臺灣博碩士論文加值系統

土地開發相關議題於國內學術研究中甚為缺乏，為釐清與解決公私部門於土地開發過程中可能面對的課題，本研究嘗試建構土地開發由土地取得至產品定位的相關實證性研究。首先，分析土地得標單價影響因素，瞭解土地開發業者對於土地各項特徵的評價差異。其次，分析土地待標期間的影響因素，瞭解不同土地間去化速度差異的原因。最後，以推案類型與產品多元化程度兩個面向，探討影響建商產品定位差異的因素，期能彌補過去土地相關文獻的不足，並提供公私部門土地開發的參考。
經本研究實證發現，土地面積與土地得標單價呈現U型關係，宗地臨街寬度對得標單價具有正向影響，與台北大學距離、是否近鄰北二高則有負向影響，且變數間的相對影響力大小分別為有無容積獎勵、與台北大學距離、宗地臨街寬度以及是否近鄰北二高沿線，至於房地產景氣影響對於土地得標單價的影響則未如預期。住宅用地待標期間影響因素方面，區位因素可完全解釋住宅用地待標期間長短不同的原因，且其相對影響程度依序為與台北大學距離、是否鄰近北二高沿線、以及是否鄰外圍主要幹道，至於開標單價訂定、土地面積劃分等政府可控變數的影響則不顯著。建商產品策略差異方面，推案類型（住宅大廈、透天、套房）差異明顯受到土地面積、土地取得方式、與台北大學距離、與綠地距離、建商資本額的影響，且建商為降低銷售風險可能採取多元化程度較高(產品面積分佈差異大)的住宅，建商產品多元化程度主要受到土地面積、土地取得方式、建商資本額的影響，區位因素的影響則不如預期。
綜合上述實證結果可發現，除土地本身特徵外，土地容積獎勵政策對土地得標單價有顯著的影響，但政府須避免土地容積過度放寬可能產生的負面效果。再者，政府可藉由提高區位優劣土地間的單價差異或縮小區位不佳土地面積等方式來提升土地去化速度。土地開發業者購買標售土地時，應特別注重宗地區位與政府相關優惠措施，於擬定產品策略時除考量宗地面積與其區位條件外，並應審慎評估本身資金與風險承擔能力。

Due to the lack of data, studies of land development related issues are very constrained in Taiwan. To clarify and solve the problems which the local governments and land developers are facing in the land development process, this paper try to analyze the determinants of land tender price, selling time, and product positioning respectively.
The empirical results reveal that the relationship between land size and land tender price is convex. Road width has a positive effect on land tender price, and the influence of distance from Taipei University and nearby the freeway are negative. I also find that land developers will highly consider the floor area bonus but in a very rational way, and the influence of real estate cycle on land tender price is not significant as expected. As to the determinants of land selling time, floor area bonus, road width, distance from Taipei University, and nearby the freeway or not are the most important variables. These location variables can explain why different tender land has different selling time quite well, but the influence of government control variables, such as open tender price and land size are not significant. Beside, the positing of product types is affected by land size, the way of land acquisition, distance from Taipei University, distance from park, and builder’s capital. And land size, the way of land acquisition, and builder’s capital will affect the variance of house size in each housing development case.
According to the above empirical results, I find that local government’s floor area bonus policy has significant influence on land tender price, but the local governments should also consider the negative impact of oversupply on land market. Besides, local governments can lift land price differences based on their location conditions, and decrease the size of lands which located in bad area to shorten their selling time. When acquiring a land, land developers should seriously emphasize on the location of land and government’s bonus policies, and when making product positioning decisions, land developers should consider the land size and its location conditions as well as their capital and risk bearing.

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究問題、範圍與方法 4
第三節 研究架構與流程 6
第二章 理論與文獻回顧 9
第一節 土地價格相關文獻 9
第二節 土地開發行為 15
第三節 建商產品定位 18
第四節 小結 21
第三章 台北大學特定區沿革與現況分析 23
第一節 台北大學特定區沿革 23
第二節 台北大學特定區土地標售情況 28
第三節 台北大學特定區建商推案情況 49
第四節 小結 60
第四章 住宅土地標售價格影響因素分析 61
第一節 研究課題建立 61
第二節 研究設計 64
第三節 資料與實證分析 69
第四節 小結 75
第五章 住宅用地待標期間影響因素分析 77
第一節 研究課題建立 77
第二節 研究設計 80
第三節 資料與實證分析 83
第四節 小節 87
第六章 建商產品策略差異分析 89
第一節 研究課題建立 89
第二節 研究設計 92
第三節 資料與實證分析 97
第四節 小結 104
第七章 結論與建議 105
第一節 結論 105
第二節 建議 108
參考文獻 111
附錄 116

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