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研究生:顏世杰
研究生(外文):YEN, Shih-Chieh
論文名稱:臺灣不動產證券化關鍵成功因素探討之研究
論文名稱(外文):A Study on Key Success Determinants of Real Estate Securitization in Taiwan
指導教授:張宮熊張宮熊引用關係
指導教授(外文):CHANG, Kung-Hsiung
學位類別:碩士
校院名稱:國立屏東科技大學
系所名稱:企業管理系碩士班
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2006
畢業學年度:94
語文別:中文
論文頁數:134
中文關鍵詞:不動產證券化灰關聯分析優劣勢分析
外文關鍵詞:Real Estate SecuritizationREITsGrey Relational AnalysisAdvantages-Disadvantage Analysis
相關次數:
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摘 要
學號:N9358013 總頁數:134
論文名稱:臺灣不動產證券化關鍵成功因素探討之研究
學校名稱:國立屏東科技大學 系別:企業管理系
畢業時間及摘要別:94學年度第二學期碩士學位論文摘要
研究生:顏世杰 指導教授:張宮熊
論文摘要內容
臺灣不動產證券化條例自2003年7月23日公佈實施以來至2005年12月底發行金額已逾500億元,未來未來商機每年可達3000億元以上;而臺灣有關不動產證券化之研究大都著重於探討法令、制度以及不動產證券化實施之可能性、對投資大眾權益之保障、對經濟面之影響,或者其研究對象為單一證券化商品。
本研究係以台灣不動產證券化公佈後施行迄今這段期間發行或上市之商品進行實證探討,並以萬國商業大樓等六檔證券化商品為研究對象,透過灰關聯分析來瞭解臺灣不動產證券化在投資市場上之發行或上市成功關鍵因素,經實證分析後發現:

一、將發行或上市前之不動產證劵化商品在八項評估準則作灰關聯分析,發現專家認為「預期投資報酬率」對發行及上市具有非常之重要性,次為「預期房地產榮景如何」、「預期台灣經濟榮景如何」為第三順位,第四、五、六、七順位分別為「預期證劵市場榮景如何」、「所提供的信用評等是否合理」、「是否完整且充份的提供相關資訊」與「預期的投資風險是否足夠」、「預期投資流動性是否足夠」最不具重要性。
二、八項評估準則對上市後價格表現進行優勢分析,發現最具影響性的是證劵化商品所提供的信用評等是否合理,影響性次之為預期的證劵市場榮景,第三名的是預期台灣經濟榮景如何,第四名為預期未來房地產榮景何,影響性位居第五、第六、第七則分別為預期投資風險分散是否足夠、預期投資報酬率、是否提供完整且充分的相關資訊,而預期投資流動性是否足夠則最不具影響證劵化商品上市成功關鍵因素。
三、不動產證劵化商品經以灰關聯事前分析與事後優劣勢分析結果相互比較,發現對市場榮景之預期-包括證券市場、房地產市場及整體經濟對不動產證劵化是否成功具有關鍵之影響性。而預期報酬率與流動性反而與證劵化商品發行或上市後價格表現關聯度較低。此一結果與專家事前坪評估優先順序有部份差異。
關鍵詞:不動產證券化、灰關聯分析、優劣勢分析
Abstract
The contents of abstract in this thesis:
The Regulation of Real Estate Securitization (REITs) was announced for execution on July 23, 2003. In December 2005, over NTD $50 billion of real estate securities was issued. It is also estimated that, in the near future, $300 billion could be written each year. Most of the research and discussion in Taiwan are focused either on the regulations, laws, and administration of real estate security product or purely on the product itself. This study examines six REITs in Taiwan through the Grey Relation Analysis to determine the key success factors of this particular security from issuance and onwards. The discovery of the analysis uncovered the following:
I. From the eight factors evaluations from the Grey Relation Analysis, in general professional underwriters believed that (1) the forecast of future return on investment (ROI) is the most important aspect prior to issuance. The remaining seven factors in ranking order from 2nd importance to least important aspect includes (2) the forecast of real estate market, (3) the forecast of economic cycle, (4) the forecast of stock market, (5) the reliability of credit rating, (6) the completeness of information, (7) the diversification of investment risk, and (8) the forecast of investment liquidity.
II. Post the REITs has been issued, the most influential factor is (1) the reliability of credit rating, followed in ranking order by (2) the forecast in the stock market, (3) the forecast of economic cycle, (4) the forecast of real estate market, (5) the diversification of investment risk, (6) the forecast of future ROI, (7) the completeness of information, and (8) the forecast of investment liquidity.
III. The Grey Relation Analysis concluded that the ex-ante issuance and ex-post issuance of real estate security product, the key influential factors with high correlation are the forecast of real estate and stock market and the forecast of economic cycle. The forecast of ROI and investment liquidity displayed weaker correlation. Therefore, the results showed that there is difference between what professional underwriters believe is influential factors prior to issuance and the factors that are actually influential once it has been issued the market.

Key Words:Real Estate Securitization, REITs, Grey Relational Analysis, Advantages-Disadvantage Analysis.
目 錄


摘要……………………………………………………………………… Ⅰ
Abstract …………………………………………………………………. Ⅲ
誌謝……………………………………………………………………… Ⅴ
目錄……………………………………………………………………… Ⅵ
圖表索引………………………………………………………………… Ⅸ
第壹章 緒論…………………………………………………………… 1
第一節 研究背景……………………………………….………….. 1
第二節 研究動機………………………………………….……….. 3
第三節 研究目的………………………………………….……….. 4
第四節 研究流程…………………………………………….…….. 5
第貳章 不動產證券化及商品之介紹………………………………… 7
第一節 不動產證券化的意義與目的………………….………….. 7
第二節 美國不動產投資信託制度之發展……………….……….. 23
第三節 日本不動產證券化之發展沿革………………….……….. 38
第參章 文獻探討.………………………………………………….….. 46
第一節 台灣不動產證券化架構與制度…………………………... 46
第二節 台灣不動產證券化問題之分析…………………………... 52
第三節 灰色系統理論……………………………………………... 66
第肆章 研究方法……………………………………………….……... 74
第一節 研究架構…………………………………………...….…... 74
第二節 操作性定義與問卷設計…………………………………... 77
第三節 研究對象………………………………...………………… 81
第四節 資料蒐集方法…………………...………………………… 82
第五節 研究方法之介紹………………...………………………… 83
第伍章 實證分析……………………….…………...………………… 90
第一節 不動產證劵化商品發行或上市前之基本分析…………... 92
第二節 不動產證劵化商品發行或上市後價格表現……………... 96
第三節 不動產證劵化商品發行或上市後優劣勢分析…………... 98
第四節 不動產證劵化商品評估與優劣勢評估…………………... 104
本章附錄……………………………………………………………. 106
一、不動產證券化商品價格及問卷調查分數……………………. 106
二、灰關聯上市前之基本分析……………………………………. 108
三、不動產證券化商品發行或上市與當月價格之分析…………. 110
四、不動產證券化商品發行或上市與第三個月價格之分析……. 113
五、不動產證劵化商品發行或上市與第六個月價格之分析……. 115
第六章 結論與建議………………………………………………….... 117
第一節 結論………………………………………………………... 117
第二節 研究限制與建議…………………………………………... 119
參考文獻……………………………………………….……………….. 121
中文部份……………………………………………….……………….. 121
英文部份……………………………………………….……………….. 125
附錄……………………………………………………………………... 127
一、萬國商業大樓………………………………………………… 129
二、特力中欣忠孝東路商業大樓………………………………… 129
三、大都市國際中心商業大樓…………………………………… 130
四、宏泰世紀商業大樓…………………………………………… 130
五、新光中山商業大樓…………………………………………… 131
六、富邦一號……………………………………………………… 132
七、新光敦南商業大樓…………………………………………… 132
八、國泰一號……………………………………………………… 133
作者簡介………………………………………………………………... 134





圖表索引

圖目錄
圖1-1 研究流程圖…………………………………………………… 6
圖3-1 不動產投資信託流程圖……………………………………… 47
圖3-2 不動產資產信託運作架構…………………………………… 48
圖4-1 研究架構……………………………………………………… 76

表目錄
表2-1 美國不動產投資信託演進過程………………………………. 26
表2-2 不動產投資信託各產品類型REITs的比較分析……………. 29
表2-3 組織方式各類型R E I T s的比較分析表……………………. 31
表2-4 是否定有經營期限各類型REITs的比較分析表……………. 32
表2-5 不動產有限合夥二種類型比較分析表………………………. 35
表2-6 美國現行不動產投資信託事業與不動產有限合夥事業比較
分析表…………………………………………………………. 36
表2-7 日本不動產證券化各類型之比較分析表……………………. 42
表2-8 美、日兩國REIT制度比較一覽表………………………….. 44
表3-1 台灣地區已核准之不動產證券化商品比較表……………….. 57
表3-2 中文文獻回顧彙集表………………………………………….. 68
表3-3 外文文獻回顧彙集表………………………………………….. 72
表4-1 臺灣不動產證券化商品……………………………………….. 81
表4-2 「灰」、「概率」與「模糊」的區別……………………….. 84
表4-3 統計迴歸與灰關聯分析比較表……………………………….. 85
表5-1 灰關聯問卷統計分析表……………………………………….. 92
表5-2 灰關聯問卷統計分析排序幕表……………………………….. 93
表5-3 不動產證券化商品價格分析表……………………………….. 96
表5-4 不動產證券化商品問卷與價格綜合分析表(第一個月)….. 98
表5-5 不動產證券化商品問卷與價格綜合分析表(第三個月)….. 100
表5-6 不動產證券化商品問卷與價格綜合分析表(第六個月)….. 101
表5-7 不動產證劵化商品評估準則優劣勢分析…………………….. 102
表5-8 不動產證劵化事前評估與優劣勢評估……………………….. 104
表A5-1 不動產證券化商品價格…………………………………... 106
表A5-2(1) 臺灣不動產證券化商品問卷調查表分數(專家1)…… 106
表A5-2(2) 臺灣不動產證券化商品問卷調查表分數(專家2)…… 107
表A5-2(3) 臺灣不動產證券化商品問卷調查表分數(專家3)…… 107
表A5-2(4) 臺灣不動產證券化商品問卷調查表分數(專家4)…… 107
表A5-2(5) 臺灣不動產證券化商品問卷調查表分數(專家5)…… 108
表A5-2(6) 臺灣不動產證券化商品問卷調查表分數(專家6)…… 108
表A5-3(1) 灰關聯問卷分析表(專家1)…………………………… 109
表A5-3(2) 灰關聯問卷分析表(專家2)…………………………… 109
表A5-3(3) 灰關聯問卷分析表(專家3)…………………………… 110
表A5-3(4) 灰關聯問卷分析表(專家4)…………………………… 110
表A5-3(5) 灰關聯問卷分析表(專家6)…………………………… 110
表A5-4(1) 不動產證券化商品問卷與第一個月價格分析表……….. 111
表A5-4(2) 不動產證券化商品問卷與第一個月價格分析表……….. 111
表A5-4(3) 不動產證券化商品問卷與第一個月價格分析表………. 112
表A5-4(4) 不動產證券化商品問卷與第一個月價格分析表………. 112
表A5-4(5) 不動產證券化商品問卷與第一個月價格分析表…. …… 112
表A5-5(1) 不動產證券化商品問卷與第三個月價格分析表………. 113
表A5-5(2) 不動產證券化商品問卷與第三個月價格分析表………. 113
表A5-5(3) 不動產證券化商品問卷與第三個月價格分析表……… 114
表A5-5(4) 不動產證券化商品問卷與第三個月價格分析表………. 114
表A5-5(5) 不動產證券化商品問卷與第三個月價格分析表………. 114
表A5-6(1) 不動產證券化商品問卷與第六個月價格分析表………. 115
表A5-6(2) 不動產證券化商品問卷與第六個月價格分析表………. 115
表A5-6(3) 不動產證券化商品問卷與第六個月價格分析表………. 116
表A5-6(4) 不動產證券化商品問卷與第六個月價格分析表……….. 116
表A5-6(5) 不動產證券化商品問卷與第六個月價格分析表………. 116
參考文獻

一、中文部份

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二、英文部份

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