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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:李柏緯
研究生(外文):Po-Wei Lee
論文名稱:從都市間居住效用水準之相對均衡概念推估新市鎮之合理地價-以高雄新市鎮為例
論文名稱(外文):Estimating Equitable Land Price in Kaohsiung New Town by Utility Equilibrium Concept between Cities
指導教授:陳彥仲陳彥仲引用關係
指導教授(外文):Yen-Jong Chen
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:都市計劃學系碩博士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:48
中文關鍵詞:非地區性支出競租理論效用均衡
外文關鍵詞:non-localized expenditureBid RentUtility Equilibrium
相關次數:
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  本研究從需求角度建立新市鎮地價估計方法,驗證新市鎮土地標售情況不佳是否肇因於土地標售底價過高。在房地產市場均衡環境下,每家戶將居住於獲得最大效用的區位,此時居住於新市鎮或都會區內居民每元非地區性支出獲得的邊際效用相等。效用以競租函數形式表現,效用函數由家戶其他財貨支出及各種住宅屬性構成,利用所得扣除房地租金與通勤成本即為非地區性支出。以非地區性支出為依變數,家戶各種住宅屬性為自變數,以迴歸分析法估計各項住宅屬性變數的係數,將家戶的各種住宅屬性帶入迴歸方程式後,即可求得家戶的非地區性支出,再轉換為房地租金形式。
  分別以租金乘數法與資本成本法將房地租金轉換房地價格,再將房地價格以聯合貢獻原則計算土地價格並定義其為合理地價。
  由於家戶的效用將隨著所得改變而變動,因此本研究估計不同所得水準下的家戶可接受的合理地價。將樣本家戶按照所得分組,並且以各組的社經變數平均值及家戶住宅屬性變數平均值,帶入已建立的迴歸模型中估計地價。研究樣本由中央研究院調查研究專題中心釋出,以高雄都會區家戶住宅選擇行為做為研究對象。
  研究成果顯示,在不同建商利潤率假設下,新市鎮土地標售底價皆低於高雄市各所得階層家戶可接受之合理地價,因此判斷高雄新市鎮土地標售價格並非影響標售狀況不佳的原因,提供主管機關及投資建商客觀的地價衡量指標參考。
  This paper outline the methodology testing the bid prices of land in new town are more expensive than equitable prices of metropolitans or not. In the real estate market this situation may cause undesirable new town development environment. Whether lives in metropolis or new town, every household seeks a residence maximizes its utility, and subjected to the budget constrain. The marginal utilities of these households’ non- localized expenditure are equivalent when the market reaches equilibrium. The household’s utility function depending on the attributes of its housing and non-localized expenditure which means income minus housing rent and commuting cost. We treat non-localized expenditure as dependent variable and housing attributes as independent variables, using regression analysis to estimate the coefficients of each variable, then we may estimate one household’s non-localized expenditure and transform it into housing rent.
  We transform housing rent into housing price by Rent Multiplier theorem and Cost of Capital theorem, then calculate the land price by united-contribution theorem, finally we define the land price is equitable. Different income level households have different utilities, so we group the samples into different income levels. We estimate the equitable land prices of all groups by their housing attributes and compare with the bid prices of land in Kaohsiung new town. The Center for Survey Research of Academia Sinica is responsible for the data distribution. The samples are the households between Kaohsiung city and the new town.
  We found that the equitable land prices of households with different income levels are more expensive than the bid prices of land in Kaohsiung new town. It means the bid prices are acceptable and there are some other reasons to explain the undesirable situation of land bidding of Kaohsiung new town. The result may provide the government and investors a theoretical foundation in estimating land price.
第一章 緒論           1

第一節 研究動機與目的      1
第二節 研究內容         3
第三節 研究對象與範圍      4
第四節 研究資料來源       6
第五節 研究流程         7
第六節 研究限制         7

第二章 相關理論與文獻回顧     9

第一節 新市鎮相關理論與研究   9
第二節 消費者居住區位相關理論  12
第三節 土地價格形成相關理論   13
第四節 房地價格與租金之關係   16
第五節 房地價格分離       17

第三章 研究理論及方法      20

第一節 競租理論         20
第二節 房地價格與租金關係    22
第三節 房地價格分離方法     24

第四章 資料說明及分析      27

第一節 資料來源         27
第二節 資料內容         27
第三節 樣本統計分析       29
第四節 相關分析         33

第五章 實證分析         34

第一節 房屋價格與租金轉換    34
第二節 變數選擇與說明      38
第三節 迴歸分析與實證      39

第六章 結論與建議        47

第一節 結論           47
第二節 建議           47
第三節 後續研究         48

參考文獻            - 1 -
附錄              - 3 -
附錄一 新市鎮開發大事記     - 3 -
附錄二 地價分配率表       - 4 -
附錄三 研究樣本調查問卷內容   - 5 -
附錄四 家庭年收入分佈表     - 7 -
附錄五 變數相關係數表      - 8 -
附錄六 高雄市一般房屋標準單價表
-鋼筋混凝土造          - 10 -

表目錄

表 一 1 高雄新市鎮土地處份表        4
表 一 2 新市鎮土地標售狀況表        5
表 二 1 國內物地價影響因素相關文獻整理表  15
表 三 1 租金乘數表             23
表 四 1 調整研究時段消費者物價指數表    30
表 四 2 樣本特徵分類統計表         31
表 四 3 樣本特徵變數敘述統計表       31
表 四 4 住宅所有者教育程度分佈表      32
表 四 5 住宅所有者年齡分佈表        32
表 四 6 住宅戶量分佈表           32
表 四 7 家戶年收入分佈表          33
表 五 1 高雄市房地產交易價格平均數表    34
表 五 2 樣本常態性檢定表          40
表 五 3 效用函數方程式變數選取表      41
表 五 4 效用函數方程式變數選取表      42
表 五 5 總體樣本實證假設參數表       43
表 五 6 利潤率影響總體家戶合理土地單價
    敏感度分析表            43
表 五 7 中低收入家戶迴歸係數表       44
表 五 8 中低收入家戶實證參數表       44
表 五 9 利潤率影響低收入家戶合理土地
    單價敏感度分析表         44
表 五 10 按所得層級樣本之社經變數與
    住宅變數平均值表         45
表 五 11 各所得分層與假設利潤率估計
    合理地價表            46

圖目錄

圖 一-1 新市鎮分期分區發展範圍示意圖    2
圖 一-2 高雄新市鎮區位及周邊重要建設示意圖 6
圖 一-3 研究流程圖             7
圖 二-1 新市鎮人口流動示意圖        10
圖 三-1 衡量住宅之單位示意圖        23
圖 四-1 高雄市捷運路線及車站分佈示意圖   28
圖 五-1 實證分析流程圖           38
中文文獻

書籍、報告

1. 林英彥,「不動產估價」(第八版),文笙書局,台北市,1995。
2. 財團法人中央營建技術顧問研究社,「淡海新市鎮整體開發計畫之研究技術報告」,內政部營建署,1992。
3. 陳滿雄,「分離房地結合體估價」,中華徵信所,台北市,1994。

期刊

4. 林祖嘉,「美國房租與房價關係之實證研究」,國立政治大學學報,第60期,pp. 137-153,1989。
5. 林祖嘉,「台灣地區房租與房價關係之研究」,台灣銀行季刊,第43卷,第一期,pp. 279-312,1992。
6. 周志龍,「台灣新市鎮開發課題與法令」,人與 地,189,pp.4-15,1999。
7. 彭建文、張金鶚,「預期景氣與宣告效果對房地產景氣之影響」,第17卷,第二期,pp. 343-368,   2000。
8. 彭建文、花敬群,「住宅租買選擇行為之探討-住宅服務品質差異之影響」,台灣土地金融季刊,第38  卷,第四期,pp. 89-106,2001。
9. 彭建文,「台灣地區租金與房價調整關係之研  究」,2004年中華民國住宅學會論文集,pp.594-6  07,2004。
10. 黃慧姿、鄧瑞兆,「消費者居住區位選擇行為分 析-所得、地方財政與房價衝擊效果探討」,育達學院 學報,第九期,pp. 247-257,2005。

論文

11. 王健陽,「高雄市不同住戶層級對住宅屬性需求之研究」,成功大學都市計劃研究所碩士論文,1995。
12. 左昭德,「新市鎮開發財務規劃的動態過程」,台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文,1993。
13. 佘雲,「林口新市鎮開發目標與開發方式之檢討研究」,中興大學都市計劃研究所碩士論文,1993。
14. 李如君,「台北地區住宅租金水準之研究」,政治大學地政研究所碩士論文,1994。
15. 汪瀅,「台灣新市鎮開發土地取得最適方法之研 究」,淡江大學建築研究所碩士論文,1998。
16. 吳清輝,「論住宅社區發展之成本與收益--公共設施成本與土地稅收益分析」,政治大學地政研究所博 士論文,1990。
17. 吳京玲,「家戶住宅區位選擇與地方化財政理論之實證研究」,成功大學都市計劃所碩士論文,1997。
18. 林家弘,「競租價格模型與屬性價格模型對捷運車站周邊房價預測之比較分析」,成功大學都市計劃研究所所碩士論文,2004。
19. 莊瑞洪,「新市鎮開發機構組織與機能研究,以高雄市高坪新市鎮為例」,中興大學都市計劃研究所碩士論文,1981。
20. 許戎民,「新市鎮開發產業引進之研究-以淡海新市鎮為例」,淡江大學建築研究所碩士論文,1993。
21. 郭書杰,「利用多變量統計方法解析住宅區域結構-以新竹縣為例」,中華大學建築與都市計畫研究所碩士論文,2001。
22. 陳登輝,「土地整體開發方式評選-多屬性決策方法之應用」,中山大學公共事務管理研究所碩士論文,2002。
23. 黃萬翔,「鄰里性公共設施服務水準與住宅特徵價格之交互影響分析」,政治大學地政研究所博士論文,1994。
24. 曾彩燕,「”The Built Environment” 馬來西亞、台灣、新加坡新市鎮開發經驗之比較研究」,台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文,1997。
25. 曾松昱,「開發商差異投資行為-以高雄市為例」,成功大學都市計劃所碩士論文,2005。
26. 張杏端,「土地特徵組合估價模式之研究」,政治大學地政研究所博士論文,1995。
27. 鄭書青,「台灣新市鎮開發課題之調查與研究」,交通大學研究技術與管理研究所碩士論文,2002。
28. 劉志威,「捷運場站對不動產市場影響範圍之研究 - Anas模型的擴充」,成功大學都市計劃研究所碩士論文,2001。
29. 謝靜琪,「臺北市公共設施效益資本化研究」,中興大學都市計畫研究所碩士論文,1984。
30. 蘇文賢,「應用大量估計法進行公告現值評估之研究」,政治大學地政研究所碩士論文,2000。

英文文獻

書籍

31. Alonso. W, 1964, Location and Land Use, Mass: Harvard Press.
32. Mills S, Hamilton W, 1989, ”Urban Economics”,4th ed., Glenview,Ill. :Scott, Foresman.

期刊

33. Rosen. S, 1974,” Hedonic Price and Implicit Market: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Urban Economics,Vol.1, pp.34-55.
34. Smersh, T, Smith. T, 2000,” Accessibility Changes and Urban House Price Appreciation: A Constrained Optimization Approach to Determining Distance Effects”, Journal of Housing Economics, Vol.9, 9, pp.187-196.
35. Wheaton. W.C., 1977,”A Bid Rent Approach to Housing Demand”,Journal of Urban Economics, Vol.4, pp.200-217.
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