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研究生:詹旻華
研究生(外文):Jhen, Min-Hua
論文名稱:自房地價格分離土地價值之方法
論文名稱(外文):The Method to Separating Land Value from Total Property Price
指導教授:林子欽林子欽引用關係
指導教授(外文):Lin, Tzu-Chin
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2006
畢業學年度:94
語文別:中文
論文頁數:87
中文關鍵詞:房地分離土地價值迴歸分析
外文關鍵詞:separation of property priceland valuemultiple regression model
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公部門或私部門多有房地價格分離之需要,然而近年來都市地區快速發展,素地逐漸減少,加上在台灣的交易習慣中,房地價格交易較為普遍,因而如何從房地價格分離土地價格,來獲取地價資料,則為地價分析中一個很重要關鍵。台灣民間業者及政府一般係以「分配法」進行房地價格分離,但在分離房地價格過程中總會面臨扣除額認定過於主觀,或分離房地價格適用貢獻原則問題,更使分離房地價格不易進行。因而本文希參考國外文獻,建立複迴歸模型及混合模型分離房地價格。且藉由模型結果分析房地價格中土地價值,及探討目前分離房地價格所面臨之問題。

由實證結果發現,複迴歸模型及混合模型於預測房地價格之正確性很接近,但是在預測素地價格時顯然的複迴歸模型預測正確性較混合模型佳,因而本文選擇以複迴歸模型分離房地價格。而在分離房地價格之結果上,土地價格佔房地價格比例約75.3%,且在不同不動產類型及屋齡間有明顯的差異。另外將公告土地現值與模型預測土地價值相比較,發現公告土地現值有偏低於市價約三至四成,且各不動產間有不公平估計之現象。最後本文實證發現於分離房地價格時宜以聯合貢獻說為佳,且在扣除額上,政府有高估扣除額、低估土地價值之問題。
Land valuation is needed for a variety of purposes. Valuing land has however long suffered from the lack of information on sales of vacant land. Sales of real properties in the market provide sufficient number of transactions for analysis, but separation of land value from total property price poses another challenge. A number of studies have employed multiple regression and hybrid models to separate land value from structure value, and the results seem to be satisfactory. The current study extends those models to housing market in Taipei City where high-density dwellings are prevalent.

Empirical evidence shows that multiple regression model performs reasonably well in distinguishing land value form structure value. Hybrid model, contrary to initial expectation, performs poorly. According to multiple regression model, the ratio of land value to total property price among residential properties in Taipei City is approximately 75.3%. This figure is much higher than those found in US but regarded consistent with local observation as land supply is so limited in Taipei City. The government announced current land value is found to be significantly lower than estimated land value by 30 to 40 percentages. The difference between announced current land value and estimated land value varies among different types of residential properties. In addition, the principle of joint contribution in appraisal literature seems to be the most preferable method when separating land value form total property price.
目錄 Ⅰ
圖目錄 Ⅲ
表目錄 Ⅳ

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與研究目的 1
第二節 研究內容及名詞界定 3
第三節 研究範圍及研究方法 5
第四節 研究限制 7
第五節 研究架構與流程 8

第二章 文獻回顧 11
第一節 分離房地價格之目的、方法及原則 11
第二節 大量估價架構下的房地價格分離 18
第三節 房地價格分離後之相關研究課題 28
第三章 建立分離房地價格模型 31
第一節 資料說明與處理 31
第二節 模型之函數型態及變數說明 40

第四章 實證結果與應用 47
第一節 複迴歸模型及混合模型結果 47
第二節 分離房地價格結果 64
第三節 預測土地價值與公告土地現值之比較 72
第四節 檢討現行分離房地價格之問題 78

第五章 總結與建議 81
第一節 結論 81
第二節 建議 84
第三節 後續研究建議 85
參考文獻 86
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