臺灣博碩士論文加值系統

近年來我國金融體系面臨各種問題，包括逾期放款、國際大型銀行競爭等問題，因此政府積極進行金融改革，此時正是推動不動產證券化，提振國內房市及解決金融機構不良債權之最佳機會。不動產證券化在國外已具多年成功的實施經驗，近期，國內也掀起一陣不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts, REITs）的風潮，主要是因為銀行存款利率低，造成投資人積極尋找其他投資標的，不動產投資信託基金的募集檔檔爆滿，不動產投資信託投資熱潮將持續延燒。
民國92年7月23日正式施行不動產證券化條例後，將台灣的不動產證券化分為不動產投資信託與不動產資產信託二種，至95年5月31日止經金管會核淮的不動產投資信託共6件，不動產資產信託又分債權型及出售型二種，債權型已核淮的有3件，出售型目前已核淮的有4件，本研究藉由實際與不動產證券承銷商進行深度訪談後，作成個案分析瞭解台灣實行不動產證券化之現況後作出優缺點分析，最後再針對台灣不動產證券化缺點及不利發展的因素提出分析與解決方法。不動產證券化條例實施後，成為發展台灣不動產市場景氣、提振台灣內需經濟發展的重大政策，對國內投資人而言，不動產證券化是一種全新的投資商品，因此在台灣不動產證券化的起步階段，市場尚未健全成熟之時，本研究能提供投資人對不動產證券化商品的基本認識，並作為投資不動產證券化商品之參考依據。

Our financial system is facing a variety of problems in recent year, including , national bank competition, etc. The government pursued financial improvement. It’s the best chance to refresh the real estate in Taiwan, and to solve the problem of financial organizations problems, Real Estate Securitization has carried out for years in foreign countries. Recently, Real Estate Securitization Trust has became more and more popular in Taiwan since the interest rate is too low, making investers seeking for other targets to invest. The trend of REAT will keep going.
July 23rd 2003, after formally execute Real Estate Securitization, separating Real Estate Securitizationinto REITS and REAT, Financial Supervisory Commission ratified 6 cases of REITS before May 31st. There are 2 kinds of REAT, Creditor's Right and Sale. There are 3 cases ratified in Creditor's Right REAT. So far the government ratified 4cases in Sale REAT. This research is to analyze the advantages and disadvantages of the execution of Real Estate Securitization in Taiwan by interviewing consignee of Real Estate Securitization, and to solve the problems about the disadvantages of Real Estate Securitization.
After the execution of Real Estate Securitization, it became an important policy which can improve real estate market in Taiwan and enhance the economic development. For the unvesters in Taiwan, Real Estate Securitization is a brand newq product. Real Estate Securitization in Taiwan is still a start of a race, this research will provide the investers basic knowledge of Real Estate Securitization, and the report can be a reference of investing Real Estate Securitization product as well.

目錄

封面內頁
簽名頁
授權書………………………………………………………………iii
中文摘要…………………………………………………………iv
英文摘要………………………………………………………v
誌謝…………………………………………………………………vi
目錄………………………………………………………………viii
圖目錄………………………………………………………………x
表目錄……………………………………………………………xi

第一章 緒論
1.1 研究背景與動機…………………………………1
1.2 研究目的…………………………………………5
1.3 研究流程…………………………………………6
第二章 文獻探討
2.1 不動產證券化……………………………………8
2.1.1 不動產證券化的動 ………………………10
2.1.2 不動產證券化的特性………………………11
2.2 不動產證券化的型態.……………………………13
2.2.1 不動產投資信託……………………………14
2.2.2 不動產資產信託……………………………15
2.3 美國不動產證券發展經展………………………19
2.3.1 美國不動產投資信託的歷史………………20
2.3.2 美國不動產投資信託的類型………………23
2.3.3 美國不動產投資信託個案…………………33
2.4日本不動產證券發展經驗…………………………34
2.4.1 日本不動產投資信託的歷史………………35
2.4.2 日本不動產投資信託的類型………………37
2.4.3 日本不動產投資信託個案…………………39
2.5日本不動產證券發展經驗…………………………40
2.5.1 台灣不動產證券發展現況…………………41
2.5.2 台灣不動產證券化相關法規………………49
第三章 研究方法
3.1 研究方法………………………………………52
3.2 資料蒐集………………………………………55
3.3 研究對象…………………………………………56
第四章 實證分析
4.1不動產投資信託之個案…………………………58
4.2不動產投資信託之個案……………………67
4.2.1 債權型不動產資產信託之個案……………67
4.2.2 出售型不動產資產信託之個案……………73
4.3小結…………………………………………………78
第五章 結論
5.1 結論………………………………………………81
5.2 研究限制與後續研究建議………………………89
參考文獻…………………………………90


圖目錄

圖1-1 研究流程圖……………………………………………7
圖2-1 證券化型態圖……………………………………9
圖2-2 不動產投資信託關係架構圖………………………15
圖2-3 不動產資產信託關係架構圖………………………17
圖2-4 債券型不動產資產信託………………………18
圖2-5 出售型不動產資產信託…………………………19
圖2-6 權益型、抵押型、混合型不動產投資信託圖……25
圖2-7 保護傘合夥不動產投資信託架構圖………………32
圖2-8 權益交換不動產投資信託架構圖…………………32
圖2-9 不動產投資信託運作流程圖…………………………43
圖2-10 不動產資產信託運作流程圖………………………47
圖4-1 嘉新萬國不動產資產信託流程圖…………………69
圖4-2 不動產證券化商品與其他投資商品報酬率比較…78

表目錄

表1-1不動產投資信託受益證券彙總表…………………4
表1-2債權型不動產資產信託受益證券彙總表………………4
表1-3出售型不動產資產信託受益證券彙總表………………4
表2-1不動產證券化的動機………………………………11
表2-2美國不動產投資信託設立條件………………………22
表2-3美國不動產投資信託總市值…………………………25
表2-4不動產投資信託依標的性質分類表………………26
表2-5不動產投資信託依收益來源分類表……………………27
表2-6保護傘合夥與權益交換不動產投資信託比較表……33
表2-7 Home Properties Inc.每季收益分配表………………34
表2-8日本不動產投資信託設立條件…………………………36
表2-9 Home Properties Inc.每季收益分配表……………40
表2-10不動產投資信託與不動產資產信託之比較……………48
表4-1國泰一號不動產投資信託之投資的概況……………59
表4-2國泰一號不動產投資信託基金………………………60
表4-3國泰一號之喜來登飯店營運收入概…………………62
表4-4國泰一號之西門大樓營運收入概況……………………63
表4-5國泰一號之中華大樓營運收入概況……………………64
表4-6國泰一號之2006-2008預估損益表…………………66
表4-7現金流量折現法估計表………………………………67
表4-8萬國商業大樓之基本資料……………………………68
表4-9嘉新萬國不動產資產信託……………………………69
表4-10嘉新萬國不動產資產信託A券之現金流量表………72
表4-11嘉新萬國不動產資產信託B券之現金流量表………72
表4-12新光人壽中山大樓不動產資產信託…………………74
表4-13新光中山不動產資產信託A券之現金流量表……76
表4-14新光中山不動產資產信託B券之現金流量表…………76
表4-15新光中山不動產資產信託C券之現金流量表……77
表4-16不動產證券化與其他投資工具比較分析表…………79
表4-17不動產證券化與其他投資不動產方式之比較表………80

一、中文文獻：
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