摘要
自2000年住宅普查統計資料，國內空屋數已由1990年67萬戶攀升至2000年123萬戶，顯示台灣地區之住宅市場嚴重供需失衡，而空屋數量之多寡影響住宅產品價格，空屋數量太少會導致住宅價格的上漲，空屋數量太多則會使住宅價格下降，因此空屋數量成為住宅市場供需變化指標之一。
在過去台灣空屋資訊來源有戶口及住宅普查、行政院主計處不定期進行之大規模住宅抽樣調查、以及行政院經建會、內政部、與學術單位等特定範圍之較小規模調查等調查推估，無論其推估方式如何，目的皆是期望能在短時間內推估當下之空屋數量，以提供政府或住宅市場參考，然而調查所花費之時間、人力、物力等資源，無論對政府或開發投資者而言是項資源負擔。
因此本研究提出一種新的空屋推估方法，以台灣電力公司用電戶數資料與當期之公務資料庫(如房屋稅籍資料庫)連結，獲取住宅屬性資料，依都市之住宅發展程度之差異，分析都市化程度與空屋的用電度數之關係，建構空屋推估模式，以提供應用於推估各地區之空屋數量，提供政府得以在短時間內掌握各地方之空屋數量，獲取空屋率及空屋基本資料，進而作為制定住宅政策之參考依據。

Abstract

According to the housing statistics of 2000, the number of vacant housing has risen from 670 thousand to 1.23 million in the last decade. It shows an unbalance between housing supply and demand in Taiwan. So, the number of housing deeply involves the price of building and has become a significant indicator of housing market.

The information of nation-wide vacant housing in the past was sourced from population and housing census, housing sampling survey conducted by Directorate-General of Budget, Accounting and Statistics of Executive Yuan, and other governmental organizations as well as academic institutes. Hence, whichever estimative methods are used, the purpose is to get the number of vacant housing for the government or housing market. Yet, the costs spent on time, manpower, and materials for survey are indeed a burden for the government and residential housing investors.

This study comes up with a new estimative method that connects the number of electricity users of Taiwan Power Company with public database like housing registry to obtain the attribute of housing. The difference of housing development is also used to analyze the relation between the urbanization level and electricity consumption, building an estimative way to vacant housing. The findings will enable the authorities to control the ratio and number of vacant housing in a short period and get detailed information that further serves as a reference for housing policy.

目 錄
第一章 緒論 1
第一節 研究緣起 1
第二節 研究目的及範圍 3
壹、 研究目的 3
貳、 研究對象 3
參、 研究範圍 3
第三節 研究方法 5
壹、 研究流程 5
貳、 研究方法 6
第四節 研究內容 7
第二章 文獻回顧 8
第一節 空屋推估相關文獻 8
壹、 國外文獻 8
貳、 國內文獻 9
參、 小結 12
第二節 都市發展相關文獻 13
壹、 都市定義 13
貳、 都市發展相關文獻 13
參、 小結 16
第三節 研究對象名詞定義 18
壹、 空屋定義 18
貳、 住宅存量 19
參、 住宅單位 19
肆、 空屋率 19
伍、 台電資料名詞說明 19
第四節 公務資料之應用 22
第三章 研究方法 24
第一節 研究架構 24
壹、 研究限制及假設 24
貳、 研究架構 25
第二節 都市住宅發展程度影響因子說明 28
壹、 居住密度 28
貳、 住宅土地使用強度 28
參、 住宅屬性 29
肆、 小結 29
第三節 研究資料說明 30
壹、 台電表燈用電戶資料 30
貳、 台中市不動產調查資料庫 32
參、 其他輔助資料 33
第四節 公務資料庫整合 36
壹、 資料正規化 36
貳、 資料連結 37
第五節 資料分析方法 39
壹、 集群分析 39
貳、 空間分析 39
參、 複迴歸分析 39
第四章 實證分析 41
第一節 台中市住宅發展分析 41
壹、 台中市住宅發展演變 41
貳、 台中市住宅存量屬性分析 47
第二節 台中市空屋調查分析 57
壹、 台中市各區調查空屋率統計分析 57
貳、 台中市各區空屋率與住宅屬性關係 58
第三節 台中市村里住宅發展分析 63
壹、 台中市村里集群分析 63
貳、 台中市各區村里都市住宅發展程度與空屋之關係 64
第四節 不同住宅發展程度村里之空屋推估 69
壹、 不同住宅發展程度村里之空屋用電量推估 69
貳、 台中市各區調查空屋率與推估空屋率比較 70
第五節 空屋推估模式建立 71
壹、 高住宅發展村里之空屋推估模式 71
貳、 中住宅發展村里之空屋推估模式 71
參、 低住宅發展村里之空屋推估模式 72
肆、 台中市之空屋推估模式建立 72
第五章 結論與建議 73
第一節 結論 73
壹、 建立掌握空屋分佈及資訊之作業方法 73
貳、 探討不同住宅發展程度地區之空屋用電量 73
參、 建立空屋推估模式 73
肆、 探討不同公務資料應用於住宅市場研究之可行性 74
第二節 建議 76
參考文獻 77
壹、 中文文獻 77
貳、 英文文獻 81
參、 網站資訊 82
附錄一、台中市高住宅發展村里基本資料 83
附錄二、台中市中住宅發展村里基本資料 88
附錄三、台中市低住宅發展村里基本資料 90


圖 目 錄
圖1-1研究流程圖 5
圖2-1台中市之市地重劃位置圖 15
圖2-2空、餘屋關係圖 18
圖3-1研究架構流程 27
圖3-2用電度數推估信度分析圖 30
圖3-3台中市歷年人口成長圖 34
圖3-4表燈電表與住宅單位關係圖 36
圖4-1台中市住宅分布圖 42
圖4-2台中市民國34年以前之住宅分布圖 42
圖4-3台中市民國34年至民國39年之住宅分布圖 43
圖4-4台中市民國34年至民國39年之住宅分布圖 43
圖4-5台中市民國46年至民國56年之住宅分布圖 44
圖4-6台中市民國57年至民國68年之住宅分布圖 45
圖4-7台中市民國69年至民國79年之住宅分布圖 46
圖4-8台中市民國80年至民國89年之住宅分布圖 46
圖4-9台中市民國90年至民國92年之住宅分布圖 47
圖4-10台中市各時期住宅類型統計圖 48
圖4-11台中市各類住宅類型歷年戶數變化趨勢圖 49
圖4-12台中市各區之透天厝歷年戶數變化趨勢圖 50
圖4-13台中市各區之大樓歷年戶數變化趨勢圖 51
圖4-14台中市透天厝之歷年坪數變化趨勢圖 52
圖4-15台中市公寓之歷年坪數變化趨勢圖 53
圖4-16台中市華廈之歷年坪數變化趨勢圖 54
圖4-17台中市大樓之歷年坪數變化趨勢圖 55
圖4-18台中市空屋調查分布圖 57
圖4-19台中市屋齡2年內之空屋分布圖 59
圖4-20台中市屋齡3年至10年之空屋分布圖 59
圖4-21台中市屋齡11年至20年之空屋分布圖 60
圖4-22台中市屋齡21年至30年之空屋分布圖 60
圖4-23台中市屋齡31年以上之空屋分布圖 61
圖4-24台中市各村里住宅發展程度之分布圖 64
圖4-25台中市中區各里住宅發展程度與空屋分布圖 65
圖4-26台中市東區各里住宅發展程度與空屋分布圖 65
圖4-27台中市西區各里住宅發展程度與空屋分布圖 66
圖4-28台中市南區各里住宅發展程度與空屋分布圖 66
圖4-29台中市北區各里住宅發展程度與空屋分布圖 67
圖4-30台中市西屯區各里住宅發展程度與空屋分布圖 67
圖4-31台中市南屯區各里住宅發展程度與空屋分布圖 68
圖4-32台中市北屯區各里住宅發展程度與空屋分布圖 68

表 目 錄
表3-1台中市歷年人口成長 33
表3-2台中市2000年各區人口成長 34
表3-3台中市歷年人口遷移 35
表4-1台中市各區住宅存量統計 41
表4-2台中市住宅類型之坪數分析表 52
表4-3台中市各區之空屋數及空屋率統計表 57
表4-4台中市2003年各區各屋齡住宅之空屋率統計表 58
表4-5台中市各區各住宅類型之空屋率統計表 61
表4-6台中市村里集群分析表 63
表4-7台中市村里集群ANOVA分析表 63
表4-8台中市各區村里之住宅發展程度統計表 64
表4-9台中市各住宅發展程度村里之空屋用電量推估表 69
表4-10台中市各住宅發展程度村里統計表 69
表4-11台中市各區調查空屋率與推估空屋率之比較表 70
表4- 12 高住宅發展型村里之空屋推估模式迴歸係數與模式摘要 71
表4- 13 中住宅發展型村里之空屋推估模式迴歸係數與模式摘要 71
表4- 14 低住宅發展型村里之空屋推估模式迴歸係數與模式摘要 72

壹、中文文獻
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貳、英文文獻
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參、網站資訊
1. 內政部營建署網站，法規資料/住宅專業用語彙編http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l6_list.php
2. 台中市市地重劃成果簡介網站，http://210.241.111.220:8080/redraw/ebook/indexc.htm
3. 全國法規資料庫網站，http://law.moj.gov.tw/
4. 修定台中市綜合發展計畫案網站，http://gisapsrv01.cpami.gov.tw/cpis/cprpts/Taichung_city_1/d_.htm