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研究生:王勝弘
研究生(外文):Sheng-Hung Wang
論文名稱:法拍屋投資決策之研究
論文名稱(外文):The Study on Decision Making of Investment for Legal Auction House
指導教授:吳永隆吳永隆引用關係
指導教授(外文):Young-Long Wu
學位類別:碩士
校院名稱:長榮大學
系所名稱:土地管理與開發研究所
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:95
中文關鍵詞:法拍屋投資決策層級分析法聯合分析
外文關鍵詞:Legal Auction HouseDecision Making of InvestmentAHPConjoint Analysis
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台灣地區法拍屋的市場逐年熱絡,因為法拍屋的拍定價往往會比一般市價來的低,其所衍生出來的高報酬,即為吸引投資者想進入此市場的主要原因。但由於法拍屋投資需要較豐富的專業知識與實務經驗累積,投資者才會有合理的投資報酬率。本研究由法拍屋相關文獻與專家群組所提出之實務經驗彙整,提出法拍屋投資時重要的決策因子分別為:拍賣底價、拍次、點交有無、建物面積、房屋狀況、車位有無及區位環境等七項。且藉由層級分析法與聯合分析的理論架構,提出一些法拍屋投資決策理念,以利法拍屋投資者或想購屋自住的法拍屋消費者於考慮購買法拍屋時,經初步篩選後,將可行性較高之方案,做有系統之評估排序,以為投資法拍屋時之決策參考。
It can be seen that the legal auction house transaction is also a real estate investment opportunity of business. Under the detachable market environment, the legal auction house’s premium auction price is usually lower than the market price. The higher rewards are derived from the legal auction house’s premium auction price. That is the main reason which the investors addict to this market. Furthermore, the legal auction house investment needs more specialized knowledge and accumulates the service experience, so the investors would have the reasonable investment reward rate.This study is arranged by the related theses of legal auction house and the reality experience integrations of expert institute. It proposed the factors as the law of legal auction house and dcisione making of investment respectively are as follows:reserve price, sequence in the auction, the court eviction order, building area, the status of this building, the parking space and the location environment. It also composed of the affiliation by AHP and Conjoint Analysis theory overhead construction and proposed some the decision-making ideas for legal auction house investment. Therefore, the legal auction house investors or consumers could consider after preliminary screening to take a feasible higher plan. Finally it could be the reference for the decision making of the legal auction house.
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究方法 2
第四節 研究架構與流程 3
第二章 文獻回顧 5
第一節 法拍屋投資制度與影響 5
第二節 法拍屋價格影響因子之相關研究 10
第三節 多準則決策方法相關研究 13
第三章 研究方法與問卷設計 21
第一節 研究方法 21
第二節 問卷設計 37
第四章 法拍屋購買與投資分析 47
第一節 層級分析法與專家意見分析 47
第二節 聯合分析與消費者意見分析 51
第三節 法拍屋投資成本效益分析 63
第五章 結論與建議 68
第一節 研究結論 68
第二節 研究建議 70
參考文獻 71
附錄一 專家訪談名單 73
附錄二 法拍屋投資決策專家問卷 74
附錄三 法拍屋購買選擇聯合分析問卷 80
附錄四 法拍屋成本效益分析專家問卷 86
中文部分
1. 汪也乃(2005),我國法拍屋執行程序績效之研究,國立屏東商業技術學院不動產經營學系碩士論文。
2. 林月萍(2003),房屋市場住宅產品之顧客消費期望偏好知識型決策支援系統,朝陽科技大學建築與都市設計研究所碩士論文。
3. 林建仲(2004),多準則決策分析於知識管理系統發展改進方針之研究,玄奘大學資訊管理學系碩士論文。
4. 林思瑢(2001),以財務及非財務性指標評估建築投資經營績效之研究,中央大學土木工程學研究所碩士論文。
5. 林晏州(2000),遊憩區選擇行之研究—敘述偏好模式之應用,戶外遊憩研究,第13卷,第1期,頁63-86。
6. 林致慶(2004),以住宅次市場觀點探討台南市法拍屋價格及影響因素之研究,長榮大學土地管理與開發學系碩士論文。
7. 林棋欽(2005),點交對法拍屋價格之影響-以台中市透天住宅為例,國立雲林科技大學財務金融學系碩士論文。
8. 陳憶茹(2004),拍賣制度、市場機制與法拍屋價格之分析,國立政治大學地政研究所碩士論文。
9. 陳耀茂(1999),多變量解析方法與應用,五南圖書出版有限公司。
10. 許獻睿(2004),台中市豪宅投資方案評估模式之研究,朝陽科技大學建築與都市設計研究所碩士論文。
11. 游伯龍(1985),行為與決策:知己知彼的基礎與運用,中央研究院經濟研究所,台北。
12. 游獻章(2005),國內重大公共工程計畫優先順序之研究 -以交通部鐵工局台鐵捷運化計畫為例,國立中央大學土木工程研究所碩士論文。
13. 張振芳(1992),房地產仲介業策略資訊系統中之買賣配對專家系統的建構研究,東海大學企業管理研究所碩士論文。
14. 董延光(2004),房仲人員的購屋推薦及顧客分配決策模式之研究,輔仁大學資訊管理學系碩士論文。
15. 黃俊英(2000),多變量分析,華泰書局。
16. 黃昱翔(2005),品質機能展開結合網路層級分溪法與聯合分溪法在線上遊戲產品開發之研究,南台科技大學工業管理研究所碩士論文。
17. 蔡芬蓮(1997),法拍屋價格影響因素之研究-以台北市為例,國立政治大學地政研究所碩士論文。
18. 鄭青展(2003),竹科從業人員購屋地點與購屋類型評比之研究,中華大學經營管理研究所碩士論文。
19. 鄭英信(2005),台中市住宅中古屋投資決策因素之探討,中華大學營建管理研究所碩士論文。
20. 趙子鑫(2002),法拍屋價格決定因素之研究-以台北巿之中小型住宅為例,國立台北大學企業管理學系碩士論文。
21. 鄧振源(2002),計畫評估-方法與應用,海洋大學運籌規劃與管理研究中心。
22. 錢定家(2004),法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究,朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
23. 鍾陳佳(2002),住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究—以台中市12層以上之集合住宅為例,逢甲大學土地管理學系碩士論文。
英文部分
1.Green, Paul E. and V. Srinivasan(1978), “Conjoint analysis in Consumer Research: Issues and Outlook”, Journal of Consumer Research, Vol.5, pp.103-123.
2.Hwang, C. L. and K. Yoon(1981),”Multiple Attribute Decision Majing Methods and Applications:A State-of-the-Art Survey”, Springer-Verlag, New York.
3.Hair, J., et al. (1998), Multivariate Data Analysis, 5th ed. p418
4.Lusht,K. M.,(1996), “A comparison of prices brought by English auctions and private negotiations, Real Estate Economics”, Vol. 24(4).
5.Moffett, A. and Sarker, S.(2006), “Incorporating multiple criteria into the design of conservation area networks: a minireview with recommendations”, Diversity and Distributions, Vol.12, p 125-137.
6.Saaty,T.L(1980),”The Analytic Hierarchy Process”,New York :McGraw-Hill。
7.Schniederjans, M.J., Hoffman, J.J. and Sirmans, G.S. (1995), “Using Goal Programming and the Analytic Hierarchy Process in House Selection,” The Journal of Real Estate Finance and Economics, Springer, vol.11 (2), pp.167-176.
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