臺灣博碩士論文加值系統

本文旨在以探討不動產經紀業之核心資源，以高高屏三縣（市）不動產經紀業為研究對象，建構不動產經紀業之核心資源指標。首先從資源基礎理論相關文獻回顧中架構不動產經紀業之核心資源及能力，進一步分析影響不同經營型態之核心資源因素為問卷之基礎指標，針對現有從事不動產經紀業之業者為抽樣對象，以求得核心能力指標之優先關係，並以核心資源為多項羅吉特迴歸模型之基礎，建立不動產經紀業不同經營型態（加盟、直營及獨立經營）之選擇模型。經實證發現不動產經紀業從業人員的看法中，核心能力之五大構面上「個人能力」構面為最重要的核心能力，其次是「組織能力」構面。在影響經營型態之實證結果發現，在各項解釋變數中有「公司滿意形象」、「財務資產」、「個人能力」、「年齡」、「工作資歷」、「公司區域」及「公司規模」等7個變數達到顯著水準，為影響經紀業者在經營型態加盟與否的顯著變數。而「公司滿意形象」、「個人能力」二項影響不動產經紀業不同經營型態對核心資源的差異程度最大。

This study is aimed to discuss the core resources of real estate broking industry. The real estate agencies in Kaohsiung and Pingtung Areas are used as subjects of this study in order to establish a core resource index for the real estate broking industry. First of all, the core resources and abilities of the real estate broking industry were constructed through review of literature related to resource-based theories. Next, the factors affecting core resources of real estate agencies with different types of operation were further analyzed and used as the basic indexes of questionnaire. The researcher took samples from real estate agencies and used them to obtain the priority relationship of the core ability index. Moreover, the core resources were adopted as the basis of Multinomial Logit Model（MNL） to establish a choice model for real estate agencies with different types of operation ( franchise stores, direct-sale stores, and stores of independent operation). The empirical results revealed that, in the opinions of the real estate brokers, “personal ability” is the most important core ability among the five core abilities, and “organizational ability” is the next. In the aspect of factors affecting the type of operation, there are seven variables being proven to have significant influences on whether a company would join in a franchise system or not, they are “satisfactory corporate image”, “financial asset”, “personal ability”, “age”, “working seniority”, “area where the company is located”, and “scale of company”. However, according to the results of this study, the two variables which influence the type of operation of real estate agencies, i.e., “satisfactory corporate image” and “personal ability”, showed the greatest difference in core resources.

目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
一、研究動機 1
二、研究目的 2
第二節 研究問題說明 3
第三節 研究限制 4
第四節 研究流程 5
第二章 相關理論與文獻回顧 7
第一節 資源基礎理論 7
第二節 核心資源的內涵與分類 13
第三節 國內不動產經紀業經營型態 16
第四節 經營型態 19
一、連鎖體系的定義 19
二、連鎖體系分類 20
三、不動產經紀業連鎖體系 22
三、獨立經營型態 23
第五節 小結 24
第三章 研究設計 25
第一節 樣本選取 25
一、問卷對象 25
二、抽樣方式 25
第二節 研究架構說明 26
第三節 研究假設 27
第四節 問卷設計 29
第五節羅吉特模型之應用 33
第四章 實證結果分析 36
第一節 描述性統計 36
第二節 不動產經紀業從業人員看法差異之分析 44
一、信度分析 44
二、獨立樣本t檢定 44
三、因素分析 48
四、單因子變異數分析（One-way ANOVA） 52
五、小結 60
第三節 不動產經紀業經營型態選擇模式之實證分析 61
一、多項羅吉特迴歸模型（Multinomial Logit, MNL） 61
二、參數校估與檢定 63
三、模型建立 64
四、變數說明 65
五、整體模型適合度 68
六、模型變數之顯著性分析 69
七、模型變數之係數分析 69
八、模型變數之Exp(B)分析 ( 邊際效應分析) 71
九、判中率分析 76
十、 小結 76
第五章 結論與建議 77
第一節 結論 77
第二節 建議 79
第三節 後續研究建議 79
參考文獻 81
附錄 88



圖目錄

圖1-1研究流程圖 6
圖2-1資源基礎理論的基本模式架構 7
圖2-2資源特性與持久競爭優勢間之關係 10
圖2-3公司長期競爭優勢的獲得 11
圖2-4核心能力的層次概念 14
圖3-1 研究架構圖 26
圖3-2不動產經紀業者核心指標層級圖 32
圖4-2多項羅吉特模型流程圖 67



表目錄

表2-1國外資源基礎理論相關定義彙整 8
表2-2國內資源基礎理論相關定義彙整 9
表2-3策略性資源的內涵 15
表2-4連鎖加盟策略模式與經營型態比較表 22
表2-5房屋仲介連鎖體系 23
表3-1無形資產構面 29
表3-2實體資產構面 30
表3-3財務資產構面 30
表3-4 個人能力構面 30
表3-5 組織能力構面 31
表3-6 羅吉特模型相關應用 34
表4-1回收樣本表 36
表4-2描述性統計量 37
表4-3不動產經紀業從業人員對核心構面看法分析 38
表4-4不動產經紀業從業人員之核心資源次數分配表 40
表4-5加盟型態從業人員之核心資源次數分配表 41
表4-6直營型態之從業人員核心資源次數分配表 42
表4-7獨立經營型態之從業人員核心資源次數分配表 43
表4-8核心資源構面信度分析 44
表4-9 主管與非主管人員對無形資產看法差異分析t檢定表 45
表4-10主管與非主管人員對實體資產看法差異分析t檢定表 45
表4-11主管與非主管人員對財務資產看法差異分析t檢定表 46
表4-12主管與非主管人員對個人能力看法差異分析t檢定表 46
表4-13主管與非主管人員對組織能力看法差異分析t檢定表 47
表4-14 無形資產構面因素分析表 49
表4-15 實體資產構面因素分析表 49
表4-16 財務資產構面因素分析表 50
表4-17 個人能力構面因素分析表 50
表4-18 組織能力構面因素分析表 51
表4-19 性別與核心資源之t檢定表 52
表4-20年齡結構與核心資源之ANOVA分析表 53
表4-21教育程度與核心資源之ANOVA分析表 53
表4-22教育程度對核心資源Scheffe`比較結果 54
表4-23工作資歷與核心資源之ANOVA分析表 54
表4-24工作資歷對核心資源Scheffe`比較結果 55
表4-25公司規模與核心資源之ANOVA分析表 56
表4-26公司規模對核心資源Scheffe`比較結果 57
表4-27區域與核心資源之ANOVA分析表 58
表4-28區域對核心資源Scheffe`比較結果 59
表4-29 進入多項羅吉特變數說明 66
表4 -30模型之概似比檢定 68
表4 -31 模型之整體模式適合度 68
表4 -32 顯著變數表 69
表4 -33多項羅吉特直營經營型態選擇模式 74
表4 -34多項羅吉特加盟經營型態選擇模式 75
表4 -35判中率 76

中文部份
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英文部份：
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