臺灣博碩士論文加值系統

摘要
自2000年住宅普查統計資料，國內空屋數已由1990年67萬戶攀升至2000年123萬戶，顯示台灣地區之住宅市場嚴重供需失衡，而空屋數量之多寡影響住宅產品價格，空屋數量太少會導致住宅價格的上漲，空屋數量太多則會使住宅價格下降，因此空屋數量成為住宅市場供需變化指標之一。
在過去台灣空屋資訊來源有戶口及住宅普查、行政院主計處不定期進行之大規模住宅抽樣調查、以及行政院經建會、內政部、與學術單位等特定範圍之較小規模調查等調查推估，無論其推估方式如何，目的皆是期望能在短時間內推估當下之空屋數量，以提供政府或住宅市場參考，然而調查所花費之時間、人力、物力等資源，無論對政府或開發投資者而言是項資源負擔。
因此本研究提出一種新的空屋推估方法，以台灣電力公司用電戶數資料與當期之公務資料庫(如房屋稅籍資料庫)連結，獲取住宅屬性資料，依都市之住宅發展程度之差異，分析都市化程度與空屋的用電度數之關係，建構空屋推估模式，以提供應用於推估各地區之空屋數量，提供政府得以在短時間內掌握各地方之空屋數量，獲取空屋率及空屋基本資料，進而作為制定住宅政策之參考依據。

Abstract

According to the housing statistics of 2000, the number of vacant housing has risen from 670 thousand to 1.23 million in the last decade. It shows an unbalance between housing supply and demand in Taiwan. So, the number of housing deeply involves the price of building and has become a significant indicator of housing market.

The information of nation-wide vacant housing in the past was sourced from population and housing census, housing sampling survey conducted by Directorate-General of Budget, Accounting and Statistics of Executive Yuan, and other governmental organizations as well as academic institutes. Hence, whichever estimative methods are used, the purpose is to get the number of vacant housing for the government or housing market. Yet, the costs spent on time, manpower, and materials for survey are indeed a burden for the government and residential housing investors.

This study comes up with a new estimative method that connects the number of electricity users of Taiwan Power Company with public database like housing registry to obtain the attribute of housing. The difference of housing development is also used to analyze the relation between the urbanization level and electricity consumption, building an estimative way to vacant housing. The findings will enable the authorities to control the ratio and number of vacant housing in a short period and get detailed information that further serves as a reference for housing policy.

目 錄
第一章 緒論 1
第一節 研究緣起 1
第二節 研究目的及範圍 3
壹、 研究目的 3
貳、 研究對象 3
參、 研究範圍 3
第三節 研究方法 5
壹、 研究流程 5
貳、 研究方法 6
第四節 研究內容 7
第二章 文獻回顧 8
第一節 空屋推估相關文獻 8
壹、 國外文獻 8
貳、 國內文獻 9
參、 小結 12
第二節 都市發展相關文獻 13
壹、 都市定義 13
貳、 都市發展相關文獻 13
參、 小結 16
第三節 研究對象名詞定義 18
壹、 空屋定義 18
貳、 住宅存量 19
參、 住宅單位 19
肆、 空屋率 19
伍、 台電資料名詞說明 19
第四節 公務資料之應用 22
第三章 研究方法 24
第一節 研究架構 24
壹、 研究限制及假設 24
貳、 研究架構 25
第二節 都市住宅發展程度影響因子說明 28
壹、 居住密度 28
貳、 住宅土地使用強度 28
參、 住宅屬性 29
肆、 小結 29
第三節 研究資料說明 30
壹、 台電表燈用電戶資料 30
貳、 台中市不動產調查資料庫 32
參、 其他輔助資料 33
第四節 公務資料庫整合 36
壹、 資料正規化 36
貳、 資料連結 37
第五節 資料分析方法 39
壹、 集群分析 39
貳、 空間分析 39
參、 複迴歸分析 39
第四章 實證分析 41
第一節 台中市住宅發展分析 41
壹、 台中市住宅發展演變 41
貳、 台中市住宅存量屬性分析 47
第二節 台中市空屋調查分析 57
壹、 台中市各區調查空屋率統計分析 57
貳、 台中市各區空屋率與住宅屬性關係 58
第三節 台中市村里住宅發展分析 63
壹、 台中市村里集群分析 63
貳、 台中市各區村里都市住宅發展程度與空屋之關係 64
第四節 不同住宅發展程度村里之空屋推估 69
壹、 不同住宅發展程度村里之空屋用電量推估 69
貳、 台中市各區調查空屋率與推估空屋率比較 70
第五節 空屋推估模式建立 71
壹、 高住宅發展村里之空屋推估模式 71
貳、 中住宅發展村里之空屋推估模式 71
參、 低住宅發展村里之空屋推估模式 72
肆、 台中市之空屋推估模式建立 72
第五章 結論與建議 73
第一節 結論 73
壹、 建立掌握空屋分佈及資訊之作業方法 73
貳、 探討不同住宅發展程度地區之空屋用電量 73
參、 建立空屋推估模式 73
肆、 探討不同公務資料應用於住宅市場研究之可行性 74
第二節 建議 76
參考文獻 77
壹、 中文文獻 77
貳、 英文文獻 81
參、 網站資訊 82
附錄一、台中市高住宅發展村里基本資料 83
附錄二、台中市中住宅發展村里基本資料 88
附錄三、台中市低住宅發展村里基本資料 90


圖 目 錄
圖1-1研究流程圖 5
圖2-1台中市之市地重劃位置圖 15
圖2-2空、餘屋關係圖 18
圖3-1研究架構流程 27
圖3-2用電度數推估信度分析圖 30
圖3-3台中市歷年人口成長圖 34
圖3-4表燈電表與住宅單位關係圖 36
圖4-1台中市住宅分布圖 42
圖4-2台中市民國34年以前之住宅分布圖 42
圖4-3台中市民國34年至民國39年之住宅分布圖 43
圖4-4台中市民國34年至民國39年之住宅分布圖 43
圖4-5台中市民國46年至民國56年之住宅分布圖 44
圖4-6台中市民國57年至民國68年之住宅分布圖 45
圖4-7台中市民國69年至民國79年之住宅分布圖 46
圖4-8台中市民國80年至民國89年之住宅分布圖 46
圖4-9台中市民國90年至民國92年之住宅分布圖 47
圖4-10台中市各時期住宅類型統計圖 48
圖4-11台中市各類住宅類型歷年戶數變化趨勢圖 49
圖4-12台中市各區之透天厝歷年戶數變化趨勢圖 50
圖4-13台中市各區之大樓歷年戶數變化趨勢圖 51
圖4-14台中市透天厝之歷年坪數變化趨勢圖 52
圖4-15台中市公寓之歷年坪數變化趨勢圖 53
圖4-16台中市華廈之歷年坪數變化趨勢圖 54
圖4-17台中市大樓之歷年坪數變化趨勢圖 55
圖4-18台中市空屋調查分布圖 57
圖4-19台中市屋齡2年內之空屋分布圖 59
圖4-20台中市屋齡3年至10年之空屋分布圖 59
圖4-21台中市屋齡11年至20年之空屋分布圖 60
圖4-22台中市屋齡21年至30年之空屋分布圖 60
圖4-23台中市屋齡31年以上之空屋分布圖 61
圖4-24台中市各村里住宅發展程度之分布圖 64
圖4-25台中市中區各里住宅發展程度與空屋分布圖 65
圖4-26台中市東區各里住宅發展程度與空屋分布圖 65
圖4-27台中市西區各里住宅發展程度與空屋分布圖 66
圖4-28台中市南區各里住宅發展程度與空屋分布圖 66
圖4-29台中市北區各里住宅發展程度與空屋分布圖 67
圖4-30台中市西屯區各里住宅發展程度與空屋分布圖 67
圖4-31台中市南屯區各里住宅發展程度與空屋分布圖 68
圖4-32台中市北屯區各里住宅發展程度與空屋分布圖 68

表 目 錄
表3-1台中市歷年人口成長 33
表3-2台中市2000年各區人口成長 34
表3-3台中市歷年人口遷移 35
表4-1台中市各區住宅存量統計 41
表4-2台中市住宅類型之坪數分析表 52
表4-3台中市各區之空屋數及空屋率統計表 57
表4-4台中市2003年各區各屋齡住宅之空屋率統計表 58
表4-5台中市各區各住宅類型之空屋率統計表 61
表4-6台中市村里集群分析表 63
表4-7台中市村里集群ANOVA分析表 63
表4-8台中市各區村里之住宅發展程度統計表 64
表4-9台中市各住宅發展程度村里之空屋用電量推估表 69
表4-10台中市各住宅發展程度村里統計表 69
表4-11台中市各區調查空屋率與推估空屋率之比較表 70
表4- 12 高住宅發展型村里之空屋推估模式迴歸係數與模式摘要 71
表4- 13 中住宅發展型村里之空屋推估模式迴歸係數與模式摘要 71
表4- 14 低住宅發展型村里之空屋推估模式迴歸係數與模式摘要 72

壹、中文文獻
1. 中國土地經濟學會編印，2002，區域計畫通盤檢討調查、分析、研究—中部區域計畫人口與產業部門發展之空間分析研究，內政部營建署市鄉規劃局。
2. 台中市政府編印，2003，台中市92年統計要覽，台中市政府主計處。
3. 台北市公寓大廈暨社區服務協會編印，2004，台灣不動產資料庫建置計畫工作暨成果總結報告，行政院內政部。
4. 朱南玉，1998，台灣省餘屋問題之研究，1998 年中華民國住宅學會第七屆年會論文集，P67-92。
5. 行政院主計處，2000，89年住宅與戶口普查報告。
6. 行政院主計處，2003，92年家庭收支調查報告都市化程度分析。
7. 吳網立，1989，住宅價格與都市住宅空間分佈之實證研究-以台中市為例，東海大學建築研究所碩論。
8. 巫慶盈，2002，台南市空屋現象之觀察與分析，國立成功大學都市計劃研究所碩論。
9. 李秉乾，2000，空屋屬性分析與有效空屋數量推估，內政部建築研究所。
10. 李秉乾，2002，空屋數量推估驗證之研究，內政部建築研究所。
11. 李瑞麟、陳蓓如，1993，台灣空屋資源浪費與利用初探，都市與計畫，第22卷。
12. 杜素豪、李隆安、程彩虹，1999，台灣地區羅啟宏分層的都市化程度等級，中國統計學社學術研討會。
13. 沈永堂、夏大明，2003，中部地區人口重心變動與台中市升格後範圍之研究，中華地理資訊學會年會暨GIS2003學術研討會。
14. 周天穎，2003，地理資訊系統理論與實務，儒林圖書公司。
15. 林佳蓉，2003，空屋的迷思：台灣地區359區市鄉鎮空屋率之成因分析，國立政治大學地政研究所碩論。
16. 林秋瑾，2000，桃園縣、新竹市（縣）、台中縣、台南市、高雄縣等六縣市空（餘）屋之資料分析研究，內政部營建署。
17. 林秋瑾、張金鶚，2000，空（餘）屋的問題與對策分析，內政部建築研究所。
18. 林益厚，1999，當前住宅問題與對策，住宅學報，第八期，P91-96。
19. 林祖嘉、張金鶚、彭建文，1994，台灣地區空屋率與房價調整之均衡分析，八十二年度經濟學門專題計畫研究成果發表會論文選集，P85 -106。
20. 林祖嘉，彭建文，2003，台灣地區自然空屋率之再估計，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。
21. 花敬群，2001，自有率、空屋率與住宅市場運作—有土斯有財的反省，中華民國住宅學會第十屆論文發表會，P169-183。
22. 施明元，1995，台中市土地利用空間發展之研究，私立逢甲大學土地管理學系碩士論文。
23. 張金鶚，1990，住宅問題與住宅政策之研究，內政部營建署。
24. 張金鶚、彭建文，1995，臺灣地區空屋現象與原因分析，住宅學報，第三期，P45-71。
25. 張金鶚，1995，台灣省國民住宅等候名冊制度與空屋問題之研究，台灣省都發局。
26. 許東旭，2002，臺中地區住宅市場發展趨勢之研究，私立逢甲大學建築及都市計畫研究所碩論。
27. 許道欣，1992，人口遷移決策及其影響因素-台灣地區人口內部遷移之研究，國立中興大學都市計畫研究所碩論。
28. 陳玉嬌，1999，台中都會區成長管理策略之究－以人口及住宅為例，國立中興大學都市計劃研究所碩論。
29. 陳伯宇，1998，住宅市場空屋稅模型模擬空屋稅課徵效果之研究，成功大學都市計畫研究所碩論。
30. 陳啟明，1997，台中市高層集合住宅空屋率與居住環境關係之研究，私立逢甲大學土地管理研究所碩論。
31. 彭建文、陳永森、張金鶚、林秋瑾，1996，臺灣地區空屋調查分析，內政部建築研究所。
32. 彭建文、張金鶚( 2000)，總體經濟對房地產景氣之影響，國科會人文及社會科學研究彙刊，第10 卷第3 期。P330-343。
33. 彭建文，2003，台灣地區空屋狀況變遷分析與自然空屋率之再推估，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。
34. 黃樹仁，2002，臺灣都市化程度析疑臺，灣社會學刊，27卷，P163-205。
35. 楊重信、陳春益，1987，台灣地區居住空間水準及住宅需求之研究，內政部營建署。
36. 楊國柱，1994，空屋問題面面觀-專訪內政部營建署國宅組蕭組長家興，人與地，第128期，P4-7。
37. 楊龍士、吳逸斌，2004，不同都市化程度地區之空屋推估模式研究，中華民國建築學會2004年第十六屆建築研究成果發表會論文集。
38. 靳燕玲，2001，都會區人口特性影響住戶形成及住宅需求之研究，內政部建築研究所。
39. 廖君倬，1999，台中市（超大坪數）住宅案例與單元特性初探，私立東海大學建築學系碩論。
40. 劉佳芳，2004，CA應用於臺中地區人口變遷之研究，私立逢甲大學建築及都市計畫研究所碩論。
41. 蔣淑萍，1995，台中市住宅特性空間分布之研究，私立逢甲大學建築及都市計畫研究所碩論。
42. 鄧瑞兆，2002，應用「輸出基礎分析法」探討台灣城鄉之人口與就業，台灣土地金融季刊。
43. 錢學陶，1999，台中都會區人口及住宅發展成長管理策略之研究，臺灣省住都處市鄉規劃局。
44. 薛立敏、曾喜鵬，2000，台灣各都市內部遷移率與住宅市場關係之實證研究，2000年中華民國住宅學會第九屆年會論文集。
45. 薛立敏、曾喜鵬，2004，台灣地區鄉鎮層級空屋率與房價關係之研究-民國89年戶口及住宅普查資料之應用，中華民國住宅學會2004聯合年會暨論文研討會。
46. 韓乾、徐惠鈴、王智民，1999，建蔽率與容積率管制對都市環境影響之研究，環境管理與都會發展學術研討會。
47. 羅啟宏，1991，臺灣省均衡地方發展之研究，中國文化大學地學研究所博士論文。
48. 譚釗孟，1998，台中市民間住宅供給特性之分析，私立逢甲大學建築及都市計畫研究所碩論。

貳、英文文獻
1. Gabriel S. A. and F. E. Nothaft, 1988, “Rental Housing Markets and Rental Vacancy Rate”, Journal of Areuea, Vol. 16, P419-429.
2. Gabriel S. A. and F. E. Nothaft, 2001, “Rental Housing Markets the Incidence and Duration of Vacancy and the Natural Vacancy Rate”, Journal of Urban Economics, Vol. 49 (1), P121-149.
3. J. L. Guash and R.C. Marshall, 1985, “An Analysis of Vacancy Patterrns in Rental Housing Market”, Journal of Urban Economics, Vol. 17(2), P208-229.
4. Reecee B.F., 1988, “The Price-Adjustment Process for Rental Housing : Some Furure Evidence”, Journal of Areuea, Vol. 16, P411-418.
5. Rosen K.T. and L.B. Smith, 1983 ,”The Price-Adjustment Process for Rental Housing and the Natural Vacancy Rate”, The American Economic Review, 73, P779-786.
6. Raymond J. Struyk , 1988, “Understanding high Housing Vacancy Rate in a Developing Country:Jordan”, The Journal of Developmenrt Areas, 22, P373-380.
7. Voith R.D. and T. Grone, 1988, “National Vacancy Rates and the Persistence of Shocks in U.S. Office Markets”, Journal of Urban Economics, Vol. 31, P140-143.
8. Wheaton W.C. and R.G. Torto, 1988, “Vacancy Rate and the Futher of Office Rents”, Journal of Areuea, Vol. 16, P430-436.

參、網站資訊
1. 內政部營建署網站，法規資料/住宅專業用語彙編http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l6_list.php
2. 台中市市地重劃成果簡介網站，http://210.241.111.220:8080/redraw/ebook/indexc.htm
3. 全國法規資料庫網站，http://law.moj.gov.tw/
4. 修定台中市綜合發展計畫案網站，http://gisapsrv01.cpami.gov.tw/cpis/cprpts/Taichung_city_1/d_.htm