臺灣博碩士論文加值系統

民國八十五年台灣頒訂「信託法」迄今，國內的建築開發案亦開始採用「土地信託」方式，而這種方式是否可以用來辦理台灣的都市更新事業呢？
本研究從文獻中探討「土地信託」與「都市更新」的意義與理論架構，及台灣的「土地信託」與「都市更新」的法治體系與執行現況，並透過專家問卷，從產官學三方面來了解台灣以「土地信託辦理都市更新」模式運作上的問題與看法，透過「都市更新投資信託公司」的問題整理中，分析以「土地信託辦理都市更新」面臨的課題與策略，從研究日本土地信託的制度與辦理都市再開發的案例，及目前台灣開發商採用土地信託的案例中，整理出四種「土地信託辦理都市更新」的操作模式與架構，最後以台中市「德昌新世界」為案例，進行個案的模擬操作；並提出建議於政策與法制面上應將土地信託明訂於都市更新條例、開放金融機構擔任都市更新實施者、放寬金融機構之投資業務與項目、設立國家都市更新基金、建立不動產鑑價制度與增修訂相關法規及配套制度；在環境與市場面上應廣泛地宣導教育與研討觀摩、建立受益權憑證轉讓市場與建立都市更新保證制度；在執行與整合面上應在各金融機關設置專責科室、放寬金融機構對都市更新事業投資與融資的限制、設立聯合執行的專責窗口與建立完整的信用的評等制度以供政府增修法的參考。

Since Taiwan published the Trust Law in 1996, the national construction development
project also applies the manner of land trust. However, is this manner is suitable to
conduct Taiwan’s urban renewal undertaking?
This research is, from documents, to make a study of the importance and theoretic framework of land trust and urban renewal, and of the legal system of land trust and urban renewal and the present implement situation as well; through the question naire on experts, is to know the operational problem of and people’s attitude towards Taiwan’s Urban Renewal Model of using Land Trust from the angles of industry, government and university; through clearing up the problems of urban renewal investment trust companies, to analyze the subjects and strategies we face if we apply Urban Renewal Model of using Land Trust; by studying Japanese regulations of land trust, Japanese urban renewal cases, and cases of Taiwan developer applying land trust in the present day, to sort out four operating methods and frameworks of Urban Renewal Model of using Land Trust ;and finally taking Taichung City’s Dechang New world as an case, to make simulated operations. In addition, this research proposes suggestions that in the aspect of policy and legal system, the government should clearly and publicly write land trust in urban renewal regulation, should make the financial organs to serve as the implementer of city renewal, loosen or relax restrictions for financial organs on investment business and programs, establish national fund for urban renewal, and set up real estate evaluation system, amendment regulations and matching system; in the aspect of environment and market, the government should widely advocate educating and discussing observations, create market for the transfer of beneficiary right certificate, and establish urban renewal guarantee system; in the aspect of implementation and conformity, government should set functional offices in the financial organ, loosen or relax restrictions for financial organs on investing and financing the urban renewal undertaking, establish joint implementation functional windows, and establish complete and authentic rating system as a reference for the governmental amendment law.

中文摘要…………………………………………………………………………i
英文摘要…………………………………………………………………………ii
誌謝……………………………………………………………………..….…….iii
目錄………………………………………………………………………………iv
表目錄……………………………………………………………………....……vi
圖目錄……………………………………………………………………….…..vii
第一章 緒論………………………………………………………………...…1
1.1 研究動機與目的……………………………………..……………....1
1.1.1 研究動機………… ……………………………………...…...1
1.1.2 研究目的………………………………………………….…..2
1.2 研究範圍與內容………………………………………………….….3
1.2.1 研究範圍……………………………………………….……..3
1.2.2 研究內容………………………………………………….…..3
1.2.3 名詞界定………………………………………………….…..4
1.3 研究方法與流程………………………………………………….….4
1.3.1 研究方法………………………………………………….…..4
1.3.2 研究限制………………………………………………….…..6
1.3.2 研究流程………………………………………………….…..7
第二章 相關文獻與理論探討…………………………………………...…... 9
2.1 土地信託理論與文獻探討…………………………………………..9
2.1.1 信託的起源論………………………………………….……..9
2.1.2 信託之意義與特性……………………………………….…11
2.1.3 土地信託之定義與特性………………………………….…16
2.2 都市更新文獻與理論探討……………………………………........17
2.2.1 都市更新的意義……………………………………….……17
2.2.2 都市更新理論........…………………………………….……20
2.2.3 台灣都市更新制度與實施方式之探討……………….……23
2.3 以土地信託辦理都市更新之相關文獻探討………………………27
2.3.1 台灣土地信託相關文獻之探討………………………….…27
2.3.2 台灣土地信託之法制歷史與體系……………………….…30
第三章 以土地信託辦理都市更新之專家問卷設計與分析……………….33
3.1 問卷擬定……………………………………………………….…...33
3.1.1 研究對象………………………………………………….…33
3.1.2 調查方法……………………………………………….……33
3.2 問卷設計……………………………………………………….…...34
3.2.1 問卷設計步驟………………………………………….……34
3.2.2 問卷設計內容…………………………………………….…35
3.3 問卷結果分析……………………………………………….……...38
3.3.1 問卷回收統計………………………………………….……38
3.3.2 敘述結果分析……………………………………….………42
第四章 以土地信託辦理都市更新之制度探討與案例分析…………...…..59
4.1 土地信託制度與案例分析………………………………….……...59
4.1.1 日本土地信託制度之探討…………………………….……60
4.1.2 日本以土地信託推動都市再發展之案例分析………….…67
4.1.3 台灣土地信託之案例分析.....................................................75
4.2 台灣都市更新信託制度執行之探討……………………………....92
4.2.1 台灣都市更新投資信託問題之探討…………………….…92
4.2.2 以土地信託辦理都市更新之課題分析與對策……….……97
第五章 以土地信託辦理都市更新模式分析與個案模擬操作……...……101
5.1 以土地信託辦理都市更新之模式整理…………………………..101
5.1.1 模式一-以土地信託辦理都市更新之基本模式.................101
5.1.2 模式二-以土地信託配合權利變換辦理都市更新……….103
5.1.3 模式三-以土地信託配合受益權轉換辦理都市更新…….105
5.1.4 模式四-以土地信託配合權利變換及受益權轉換
辦理都市更新………………………………………….…..107
5.2 以土地信託辦理都市更新之特性分析……………………..……111
5.2.1 辦理都市更新之土地信託運作模式之特質………..…….111
5.2.2 辦理都市更新之土地信託、一般土地信託與
都市更新投資信託之比較……………………………...…112
5.2.3 以土地信託辦理都市更新之優點分析………………..….114
　　　　 5.3 以土地信託辦理都市更新之個案模擬操作－台中「德昌新世界」
　　　　　　 5.3.1 個案基本資料……………………………………...………121
5.3.2 操作流程………………………………………………...…129
第六章 結論與建議………………………………………………………. 135
6.1 結論…………………………………………………………...….135
6.2 建議…………………………………………………………...….137
6.3 後續研究方向………………………………………………..…..142
參考文獻…………………………………………………………………...…143
附錄
附錄A 專家問卷…………………………………………...………….149
附錄B 專家問卷名單……………………………………………...….151

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