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研究生:楊竣丞
研究生(外文):YANG JUN-CHENG
論文名稱:由物業管理之觀點-探討營建產業轉型發展之策略
指導教授:劉俊杰劉俊杰引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:中華大學
系所名稱:土木與工程資訊學系碩士班
學門:工程學門
學類:土木工程學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
中文關鍵詞:物業管理策略管理營造業產業轉型科技住宅
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本文之主要方向,係以營造業之相關的工程經驗為基礎,結合並導入物業管理服務業之觀點,建構創新之產業的競爭優勢與轉型策略,以面對此競爭激烈的經營環境。研究目的在於揭示營造廠商整合或企業資源共享,並追求持續的生存與發展,以達成「提高營運效益」與「創造營收」的目標,最後為營造業未來的發展方向建構願景。

本文以營造業的策略分析探討該行業的優、劣勢、產業威脅與未來發展策略,並透過對於國內、外對於物業管理相關文獻的探討,整合相關研究內容,運用五力分析、SWOT分析及SWOT矩陣等策略分析工具,建立研究主題架構及流程,最末,經由問卷調查,對於目前國內營造業發展現況及競爭力做客觀的調查與分析,並以營造產業本身資源優勢的觀點,提出對營造業之轉型策略提出分析及建議,並對弱點及威脅提出因應措施。

在營造業發展轉型建議作法方面,經由本研究設計之問卷,對工程業界及相關行業調查的結果發現,分為下列各項:

1.營造業導入物業管理服務機制之建議可行,且經由調查,佔九成以上的之受訪者,對此創新的策略表示贊同。
2.營造業本身具備之工程經驗,若以此產業之競爭優勢,發展「不動產投資、營運及開發」及「開發建築物與環境之使用維護管理系統」等事業,對於物業及建築物之維護能力,更能有效發揮,並提高客戶使用的信心;經由調查,佔八成以上的受訪者,表示贊同。
3.營造業結合物業管理服務機制,若與異業合作(電子科技業、保全業),發展數位化科技住宅,配合保全的監控,發展成全方位E化物業管理系統,亦為將來產業發展的趨勢;經由調查,佔八成以上的受訪者,表示此項建議為創造產品差異化的最佳示範,亦表示贊同。
本文所提出之建議轉型策略方案,屬大方向性之建議,希望藉由本研究,能引發企業未來經營轉型策略性的思考,並對企業的轉型及國人生活品質的提升能有所貢獻。
關鍵字:物業管理、營造業、策略規劃、產業轉型、科技住宅
目 錄
摘 要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I
目 錄 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II
圖目錄 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V
表目錄. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI

第一章 緒論

1-1 研究動機與目的. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1
1-2 界定研究. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2
1-3 研究方法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3
1-4 研究流程與架構. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

第二章 文獻回顧

2-1 策略之意涵. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2-1-1 策略定義、內涵與限制. . . . . . . . . . . . . . 5
2-1-2 組織策略層級 . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
2-1-3 策略規劃過程. . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2-1-4 策略的類型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
2-1-5 願景. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
2-2 物業管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
2-2-1 物業及物業管理之定義. . . . . . . . . . . . . . . .19
2-2-2 物業管理的分類. . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
2-2-3 物業管理服務業之法律規範. . . . . . . . . . . . . .25
2-3 國內、外物業管理發展簡介. . . . . . . . . . . . . . .26
2-3-1 美國、英國物業管理產業現況. . . . . . . . . . . . .26
2-3-2 日本物業管理現況. . . . . . . . . . . . . . . . . .28
2-3-3 香港、大陸物業管理現況. . . . . . . . . . . . . . .29
2-4 台灣物業管理發展簡介. . . . . . . . . . . . . . . . .32
2-4-1 台灣物業管理的發展及概況. . . . . . . . . . . . . .32
2-4-2 阻礙台灣物業管理發展的因素. . . . . . . . . . . . .33
2-4-3 物業管理的範疇. . . . . . . . . . . . . . . . . . .34
2-4-4 物業管理的特性. . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

第三章 研究方法介紹

3-1 研究方法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
3-1-1 策略規劃. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
3-1-2 PEST分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41
3-1-3 五力分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41
3-1-4 SWOT分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42
3-1-5 SWOT矩陣策略分析. . . . . . . . . . . . . . . . . .43
3-2 小結. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44

第四章 國內、外物業管理服務業之產業分析

4-1 台灣物業管理服務業之產業分析. . . . . . . . . . . . .45
4-1-1 產業結構五力分析. . . . . . . . . . . . . . . . . .45
4-1-2 產業所面臨的問題. . . . . . . . . . . . . . . . . . .47
4-1-2 PEST及SWOT分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . .48
4-2 國內、外物業管理服務業之產業比較分析 . . . . . . . . .49
4-2-1 服務範疇比較分析. . . . . . . . . . . . . . . . . .49
4-2-2 產業特性差異分析. . . . . . . . . . . . . . . . . .50
4-3 國內物業管理服務業發展趨勢. . . . . . . . . . . . . .52
4-4 小結. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53

第五章 營造業發展現況與競爭力分析

5-1 營造業環境現況分析. . . . . . . . . . . . . . . . . .52
5-1-1 產業認定及法規. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55
5-1-2 營造廠商與市場環境分析. . . . . . . . . . . . . . . .57
5-1-3 營造廠商競爭行為. . . . . . . . . . . . . . . . . .60
5-2 營造業的特性分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . .60
5-2-1 組織特性. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60
5-2-2 業務特性. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61
5-2-3 風險特性. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62
5-2-4 其他特性. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
5-2-5 營造業經營型態分析. . . . . . . . . . . . . . . . .63
5-3 營造業之競爭策略. . . . . . . . . . . . . . . . . . .64
5-3-1 產業競爭策略的五力分析. . . . . . . . . . . . . . .65
5-3-2 價值鏈(Value Chain). . . . . . . . . . . . . . . . .66
5-3-3 一般競爭策略分析模式 . . . . . . . . . . . . . . . .67
5-3-4 當前外部環境變遷. . . . . . . . . . . . . . . . . .68
5-3-5 當前內部環境條件. . . . . . . . . . . . . . . . . .69
5-3-6 當前營造業營運困境. . . . . . . . . . . . . . . . .70
5-3-7 PEST 及 SWOT 分析. . . . . . . . . . . . . . . . . .72
5-4 小結. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74

第六章 問卷設計與調查分析

6-1 問卷設計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
6-2 問卷內容. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76
6-3 問卷分析方法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77
6-3-1 敘訴性統計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78
6-3-2 信度分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78
6-4 問卷資料敘述性統計分析. . . . . . . . . . . . . . . .79
6-4-1 受訪者基本資料分析. . . . . . . . . . . . . . .80
6-4-2 受訪者對於營建產業環境之認知. . . . . . . . . .83
6-4-3 實際經營策略問題. . . . . . . . . . . . . . . .84
6-4-4 營造業企業發展轉型能力評估. . . . . . . . . . .88
6-4-5 營造業欲發展轉型策略做法調查分析. . . . . . . .90
6-5 問卷信度分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91
6-6 小結. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .93

第七章 營造業營運轉型邁入物業管理服務之策略

7-1 策略思考邏輯. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94
7-2 營造業與物業管理之關聯性. . . . . . . . . . . . . . .95
7-2-1 經營內涵分析. . . . . . . . . . . . . . . . . .95
7-2-2 關聯性與標竿學習. . . . . . . . . . . . . . . .96
7-3 營運之經營(競爭)策略分析-從外而內策略分析. . . . . .97
7-3-1 營造業組織轉型變革必要性. . . . . . . . . . . .97
7-3-2 SWOT矩陣策略分析. . . . . . . . . . . . . . . .99
7-3-3 營造業競爭策略形成基礎. . . . . . . . . . . . .103
7-4 立基策略 (提升資產營運效益)由內而外策略分析. . . . .105
7-5 創新策略(轉型以創造收益)由內而外策略分析. . . . . .110
7-6 營造業進入物業管理產業之建議策略方案. . . . . . . . .112
7-6-1 營造業核心競爭力與物業管理範疇及功能. . . . . .112
7-6-2 營建業的優勢與機會. . . . . . . . . . . . . . .114
7-6-3 營造業進入物業管理產業之策略. . . . . . . . . .114
7-6-4 其他投資管理之策略. . . . . . . . . . . . . . .117
7-7 小結. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .119

第八章 結論及後續研究建議

8-1 結論. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .120
8-2 後續研究建議. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .123
參考文獻
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