臺灣博碩士論文加值系統

「區段徵收」可獲得土地整體開發利用之效果，政府可無償取得公共設施用地，為政府節省龐大建設經費支出，故為現階段政府推展重大經建計畫及都市發展建設之重要工具，且是公私互蒙其利，符合社會公平原則之良策。
但區段徵收多以政府為開發主體，政府必須承受開發風險。故本文運用現代財務分析工具NPV、IRR探討貨幣現值。並由金融市場以證券化方式直接募集資金，透過信託機制，以探討區段徵收之可行性、預期獲利及對投資大眾是否具有吸引力。以作為推動區段徵收及實施不動產證券化時，能健全整個不動產證券市場，並對於政府辦理區段徵收土地開發時，財務操作工具之多重選擇機會。

Zone expropriation could get land use effect by land development﹐the other side ﹐the government could get public land pay no money and to save construction budge﹒So﹐zone expropriation was the important tool for the planning of economics grow and urban development﹐also one excellent policy of public-private share the benefits and social fair rule﹒
The government is the object of land development，she must face the risk of development. So﹐this paper use modern finance analysis tool-NPV、IRR to study the money value﹐and obtain capital from the finance market, and by the way of Real Estate Investment Trust to realize the possibility of carry on zone expropriation and the factor of attract investors.﹐to healthy the real estate security market﹒It also given more choice of obtain capital for government when carry on zone expropriation﹒

第一章 緒論 1
第一節 問題陳述與分析 4
第二節 研究動機與目的 9
第三節 研究方法及內容 13
第四節 研究流程 14
第二章 文獻回顧 15
第一節 區段徵收文獻回顧 15
第一項 土地徵收之意義 15
第二項 徵收權與警察權之區別 15
第三項 土地徵收之要件 16
第四項 一般徵收與區段徵收之比較 18
第五項 區段徵收財務相關規定 20
第二節 不動產證券化文獻回顧 27
第一項 我國不動產證券化之發展概述與沿革 27
第二項 美國不動產投資信託制度 38
第三項 美國不動產有限合夥制度（RELP） 43
第四項 日本不動產投資信託制度 51
第三章 研究設計 57
第一節 研究對象背景概述 57
第二節 研究限制與前題 66
第三節 研究工具介紹 67
第四章 實證模擬介紹 68
第一節 受益憑證（出售型） 68
第二節 雲林一號基金發行概述（混合型） 72
第三節 兩種不同方式之比較分析 78
第五章 結論與建議與後續研究方向 79
第一節 結論 79
第二節 建議 81
第三節 後續研究方向 82
參考文獻 83
附錄： 86
作者簡介： 88





圖表目錄

圖目錄
圖：1 - 1研究流程圖 14
圖：2 - 1不動產證券化示意圖 33
圖：2 - 2不動產資產信託架構圖 35
圖：2 - 3不動產資產信託流程圖 36
圖：2 - 4不動產投資信託架構圖 37
圖：2 - 5不動產投資信託流程圖 38
圖：2 - 6東京股票交易所REITs指數 54
圖：2 - 7日本證券化之制度架構（SPC）流程圖 56
圖：3 - 1高速鐵路雲林車站特定區計畫地理位置示意圖 58
圖：3 - 2高速鐵路雲林車站特定區計畫土地使用計畫示意圖 59



表目錄

表：1 - 1臺閩地區都市計畫公共設施用地面積 8
表：2 - 1區徵流程圖 26
表：2 - 2國內類似不動產證券化個案之主要運作特點與問題分析表 29
表：2 - 3不動產證券化政策發展大記事 34
表：2 - 4美國REIT的資產總值 39
表：2 - 5美國不動產投資信託演進過程 40
表：2 - 6三種REIT比較分析表 41
表：2 - 7公司制與契約制的差異分析表 42
表：2 - 8有期限與不定期限的差異分析表 42
表：2 - 9未特定信託型、特定信託型與混合型的差異分析表 42
表：2 - 10美國有限合夥制度之比較 46
表：2 - 11美國現行不動產投資信託事業與不動產有限合夥事業比較表 50
表：2 - 12東京股票交易所上市的J–REITs 54
表：3 - 1高速鐵路雲林車站特定區計畫土地權屬面積表 59
表：3 - 2高速鐵路雲林車站特定區計畫土地使用面積分配表 60
表：3 - 3高速鐵路雲林車站特定區計畫區段徵收開發費用概算表 62
表：3 - 4高速鐵路雲林車站特定區計畫區段徵收土地處分方式一覽表 64
表：3 - 5高速鐵路雲林車站特定區計畫區段徵收財務效益分析表 65
表：4 - 1雲林計劃受益憑證現金流量表(萬元) 69
表：4 - 2成本變動對NPV、IRR的影響 70
表：4 - 3售價變動對NPV、IRR的影響 70
表：4 - 4出售速度對NPV、IRR的影響 71
表：4 - 5情境分析表 71
表：4 - 6購買每一受益權單位之費用（參照富邦一號及國泰一號基金費率） 73
表：4 - 7 現金流量表 74
表：4 - 8雲林一號資本預算表 75
表：4 - 9成本變動對NPV、IRR的影響 76
表：4 - 10售價變動對NPV、IRR的影響 76
表：4 - 11出租率對NPV、IRR的影響 76
表：4 - 12出租收益率對NPV、IRR的影響 77
表：4 - 13情境分析表 77

一、中文部分
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