動產投資信託發展演進------------------------------------ 14
2.3.2 美國不動產投資信託(REITs)發展現況-------------------------- 16
2.3.3 美國不動產投資信託制度------------------------------------------ 18
2.3.4 美國不動產投資信託(REIT)運作模式--------------------------- 20
2.4 日本不動產投資信託之研究--------------------------------------- 20
2.4.1 日本不動產投資信託起源------------------------------------------ 20
2.4.2 日本不動產投資信託發展現況------------------------------------ 21
2.4.3 日本不動產投資信託制度------------------------------------------ 22
2.4.4 日本不動產投資信託型(J-REIT)運作模式---------------------- 24
2.5 台灣不動產證券化之研究------------------------------------------ 24
2.5.1 台灣不動產證券化起源--------------------------------------------- 24



2.5.2 台灣不動產證券化之發展------------------------------------------ 25
2.5.3 台灣不動產證券化制度--------------------------------------------- 27
2.6 國內外不動產證券化制度與現況之比較------------------------ 27
2.7 小結--------------------------------------------------------------------- 28
三、 不動產證券化之運作模型建立------------------------------------ 29
3.1 不動產資產信託與不動產投資信託之運作流程--------------- 29
3.2 不動產投資信託運作流程------------------------------------------ 29
3.3 不動產資產信託運作流程------------------------------------------ 31
3.4 不動產資產信託與不動產投資信託之比較--------------------- 32
3.5 不動產證券化之運作模型建立------------------------------------ 34
3.6 小結--------------------------------------------------------------------- 36
四、 不動產證券化之案例研究------------------------------------------ 37
4.1 不動產證券化案例研究--------------------------------------------- 37
4.1.1 案例 (一) 萬國商業大樓( IBM大樓 )-------------------------- 37
4.1.2 案例 (二) 宏泰世紀大樓------------------------------------------- 38
4.1.3 案例 (三) 「富邦No.1」------------------------------------------ 39
4.1.4 案例 (四) 新光天母傑仕堡大樓---------------------------------- 41
4.2 案例與模型比較驗證------------------------------------------------ 42
4.3 小結--------------------------------------------------------------------- 43
五、 不動產證券化對營建產業影響分析------------------------------ 44
5.1 不動產證券化對台灣營建市場影響之研究調查--------------- 44
5.2 問卷調查架構--------------------------------------------------------- 44
5.3 問卷調查基本資料分析結果--------------------------------------- 45
5.4 問卷各類選項分佈情形分析--------------------------------------- 49
5.5 問卷各類型問題選項人數與重要性分析------------------------ 50
5.6 受訪者選項關聯分析------------------------------------------------ 55
5.7 各行業高階主管選項分析------------------------------------------ 57
5.8 綜合分析說明--------------------------------------------------------- 63
六、 結論與建議------------------------------------------------------------ 65
6.1 結論與建議------------------------------------------------------------ 65
6.2 後續研究方向--------------------------------------------------------- 66
參考文獻 --------------------------------------------------------------------------- 67
附錄一 --------------------------------------------------------------------------- 70

書籍部份：
1.李宜豐，2003，不動產金融產品，福茂鑑價顧問股份有限公司。
2.林士淵，1995，不動產證券化，台北國際商學出版社，臺北。
3.張金鶚、白金安，1999，不動產證券化，三版，永然房地產投資法律實務全集系列，永然文化出版社，臺北市。
4.謝哲勝、陳亭蘭，2003，不動產證券化－法律與制度運作，翰蘆圖書出版有限公司。

期刊報章論文部分：
1.王有康，1997，”不動產證券化之研究”，台灣土地金融季刊，第34卷，第2期，頁133-144。
2.王肇蘭，1993，”不動產證券化觀念介紹及制度建立”，財稅研究，第25卷，第5期，頁151-178。
3.吳明哲，2002，”臺灣不動產證券化之研究”，產業金融季刊，第117期，頁107-126。
4.李宜豐，2003，”從美國經驗探討台灣不動產證券化機制”， 台灣金融財務季刊，第5輯，第1期。
5.李儀坤，1999，”日本不動產證券化”，臺灣經濟金融月刊，第35卷，第10期，頁1-11。
6.林黎華，1999，”不動產證券化與都市更新”，證券金融，第60期，頁41-59。
7.林麗香，1992，”日本不動產證券化之法律規制”，證券市場發展季刊，第16期。
8.殷章甫，1996，”中美日三國不動產證券化的發展概況”，台灣土地金融季刊，第33卷，第1期，頁1-13。

會議論文集部份：
1.王慶同、趙敬萓，1999，赴美國研習不動產證券化業務報告。
2.李欽漢，2001，台灣不動產證券化商品實務操作演講，臺北。



學位論文部份：
1.王元城，1999，不動產證券化應用於更新老舊集合住宅之可行性分析，中華大學建築與都市計畫學系，碩士論文。
2.王俊人，1998，不動產證券化之研究，國立中正大學法律研究所，碩士論文。
3.王達榮，2003，不動產投資信託(REIT)資本結構相關問題之探討，國立中山大學財務管理學系研究所，碩士論文。
4.白金安，1989，不動產證券化與市地開發之研究，國立中興大學都市計畫研究所，碩士論文。
5.吳承康，1995，台灣發展不動證券化之研究，國立台灣大學財務金融學系，碩士論文。
6.呂姝靜，1998，資產證券化法制之研究－以資產擔保證券為中心，國立臺灣大學法律學研究所，碩士論文。
7.李岳洋，2003，論不動產證券化制度在我國之建立，國防大學管理學院法律研究所，碩士論文。
8.李昇鑫，2001，我國實施不動產證券化之探討，國立台灣大學財務金融學系研究所，碩士論文。
9.邱昭賢，1996，國內不動產證券化之研究，東海大學管理研究所，碩士論文。
10.洪秀瑜，2002，擔保抵押資產信託與不動產證券化在國內之可行性研究，國立中山大學財務管理研究所，碩士論文。
11.翁偉翔，2003，不動產證券化可行性之研究，國立政治大學地政研究所，碩士論文。
12.許錦雲，2001，不動產證券化制度與會計處理之研究，國立台北大學會計學系，碩士論文。
13.陳怡芳，1997，不動產證券化運用於都市更新之研究，國立中興大學都市計劃研究所，碩士論文。
14.陳高超，2003，台北捷運聯合開發不動產證券化之可行性研究，淡江大學商管學院高階主管管理碩士學程，碩士論文。
15.陳端仁，1990，不動產證券化制度及管理政策之研究，國立成功大學企業管理研究所，碩士論文。
16.曾昭萍，1998，臺灣不動產投資信託管理之研究，淡江大學財務金融學系，碩士論文。
17.華應榮，2003，台灣不動產證券化探討，大葉大學事業經營研究所，碩士論文。
18.黃守良，2004，不動產證券化之研究-兼論不動產證券化交易市場法制與建置之探討，輔仁大學金融研究所，碩士論文。
19.楊永和，2000，台灣不動產證券化可行性之研究，長榮管理學院經營管理研究所，碩士論文。
20.劉仕豐，2003，不動產證券化:資產信託對不動產開發之應用與評估，銘傳大學財務金融學系碩士在職專班，碩士論文。
21.謝文倩，2003，不動產證券化之研究，國立臺灣大學財金研究所，碩士論文。
22.顏彩雲，1996，不動產投資信託制度實施必要配合之週邊環境探討，台灣大學財務金融學系，碩士論文。

網站部份：
1.美國國家不動產投資信託協會，National Association of Real Estate Investment Trust，http://www.nareit.com//
2.東京證券交易所，http://www.tse.or.jp//
3.日本資產流動化研究所，資產流動化入門，http://www.sfij.or.jp/ryuudoukanyuumon/nyuumon.htm
4.財團法人台灣不動產資訊中心，http://www.realestate.org.tw//

英文部分：
1.New York Institute of Finance, 1988, “Real Estate Investment Trusts：the Low-Risk, High-Yield, Asset-Growth Opportunity ”, NYIF Corp.
2.Richard T. Garrigan and John F. C. Parsons, 1998 ,“Real Estate Investment Trusts：Structure, Analysis, and Strategy”, McGraw-Hill Company, Inc.
3.Mengden,Anne E., and Hartzell, David J. , 1986, ”Real Estate Investment Trusts-Are They stocks or Real Estate?” Salmon Brothers, Inc. New York.
4.Takisaki, A. ,2001, Real estate investment trust (J-REIT). Tokyo: Ernst & Young.
5.Block, R. L. , Investing in REITs, Bloomberg Press. ,1998.