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研究生:謝文昇
研究生(外文):Wen-sheng Hsieh
論文名稱:實施都市計劃容積移轉辦法之問題研究──以高雄市為例
論文名稱(外文):Study of The Regulation of Bulk Transfer for Urban Planning──Case Study of Kaohsiung City
指導教授:吳濟華吳濟華引用關係
指導教授(外文):Ji-hwa Wu
學位類別:碩士
校院名稱:國立中山大學
系所名稱:公共事務管理研究所
學門:社會及行為科學學門
學類:公共行政學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2006
畢業學年度:94
語文別:中文
論文頁數:98
中文關鍵詞:容積移轉容積移入基地發展權個案研究法
外文關鍵詞:case study approachdevelopment rightbulk receving lotbulk transfer
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都市計畫容積移轉辦法自1999年6月實施以來,在台北市、台北縣試辦至2004年6月。 2005年7月1日起容積移轉實施辦法將於直轄市、各縣市全面實施。而高雄市自2005年7月公布審查要點以來,至今僅兩件申請案件,不見移入基地開發案件熱絡申請的景況。本研究將進行探討容積移轉相關之國內外文獻,瞭解探究國外發展權的緣起、發展及國內容積移轉的實施狀況,藉以探索研究目前高雄市實施容積移轉產生之問題。研究方法採個案研究法中,探索性的方式,以案例的試算及利害關係人的訪談來進行研究。目標是要做「概括性」
(generalizing),而不做「特殊性」(particularizing)的分析。研究進行的結果,乃基於理論構念的效度,是一種理論性的,而非統計式的歸納。本研究探索發現,從高雄市都市發展,採大眾運輸導向發展政策(transit oriented development,TOD)的方向來看:政策方向,對市中心區(前金、新興、苓雅、三民、鹽埕區)而言,有配合中央「都市更新六年示範計劃」的作用。但民間不動產業,對都市更新的感受是窒礙難行,且建商投資發展的走向,是市中心區以外第二圈及郊區的素地開發。如此,政策走向與民間投資行為沒有結合,市中心有容積需求但進行困難。而第二圈及郊區,因不符合發展政策卻沒有給予容積移轉獎勵。在政策背離、公私兩害的情形下,容積移轉短期要獲得成效並不容易。從國外文獻及案例的回顧,更進一步發現容積移轉的個案,應符合地方不動產市場的開發走向,才容易獲得成功。在產、官、學的訪談之中一致認為,台北縣市,因繁榮發展、人口聚集、房價益本比夠高、容積移轉已非常受歡迎;而高雄產業不振、購買力下降、無外來人口、沒有人口成長、再來的房地產市場難以促進容積移轉政策發展。因為,容積移入基地是否具有,能創造利潤的交易誘因,是容積移轉能否成效裴然的關鍵。
Since, June of 1999 The Regulation of Bulk Transfer for Urban Planning has been carried out, which is tried implementing in Taipei & Taipei county until June of 2004.
From July 1 of 2005, on all counties and cities implement it in an all-round way. So far, there are only two application cases in Kaohsiung city , since the examining principles have been announced. This research will probe into reference documents of TDR and all the situtations about bulk transfer in this country。Through all these points of view the study aims at probing into the problems of implementing it in Kaohsiung city bulk transfer.The research approach adopts an exploratory case study, including calculating IRR with cases and interviewing real estate, officials and scholars. The goal is to get “generalizing” , not “ particularizing” analysis.The result of study is based on construct validity of thesis. It’s analytic generalization not statistical generalization.From the sight of Kaohsiung’s TOD policy we find :In policy direction, for core of the city (Cianjin, Sinsing, Lingya, Sanmin, Yencheng district), there are functions to match up the centeral government’s six years plan for urban renewal.But urban renewal is the most difficult for real estate co. to invest and develop.Nowadays, outside the core of city and in the suburb, vacan lots are preferred to invest.Like this, the policy directions are not combined with the behavior of non-governmental investment.The bulk is needed in the core of city, but it is difficulty to processing. And in the second circle and suburb, there is no bulk transfer encouragement, which is not fit for the development policies.Under the circumstance against policy & both hurting public and private. It’s difficult for the bulk transfer policy to make great achievements.From the reference documents and case data,
we farther find that a bulk transfer case should catch with the development trend of the local real estate market in order to succeed.In interviewing , all the interviewees have the same point of view: In Taipei city and county, because of highly urban development, gathering population and high profit of real estate, the bulk transfer already extremely popular. Comparatively, in Kaohsiung city, because of industry depression, purchasing power drop, no population growth and real estate market is difficult to promote the bulk transfer policy. Because, whether the bulk receving lots can create the profit is the key point for bulk transfer to become popular.
目 錄
第1章 緒論………………………………………………………1
第1節 引言………………………………………………………1
第2節 研究動機與目的…………………………………………2
第2章 文獻回顧…………………………………………………3
第1節 發展權移轉的概念與起源………………………………3
第2節 發展權移轉在美國的發展………………………………4
一. 美國TDR的演進………………………………………….4
二. 美國TDR的理論基礎…………………………………….5
三. 美國TDR的功能與效益………………………………….6
四. TDR的要素、參與者及機制…………………………….6
五. 小結………………………………………………………7
第3節 發展權移轉案例…………………………………………8
一. 案例1:紐約市中央車站發展權移轉案……………….8
二. 案例2:美國洛杉磯綜合計畫………………………….9
三. 案例3:美國馬里蘭州蒙哥馬利郡……………………10
四. 案例4:美國紐澤西洲松林保護計畫…………………11
第4節 美國TDR的實證評論……………………………………12
一. 實施結果分析………………………………………….12
二. 開放型與封閉型都市模式市場分析………………….13
三. 目標達成分析………………………………………….14
第5節 國內容積移轉之文獻探討…………………………….15
一. 引介美國發展權移轉辦法階段……………………….15
二. 發展權移轉制度的擴充、延伸與應用……………….15
三. 國內容積可以移轉之始源…………………………….16
四. 國內容積移轉相關研究之比較……………………….17
第6節 小結…………………………………………………….17
第3章 研究方法與研究設計………………………………….19
第1節 研究架構與流程……………………………………….19
第2節 研究方法……………………………………………….20
一. 個案研究方法介紹…………………………………….20
二. 個案研究方法的定義………………………………….21
三. 研究方法的選擇……………………………………….21
四. 個案研究設計品質的準則…………………………….22
五. 小結…………………………………………………….23
第3節 研究設計……………………………………………….23
一. 訪談對象……………………………………………….23
二. 案例分析構想………………………………………….23
三. 分析單位……………………………………………….24
四. 訪談預擬問題架構及內容…………………………….24
第4章 國內容積移轉辦法之實施概況……………………….26
第1節 容積移轉辦法之緣起、立法與實施………………….26
一. 緣起與立法…………………………………………….26
二. 容積移轉辦法之實施成果…………………………….27
第2節 台北市實施概況……………………………………….28
第3節 高雄市實施概況……………………………………….29
第4節 北高兩市人口及房地產推案狀況…………………….30
第5章 案例與訪談記錄分析………………………………….31
第1節 前言…………………………………………………….31
第2節 高雄捷運O7站案例分析……………………………….32
一. 【O7案例】環境狀況………………………………….32
二. 【O7案例】週邊推案情行…………………………….32
三. 【O7案例】移入容積情形…………………………….32
四. 【O7案例】會被接受運用容積移轉的原因………….34
第3節 選定案例【捷運R8案例】分析……………………….35
一. 【R8案例】環境狀況………………………………….35
二. 【R8案例】週邊推案情行…………………………….35
三. 【R8案例】移入容積情形…………………………….36
四. 【R8案例】試算分析………………………………….39
第4節 選定案例【捷運R15案例】分析……………………..40
一. 【R15案例】環境狀況………………………………..40
二. 【R15案例】週邊推案情行…………………………..40
三. 【R15案例】移入容積情形…………………………..41
四. 【R15案例】試算分析………………………………..42
第5節 關係人仕的訪談記錄………………………………….43
第6節 訪談摘要分析與容積移轉政策檢討………………….44
一. 訪談摘要分析………………………………………….44
二. 受訪者其他意見要點………………………………….47
三. 容積移轉政策檢討…………………………………….50
第6章 結論與建議…………………………………………….52
第1節 結論…………………………………………………….52
第2節 建議…………………………………………………….53
參考文獻…………………………………………………………..54
一.中文文獻……………………………………………………….54
二.外文文獻……………………………………………………….56
附錄………………………………………………………………..58
1.附圖:【各捷運站可能移入基地標示圖】…………………..58
2.訪談記錄………………………………………………………..74
一﹒中文文獻
1﹒王昱智(2001)。容積移轉制度中關於轉換率之研究─以台北市為例。中國文化大學建築及都市計劃研究所碩士論文。全國博碩士論文摘要,089PCCU1224011。
2﹒內政部營建署(1988)。新聞資料,保留地的另類期待及文化資產的保存──都市計劃容積移轉辦法即將實施1998-04-03。2006年5月,取自http://www.cpami.gov.tw/inews/i1_detail.php?pageno=5&neno=2290&year=1998
3﹒內政部(2006),內政統計年報╱臺閩地區都市計畫區人口與密度。2006年5月8日,取自http://www.moi.gov.tw/stat/
4﹒內政部戶政司(2006)。戶籍人口統計年報臺閩地區各縣市人口數按性別與五歲年齡組分(85~94年)。2006年5月10日,取自
http://www.ris.gov.tw/ch4/static/st10-1.xls
5﹒台北縣政府都市更新課(2006)容積移轉成果表。2006年3~6月,取自,http://www.housing.tpc.gov.tw/web66/_file/1691/cache/web/
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6﹒台北市都市更新處(2006)。2006年4月14日新聞稿:容積移轉機制兼顧了迪化街歷史街區風貌之保存及所有權人之發展權益。2006年5月15日,取自 http://www.uro.gov.tw/Default.aspx
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http://pwb2.tcg.gov.tw/dopw/statistics/sta.php?mainSN=10&subSN=10
8﹒台灣不動產研究中心(國泰房地產價格指數)(2006)。公佈的季報與新聞稿。2006年5月10日,取自
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11﹒宋東鉉(85學年)。容積移轉接收區之實施範圍及移轉量之研究。
國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文。全國博碩士論文摘要,
085NTU00225010。
12﹒林莉婷(2001)。建構容積移轉接收基地選址之研究。國立台北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文。 全國博碩士論文摘要,89TIT00224010
13﹒林智偉(85學年)以建築容積移轉方式取得公共設施用地之研究。國立中興大學都市計劃研究所碩士論文。全國博碩士論文摘要, 085NCHU1347014。
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15﹒胡宏昌(1997)。TDR在美國的發展與檢討。空間雜誌,第90期,
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16﹒建築技術規則
17﹒高雄建築雜誌(2006),205期,p34。
18﹒高雄市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
19﹒高雄市都市更新自治條例
20﹒高雄市都市計畫施行細則
21﹒高雄市統計資訊服務網各縣市重要指標查詢(2006)。
2006年5月8日,取自
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22﹒高雄市政府民政局(2006)。高雄市建物門牌查詢系統。2006年5月12日,取自http://address.kcg.gov.tw/index.htm
23﹒高雄市政府都發局(2006)。高雄市都市計畫容積移轉接受地區範圍圖冊。2006年3月1日,取自
http://urban-web.kcg.gov.tw/chinese.htm
24﹒容積轉移許可公告案(2006)。台北市都市更新處網頁╱公告事項。
2006年3~6月,取自http://www.uro.gov.tw/Default.aspx
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27﹒陳顯測(2002)。容積移轉制度下樓層效應對住宅建築投資報酬影響之研究-以高雄市個案為例。高雄第一科技大學營建工程系碩士論文。全國博碩士論文摘要,090NKIT0512006。
28﹒陳維昭(2001)。容積移轉應用於赤崁文化園區保存之研究。國立成功大學建築學系碩士論文。全國博碩士論文摘要,089NCKU022205。
29﹒游瑞芬(82學年)。以容積移轉取得都市開放空間之研究─以關渡都會公園為例。國立中興大學都市計劃研究所碩士論文。全國博碩士論文摘要,082NCHU1347002。
30﹒游適銘(84學年)。以交換及容積移轉解決河川地徵收問題之研究—以新店市新店溪秀朗橋至碧潭橋之間河段為例。國立政治大學地政研究所碩士論文。全國博碩士論文摘要,084NCCU4133001。
31﹒黃舜銘(2004)。大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉機制之研究。國立台灣科技大學建築系碩士論文。全國博碩士論文摘要,092NTUST222016
32﹒張景森(1994)。都市計劃全面修法重點之研究。中華民國都市計畫學會。
33﹒發展權移轉。華光營建網╱工程小百科。2006年1月,取自
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34﹒劉憲祥(2002)。公共設施用地運用容積移轉之財務分析-以都市計畫農業區變更住宅用地為例。中華大學建築與都市計畫學系碩士論文。全國博碩士論文摘要,090CHPI022402。
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36﹒謝宏昌(2005)。交易成本和社會網路觀點探討建築投資商參與都市再發展開發計劃之研究。國立成功大學都市計畫研究所教授,國科會研究,未出版。
37﹒營建署(2006)。容積移轉手冊。2006年3~6月,取自
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38﹒營建署(2006)。民國九十三年臺閩地區營建統計年報。
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39﹒韓道昀(2004)。就投資觀點探討台北縣私有公共設施保留地容積移轉之研究。中華大學營建管理研究所碩士論文。全國博碩士論文摘要,092CHPI0718014。

二﹒外文文獻
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5﹒James, Franklin J. and Dennis E. Gale,Zoning for sale1: A cirtical Analysis of Transferable Development Rights,The Urban Institute,1977,at p2.
6﹒According to James T. Barrese`s dissertation The Transfer of Development Rights : A Theoretical and Empirical Analysis of State Property Rights and Land Use Regulations,in 1982,the TDR concept occurred in England and was the result of Barlow Commission`s Report... Royal Commission on the Distribution of the Industrial Population(His Majesty`s Stationary Office : London,Cmd.6153,1940)
7﹒P. Rohan,Zoning and Land Use Control §,1.02 (2) (C) n. 19 (1978).
8﹒Macus, Nornam,A Comparative Look at TDR, Subdivision Exaction, and Zoing As Environmental Preservation Panaceas : The Search for Dr. Jekyll Without Hyde ,Land Use and Environmental Law Review,vol 13,1982,at p336.
9﹒Strugar, Michael D.,Transferable Development Rights : Robbin Peter to Pay Paul,University of Detroit Law Revirw,vol. 62,No.4, Summer 1985,at p636.
10﹒Pollakowski, Henry O. and Susan M. Wachter,The Effects of Land –use Constraints on Housing Price”,Land Economics, Vol 66,No. 3,August 1990.
13﹒This Arguments is best developed in John J. Costaints,Development Rights Transfer : An exploratory Essay ,83 yale Journal 75,p112-117.(1973)
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