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研究生:陳璟榮
研究生(外文):win chen
論文名稱:不動產廣告法制規範之研究-以不動產經紀業者責任為中心
論文名稱(外文):A Study on the legal institution for the Regulation of Real Estate Advertising:Law and Economic Analysis of Real Estate Broker' Liability
指導教授:曾明遜曾明遜引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2006
畢業學年度:94
語文別:中文
論文頁數:174
中文關鍵詞:符號學法律經濟學不動產廣告不動產經紀業
外文關鍵詞:semioticseconomic analysis of lawReal Estate AdvertisingReal Estate Broker
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台灣不動產產業在不動產廣告方面的投入量,其年均廣告數額約為新台幣44億元,且不動產廣告是空間生產體系(供給者)用以與購屋主體(消費者)對話的最主要工具,所以關於不動產領域所形成的迷思、命令、神話和意識形態等,都將藉由「不動產廣告」文本這個介面來流通傳達。在公平交易法頒布實施之後,不動產廣告至少已被視為是不動產交易的契約之一,這意味著誇大不實的訴求和承諾,在不動產廣告中會越來越少,然而事實上卻無此樂觀,本研究是以不動產經紀人之責任為中心,對不動產廣告此行為做些相關探討。
對於「不動產廣告」此事務之認知,本研究是以符號學理論為探討工具,針對不動產廣告文本做一客觀性之探討,來理解不動產仲介與代銷業廣告文本,且利用內容分析法揭示不動產廣告文本中色彩、數字、文字與圖像等符號明示義頻率的意義,並利用區位商數近似概念理解廣告文本中色彩與數字的集中趨勢。
不動產經紀業者係不動產廣告的行為主體,其在此行為中應擔負何責任部分,乃運用法律經濟學的思維方式對其研討,而探究如何透過更完善的法制規範,縮減不動產經紀業者將成本外部化的行為,便成為一項重要的課題,不動產廣告有其存在之價值與意義,但如何降低其交易成本以提昇不動產交易效率,值得進一步探討與思索,針對此部份之探討,本研究乃應用法律經濟學之思考邏輯,對其加以做些許初探。
針對該如何對不動產廣告此行為加以規範,則借用比較法制的方式探究,且不動產廣告之法律規範是否有其必要性,或如何的管制規範較佳,等此類似相關問題,本研究從國內它項職業或產品等,對於其廣告行為的法律規範中,對此問題加以比較,並參考國外對於不動產廣告的法律規範,與國內對於不動產廣告行為的法律,相互之間的差異性做一比較,從中望能探索出,何者是對社會為較佳之法律規範的雛形。
An average of 4.4 billion NTD each year is invested in the real estate commercials and advertisements in Taiwan. These advertisements communicate suppliers’ ideas to consumers and many times, they deliver false information or even fairytales.
After the Fair Trading Act was introduced, many of these real estate advertisements will be considered as part of the trading contract, this means there shall be less misleading or false advertisements and promises. However, the reality is not very optimistic. This research is to discuss the behaviors observed in this field coming from a real estate agent’s eye.
Study of symbolism and its theories discussed in this research is to provide a fair analysis using comments and perspectives from another field. Colours, numbers, images that convey suppliers’ ideas and messages are commonly used nowadays, and this trend of implying simple things to consumer’s mind is frequent and effective.
Real Estate agents may act upon real estate advertisements. This research discusses how the agent shall be held partially responsible to consequences. The discussion concerns Laws and Economics studies. This research discovers how regulations could positively affect and reduce how agents and suppliers’ shift cost to areas outside of the real estate itself. The meaning and value of real estate advertisements, how to reduce cost of transactions and to raise the efficiency of transactions are another important chapter for us to study. This research applies laws and economics thoughts and theories to provide a good insight of the above issues.
As to how real estate advertisements shall be regulated, comparisons were made with other similar advertisement regulations. Whether if it’s necessary to regulate and how to regulate in real estate’s industry itself and in relation to other industries and other countries. Hopefully a better solution to a standard of real estate regulation for our society can be determined.
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的………………………………………………………1
第二節 研究內容與問題………………………………………………………5
第三節 研究方法………………………………………………………………7
第四節 研究流程與架構………………………………………………………8
第二章 理論與文獻回顧
第一節 符號學…………………………………………………………..…….10
第二節 法律經濟學…………………..……………………………………… 14
第三節 相關研究……………………………..……………………………….18
第四節 小結……………………………………..…………………………….25
第三章 不動產廣告中之符號
第一節 不動產廣告發展歷程概述……………………………….….………26
第二節 不動產仲介業之不動產廣告……………………………..…………32
第三節 不動產代銷業之不動產廣告……………………………..…………35
第四節 不動產廣告文本中之問題…………………………………..………47
第五節 小結………………………………………………………..…………57
第四章 不動產廣告規範之經濟分析
第一節 不動產廣告與社會規範…………………………………..…………59
第二節 不動產廣告之法律規範…………………………………..…………65
第三節 不動產廣告之契約經濟分析……………………………..…………78
第四節 不動產廣告之侵權責任經濟分析………………………..…………89
第五節 小結………………………………………………………..…………97
第五章 不動產廣告法制比較
第一節 廣告法制發展歷程概述…………………………………...…………99
第二節 國內關於廣告之法制規範……………………………...…………..101
第三節 國外不動產廣告法制規範………………………….………………115
第四節 小結……………………………………………………….…………128
第六章 結論與建議
第一節 結論………………………………………………….………………131
第二節 建議………………………………………………….………………136
參考文獻……………………………………………………….………….………..138
附錄一:口試委員意見與回應……………………………………………………142
附錄二:台灣不動產廣告之規範…………………………………………………144
附錄三:日本不動產廣告之規範…………………………………………………148
附錄四:韓國不動產廣告之規範…………………………………………………167
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