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研究生:陳廣武
研究生(外文):Kuang-Wu Chen
論文名稱:不動產證卷化運作模式之研究-探討不動產開發之應用
論文名稱(外文):A study of applying of securitization operation way of real estate on development-oriented
指導教授:黃崑山黃崑山引用關係
指導教授(外文):Kuen-Shan Huang
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:都市計劃學系碩博士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:111
中文關鍵詞:運作模式不動產開發不動產證券化開發型不動產證券化都市更新投資信託公司
外文關鍵詞:operation wayReal estate securitizationReal estate developmentReal estate investment trust of urban renewalDevelopment-oriented of real estate securitizatiUrban renewal
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不動產證券化在美國有四十餘年之歷史,其運作關係符合市場投資需求,成功帶動資本市場的活絡,間接影響不動產市場發展;日本在泡沫經濟的影響下,利用證券化工具解決不良資產問題,進而活用運作方式形成新型態之融資工具,刺激市中心土地再開發,為目前達成都市再生政策之重要手段。我國首度應用證券化工具於開發層面的都市更新至今成效不彰,繼而在民國92年不動產證券化條例推動下,利用信託模式刺激不動產市場,爾後在草案修正下欲發展開發型之架構,進而再次解決都市更新之籌資問題。但目前我國對於應用證券化於不動產開發經驗尚淺,而都市更新下的證券化制度亦不具市場性。
為瞭解不動產證券化運作本質及應用於開發層面之問題,進而檢討都市更新之修正方向及應用,本研究先透過美國與日本之各種運作模式之檢討,瞭解其架構設計之意涵,發展不動產開發運作模式之可能性,進而檢討都市更新之架構;研究可瞭解不動產證券化可基於多數原理發展不同之運作模式,對於不動產開發應為整合規劃、財務及營運之工具,可看出證券化是針對其開發條件而設定,在運作方式上應發展不同之權責關係及特性來達成其證券化目的。我國都市更新涵蓋問題廣泛,不應於單一證券化架構解決資金問題,而是與更新地區之條件設定及權責關係及資金運用。研究最後以實際都市更新個案檢討,以資產信託方式進行財務模擬,驗證不動產證券化對於開發個案上確實有利於地主,且可達成風險分散及擴大集資範圍之效果。
History in the securitization of the real estate has more than 40 years in America. The operation relation accords with the demand of market investment, succeed in driving the activating of the capital market, influence the real estate market to develop indirectly. Japan is under the influence of bubble economy, use the securitization to improve the problem of financial market, and then use the various operation way flexibly formed the financial mechanism in urban redevelopment, in order to reach the important policy of urban development at present.
The securitization law of real estate utilize the trust way to stimulate the real estate market and try to improve urban renewal in development aspect. But from now on, The operating way doesn’t had marketability in urban renewal. The research made the self-criticism of various kinds of operation ways of America and Japan first, find out about meaning of structural design of securitization, Developing the operation way of real estate of securitization in urban renewal.
Conclusion found out the operation ways of real estate securitization on the basis of principles of urban renewal should combine planning, financial and management. Develop the condition of projects to establish the relation between power and responsibility of operation way. The urban renewal should not be made in single securitization structure. Finally, research makes a self-criticism in actually case of urban renewal, carry on financial simulation by the way of real estate asset trust, proving the way is really favorable for landlords, and reach disperse of risk and expand the fund-raising range.
摘 要..................................................... I
ABSTRACT................................................. II
謝 誌....................................................III
章節目錄..................................................IV
圖目錄...................................................VI
表目錄..................................................VIII
第一章 研究緒論 1-1
第一節 研究動機與目的 1-1
第二節 相關文獻 1-2
第三節 研究範圍界定 1-2
第四節 研究方法及流程 1-3
第二章 不動產證券化制度之探討 2-1
第一節 不動產證券化制度介紹 2-1
第二節 美日制度之起源及引進概念 2-5
第三節 我國不動產證�p化政策 2-12
第四節 運作制度檢討 2-15
第三章 證券化運作與開發結構之檢討 3-1
第一節 開發結構之角色 3-1
第二節 國外運作架構分析 3-4
第三節 組織權責架構 3-22
第四節 案例分析 3-28
第四章 不動產開發採證券化模式初擬 4-1
第一節 開發應用之概念 4-1
第二節 融資方式及運作組織 4-3
第三節 運作模式探討 4-6
第五章 我國都市更新應用之檢討 5-1
第一節 都市更新證券化檢討及應用 5-1
第二節 不動產證�p化條例檢討 5-9
第六章 個案模擬-高雄港站鐵路用地為例 6-1
第一節 案例背景說明 6-1
第二節 運作模式擬定 6-2
第三節 財務模擬分析 6-6
第四節 比較評估 6-9
第七章 結論與建議 7-1
第一節 結論與建議 7-1
第二節 後續應探討內容 7-3

參考文獻 R-1
附錄 A-1
〈中文參考文獻〉
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5.中國土地改革協會,2003,不動產證券化研討會論文集。
6.李岳洋,2003,論不動產證券化制度在我國之建立,國防大學管理學院法律研究所碩士論文。
7.陳怡芳,1998,不動產證券化運用於都市更新之研究,中興大學都市計畫研究所碩士論文。
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