臺灣博碩士論文加值系統

針對交通建設對沿線房屋價格的影響分析，過去研究存在兩個課題待探索：首先是過去之研究多僅對於單一交通建設進行研究（如：捷運、公路、市區道路等），忽略不同類型交通建設間影響的差異比較，以及位置接近之交通建設的共同影響效果；第二個課題是過去的研究多僅探討建設前後的差異與影響，忽略從施工前到通車營運間，每一不同時期對於沿線房價之差異影響。上述兩項課題的釐清，有助於更完整地瞭解交通建設對房價的確切影響。
因此本研究以台北捷運南港線與市民大道沿線400公尺範圍內，自民國77年到94年間共計1145個房屋交易實際案例，作為實證研究之樣本。運用虛擬變數建構迴歸模式估計自變數與應變數的係數關係，來說明交通建設與房價之間的關係。其中主題變數方面，將捷運與快速道路於空間之特性，分為「主要受快速道路影響」、「主要受捷運影響」以及「受快速道路與捷運共同影響」等三類模式進行建構；並將時間序列型態之資料，分類為施工前、施工期間與營運時期等三個時間範圍；控制變數包括面積、屋齡、面臨路寬、距場站（或匝道）距離、距最近學校距離、距最近公園距離、國民生產毛額成長率、樓層位置以及土地使用分區等；最後運用t-test檢定不同交通建設間的影響是否存在顯著差異。
實證結果有以下幾點發現：一為快速道路對於房價產生較多的負面影響；二為共同影響區域受捷運的影響較為明顯；三為捷運與快速道路對於沿線房價的影響有顯著差異；四為捷運與快速道路對沿線房價的影響，在不同建設時期之間有顯著差異；五為「捷運與快速道路共同對房價的影響效果」與「個別對房價的影響效果加總」之間有顯著的差異；六為交通建設的施工期間，皆容易對房價產生負外部性效果；七為不同的交通建設特性影響至不同的屬性價格。最後根據實證結果，具體建議公部門於交通建設投入後，針對沿線房屋進行課稅或補償的對象與條件，並研擬規劃交通建設的相關策略；私部門方面，則提出於交通建設沿線之不動產投資策略供參考。

In view of the analysis of transportation infrastructures impacts on the route-side property price, two issues need to be further explored. First, the past studies only focused on a single kind of infrastructure (such as metro, highways, roads, etc.), and ignored the comparisons among, as well as the joint effects of, various infrastructures. Second, most of the past studies only investigated the before-and-after comparisons of the transportation infrastructure effects, and ignored the diversities of the impacts in different time-frames (such as planning, building and operating). To clarify above two issues is helpful to completely understand the urban transportation infrastructure influences on property price.
This study used 1145 property-trading-records as sample, which located within 400 meters to the routes of Metro Nangang Line and Civic Boulevard from 1988 to 2005. By using dummy variables and regression analyses, the relationships between transportation infrastructures and property price were estimated. Regression models were calibrated by three groups of sample: "mainly influenced by expressway", "mainly influenced by metro" and "jointly influenced by metro and expressway". The dummy variables were applied to denote three time-frames: before building, building period and after opening. The control variables included floor area, building age, position of the floor, zoning ,road width, distance from the nearest metro station (or expressway ramp), distance from the nearest school, distance from the nearest park and GNP growth rate. Finally, the t-test was applied to examine the diversities of the influences among various transportation infrastructures.
According to empirical analyses, here are the results: (1) the expressway creates more negative influences on property price than the metro system; (2) the metro system performs more significant influences on the properties which are jointly influenced by both infrastructures; (3) the influences of metro and expressway are significantly different from each other; (4) the influences of both infrastructures are significantly different among various deployment periods; (5) there are significant differences between " the joint effects of metro and expressway " and " the summed value of the effects of metro and expressway " ; (6) it is easy to produce negative externalities during the building period of transportation infrastructures; (7) different transportation infrastructures influence on different attribute prices of property. Based on the empirical results, this study recommends the subjects and conditions of taxing and compensating on route-side properties after transportation infrastructures opening and strategies on planning transportation infrastructures for the public sectors. For the private sectors, this study recommends strategies on investing real estate in the route-side areas of transportation infrastructures.

章節目錄
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的.......................................................................................... 1-1
第二節 研究範疇...................................................................................................... 1-3
第三節 研究流程與內容........................................................................................ 1-10
第四節 研究方法.................................................................................................... 1-14
第二章 文獻回顧
第一節 特徵價格法之應用.......................................................................................2-1
第二節 交通建設對房地產價格之影響...................................................................2-9
第三節 綜合評析.................................................................................................... 2-20
第三章 研究設計
第一節 課題研析...................................................................................................... 3-1
第二節 假說探究...................................................................................................... 3-6
第三節 分析架構與方法.........................................................................................3-14
第四章 樣本資料分析
第一節 樣本資料蒐集與調查.................................................................................. 4-1
第二節 敘述統計量分析.......................................................................................... 4-6
第三節 相關分析.....................................................................................................4-11
第五章 迴歸分析
第一節 模式建構...................................................................................................... 5-1
第二節 模式個別分析............................................................................................ 5-23
第三節 模式綜合分析.............................................................................................5-37
第四節 策略研擬.....................................................................................................5-41
第六章 結論與建議
第一節 結論.............................................................................................................. 6-1
第二節 後續研究建議.............................................................................................. 6-3
圖目錄
圖1-1：研究對象與空間範圍圖.................................................................................1-6
圖1-2：捷運南港線各建設時期示意圖.....................................................................1-6
圖1-3：市民大道各建設時期示意圖.........................................................................1-8
圖1-4：研究流程圖...................................................................................................1-10
圖3-1：研究設計架構圖….........................................................................................3-1
圖3-2：研究課題架構圖.............................................................................................3-1
圖3-3：控制變數組成示意圖...................................................................................3-4
圖3-4：資料取得方式示意圖.....................................................................................3-5
圖3-5：捷運系統與快速道路共同影響房價效果示意圖…...................................3-12
圖3-6：研究架構圖…...............................................................................................3-16
圖4-1：樣本資料分析架構圖.....................................................................................4-1
圖4-2：樣本分佈位置圖－施工前.............................................................................4-2
圖4-3：樣本分佈位置圖－施工期間.........................................................................4-3
圖4-4：樣本分佈位置圖－營運時期.........................................................................4-3
圖4-5：面積與房屋價格關係散佈圖...................... ..................................................4-7
圖4-6：屋齡與房屋價格關係散佈圖.........................................................................4-7
圖4-7：面臨路寬與房屋價格關係散佈圖.................................................................4-8

圖4-8：距場站（或匝道）距離與房屋價格關係散佈圖.............................................4-8
圖4-9：距最近學校距離與房屋價格關係散佈圖.....................................................4-9
圖4-10：距最近公園距離與房屋價格關係散佈圖...................................................4-9
圖4-11：GNP成長率與房屋價格關係散佈圖........................................................4-10
圖5-1：迴歸模式校估與檢定架構圖.........................................................................5-1
圖5-2：主要受快速道路影響-殘差直方圖................................................................5-9
圖5-3：主要受快速道路影響-常態分配圖................................................................5-9
圖5-4：主要受捷運影響-殘差直方圖......................................................................5-15
圖5-5：主要受捷運影響-常態機率圖......................................................................5-15
圖5-6：捷運系統與快速道路共同影響-殘差直方圖..............................................5-21
圖5-7：捷運系統與快速道路共同影響-常態機率圖..............................................5-22
圖5-8：主要受快速道路影響-面積與其邊際特徵價格關係圖..............................5-25
圖5-9：主要受快速道路影響-屋齡與其邊際特徵價格關係圖..............................5-25
圖5-10：主要受快速道路影響-面臨路寬與其邊際特徵價格關係圖....................5-26
圖5-11：主要受捷運影響-面積與其邊際特徵價格關係圖....................................5-29
圖5-12：主要受捷運影響-競租理論示意圖............................................................5-30
圖5-13：主要受捷運影響-屋齡與其邊際特徵價格關係圖....................................5-31
圖5-14：捷運系統與快速道路共同影響-面積與其邊際特徵價格關係圖............5-32
圖5-15：捷運系統與快速道路共同影響-屋齡與其邊際特徵價格關係圖............5-33
圖5-16：捷運系統與快速道路共同影響-面臨路寬與其邊際特徵價格關係圖....5-33

表目錄
表1-1：台北捷運南港線施工標.................................................................................1-7
表1-2：台北市東西向快速道路施工標.....................................................................1-8
表2-1：應用特徵價格相關文獻整理表.....................................................................2-5
表2-2：交通建設對房地產價格影響相關文獻整理表...........................................2-13
表2-3：影響房地產價格變數整理表.......................................................................2-19
表3-1：虛擬變數分類表.............................................................................................3-3
表3-2：控制變數整理表.............................................................................................3-4
表3-3：使用變數與預期符號.....................................................................................3-8
表4-1：有效樣本數分佈表.........................................................................................4-2
表4-2：樣本變數資料來源表.....................................................................................4-5
表4-3：整體樣本房屋交易價格及其屬性資料敘述統計量整合表.........................4-6
表4-4：相關係數範圍與關聯程度表.......................................................................4-11
表4-5：應變數與自變數相關係數表.......................................................................4-12
表4-6：房屋交易總價分類表...................................................................................4-13
表4-7：類別變數與房屋交易總價列聯表檢定關係表...........................................4-14
表4-8：整體模式變數定義表...................................................................................4-15
表4-9：自變數各型態相關係數矩陣表...................................................................4-16
表4-10：自變數各型態相關係數矩陣表.................................................................4-17
表5-1：主要受快速道路影響-整體模式校估表（OLS）............................................5-2
表5-2：主要受快速道路影響-修正不顯著與具共線性變數之模式校估表（OLS）.......................................................................................................................5-5
表5-3：主要受快速道路影響-殘差變異同質性Park-Glejser 檢定表.....................5-6
表5-4：主要受快速道路影響-修正殘差變異同質性之模式校估表（WLS）...........5-7
表5-5：主要受快速道路影響-自我相關檢定表........................................................5-8
表5-6：主要受快速道路影響-K-S檢定表.................................................................5-8
表5-7：主要受捷運影響-整體模式校估表（OLS）..................................................5-10
表5-8：主要受捷運影響-修正不顯著與具共線性變數之模式校估表（OLS）......5-12
表5-9：主要受捷運影響-殘差變異同質性Park-Glejser 檢定表...........................5-13
表5-10：主要受捷運影響-修正殘差變異同質性之模式校估表（WLS）...............5-14
表5-11：主要受捷運影響-自我相關檢定表............................................................5-14
表5-12：主要受捷運影響-K-S檢定表.....................................................................5-15
表5-13：捷運系統與快速道路共同影響-整體模式校估表（OLS）........................5-16
表5-14：捷運系統與快速道路共同影響-修正不顯著與具共線性變數之模式校估表（OLS）...................................................................................................................5-18
表5-15：捷運系統與快速道路共同影響-殘差變異同質性Park-Glejser檢定......5-19
表5-16：捷運系統與快速道路共同影響-修正殘差變異同質性之模式校估表（WLS）....................................................................................................................5-20
表5-17：捷運系統與快速道路共同影響-自我相關檢定表....................................5-20
表5-18：捷運系統與快速道路共同影響-K-S檢定表.............................................5-21
表5-19：個別模式屬性特徵價格建設時期分類表（驗證假說二）.........................5-36
表5-20：快速道路與捷運-屬性變數係數比較表....................................................5-38
表5-21：共同影響與個別影響加總-屬性變數係數比較表....................................5-40
表5-22：屬性變數之影響程度彙整表.....................................................................5-43

【中文部分】
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【英文部分】
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