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研究生:林發祥
論文名稱:從價值網、財務績效來分析購物中心之關鍵成功因素-以台茂、大江購物中心為例
指導教授:林基煌林基煌引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立政治大學
系所名稱:經營管理碩士學程
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2006
畢業學年度:94
語文別:中文
論文頁數:105
中文關鍵詞:購物中心價值鏈價值網財務績效關鍵成功因素經營策略
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台灣地區之購物中心濫觴於1990初期,自1994年3月「The Mall」遠企購物中心開幕以來,已逾12年,期間各家購物中心群雄並起分據各地,建立自己的零售王國與商圈,在1999年7月4日台茂南崁家庭育樂購物中心開幕,當日湧入近11萬人潮,也正式開啟「購物中心元年」,自此之後,購物中心也真正走入消費者生活中,對台灣地區的消費行為產生重大的改變,也讓零售業與購物中心逐漸成為國家經濟的櫥窗。
本論文的研究目的,主要是希望能夠找出購物中心之營運關鍵成功因素,研究範圍是以國內桃園地區依照工商綜合區設置之兩大購物中心-台茂家庭娛樂購物中心與大江國際購物中心為例,透過「價值鏈與營運現金流量」的分析,管控成本費用並找出現在購物中心的關鍵成功因素,然後運用「價值網與營運現金流量」的分析,配合購物中心之利基,找出購物中心的藍海,來擬定未來營運策略,擴大加深企業的利潤池,維持較長久的獲利能力期間,增益購物中心之企業價值。另外,我們亦可從業務面的成本結構之「營運槓桿」與財務面的財務結構之「財務槓桿」的分析,來擬定提升獲利的策略。
本研究以文獻探討與次級資料研究,發現購物中心之關鍵成功因素有:區位立地條件、企劃招商、營運管理、顧客服務、財務管理。而其中招商是最重要的關鍵成功因素,因為找到了具有能力的廠商,本身就會主動積極提昇自己的集客力,找出消費者需求,創造營業收入。而找到對的廠商,購物中心業者的交易成本亦會降低,整個購物中心就會產生良性之循環,欣欣向榮。
第壹章 緒論……………………………………………………………………… 1
第一節 研究背景與動機……………………………………………… 1
第二節 研究目的……………………………………………………… 4
第三節 研究範圍與對象……………………………………………… 5
第四節 論文架構……………………………………………………… 6

第貳章 文獻探討………………………………………………………………… 7
第一節 購物中心之文獻探討………………………………………… 7
第二節 價值網之文獻探討……………………………………………15
第三節 財務績效之文獻探討…………………………………………32
第四節 關鍵成功因素之文獻探討……………………………………35

第參章 研究方法………………………………………………………………… 43
第一節 個案研究方法…………………………………………………43
第二節 研究架構與研究流程…………………………………………47
第三節 研究對象選取…………………………………………………48
第四節 資料收集方式…………………………………………………48
第五節 研究限制………………………………………………………50

第肆章 個案公司………………………………………………………………… 51
第一節 產業分析………………………………………………………51
第二節 台茂購物中心…………………………………………………62
第三節 大江購物中心與台茂比較………………………………………82
第四節 關鍵成功因素分析……………………………………………96

第伍章 結論與建議……………………………………………………………… 99
第一節 研究結論………………………………………………………99
第二節 研究建議…………………………………………………… 100

參考文獻………………………………………………………………………… 102




表目錄
表1-1:重要經濟指標表………………………………………………………… 1
表2-1:購物中心之定義………………………………………………………… 8
表2-2:購物中心之特性………………………………………………………… 9
表2-3:購物中心類型表…………………………………………………………12
表2-4:購物中心之相關文獻彙整………………………………………………13
表2-5:策略的定義………………………………………………………………16
表2-6:策略管理的演變…………………………………………………………18
表2-7:企業策略的觀點分析……………………………………………………19
表2-8:決定產業獲利力五種競爭力分析………………………………………24
表2-9:價值網商業模式運用之五大要素………………………………………31
表2-10:美孚公司北美市場策略目標與衡量指標……………………………34
表2-11:識別關鍵成功因素……………………………………………………37
表2-12:百貨公司的關鍵因素………………………………………………… 38
表2-13:購物中心競爭力總指標…………………………………………… 39
表2-14:萃取購物中心關鍵成功因素............................ 42
表3-1:個案研究法定義…………………………………………………………43
表3-2:訪談對象與時間…………………………………………………………48
表4-1:零售業態基本條件分析表………………………………………………54
表4-2:綜合商業零市場規模分析(2004)……………………………………57
表4-3:主要購物中心之開幕日期及其商場型態………………………………59
表4-4:主要購物中心之主力店一覽表…………………………………………60
表4-5:台茂購物中心經營目標設定……………………………………………64
表4-6:樓層規劃及主力店介紹…………………………………………………67
表4-7:台茂購物中心目前之商品及服務項目…………………………………70
表4-8:台茂購物中心主要市場之銷售地區……………………………………71
表4-9:台茂購物中心優勢、劣勢分析…………………………………………72
表4-10:台茂購物中心機會、威脅分析……………………………………… 73
表4-11:台茂購物中心五力分析………………………………………………74
表4-12:產業結構五力分析結論………………………………………………75
表4-13:台茂購物中心價值網分析……………………………………………79
表4-14:台茂購物中心與大江購物中心之比較………………………………85
表4-15:北部購物中心之主力客層及市場定位比較…………………………87
表4-16:台茂最近五年度簡明資產負債表……………………………………88
表4-17:台茂最近五年度簡明損益表…………………………………………89
表4-18:台茂最近五年度重要財務比率分析表………………………………90
表4-19:大江最近五年度簡明資產負債表……………………………………91
表4-20:大江最近五年度簡明損益表…………………………………………92
表4-21:大江最近五年度重要財務比率分析表………………………………93
表4-22:台茂與大江之財務資料比較分析……………………………………94
表4-23:購物中心願景展開分析………………………………………………97








圖目錄
圖1-1:國民所得與零售業演變之關聯………………………………………… 2
圖2-1:策略制定流程……………………………………………………………18
圖2-2:結構-行為-績效學說……………………………………………………22
圖2-3:Porter之五力分析………………………………………………………23
圖2-4:Porter之一般性策略……………………………………………………25
圖2-5:Mckinsey企業策略架構………………………………………………26
圖2-6:一般產業價值鏈…………………………………………………………27
圖2-7:Porter企業價值鏈………………………………………………………28
圖2-8:價值網……………………………………………………………………29
圖2-9:價值網六力分析…………………………………………………………30
圖2-10:價值網之五大主張……………………………………………………31
圖2-11:現金流量和現金流出的來源去路……………………………………35
圖2-12:識別關鍵成功因素....................................37
圖3-1:研究流程圖…………………………………………………………… 47
圖4-1:綜合商業零售業之分類…………………………………………………53
圖4-2:購物中心在零售業之定位………………………………………………55
圖4-3:綜合商業零售業營額分析表(2000~2004)…………………………56
圖4-4:綜合商業零售之各業種貢獻比分析(2000~2004)…………………57
圖4-5:工商綜合區推薦案執行進度……………………………………………58
圖4-6:台茂購物中心產業價值鏈分析…………………………………………76
圖4-7:台茂購物中心價值鏈……………………………………………………77
圖4-8:台茂購物中心之價值鏈與營運現金流量分析…………………………78
圖4-9:價值網與營運現金流量之策略矩陣……………………………………81
圖4-10:購物中心銷貨收入結構樹…………………………………………… 82
圖4-11:台茂與大江之營業收入趨勢圖………………………………………95
圖4-12:台茂與大江之稅後淨利與營業現金流量趨勢圖……………………95
圖4-13:某購物中心追求卓越架構圖…………………………………………96
圖4-14:購物中心關鍵成功因素分析…………………………………………98
中華民國購物中心發展協會,(民88),美國購物中心之發展,空間雜誌,1 201/121期。

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