臺灣博碩士論文加值系統

台灣地區房地產近年在政府各項優惠房貸政策下，新屋成交量不但屢創新高，成交價亦不斷攀升，市場人士感憂心並認為是否有過熱情形，對此時進場購屋或投資的人而言，是否會再度造成房地產之泡沫?台北市為台灣首善之區，政經滙集，人口最多，房地產價格亦最高，因此台北市房地產在台灣地區通常具有指標性地位，對台灣房地產市場具相當大影響力。
本文藉歷史上曾發生過之泡沫經濟案例中探討泡沫之意義及成因，並從該泡沫經濟案例，了解房地產泡沫存在之負面嚴重性及如何預防房地產泡沫之發生，其次由經濟指標分析台灣地區房地產現況，並探討未來房價及民眾購屋趨勢。由實證及指標分析並探討台北市近二年房地產價格，據此本文認為近二年台北市房地產價格應有過熱現象，建議投資人應以謹慎理性態度從事房地產投資，最後，經案例、文獻探討及相關指標分析後建立房地產泡沫化判斷指標體系。

Recently, real estate in Taiwan not only has the great transaction amount of new house but also has the continuous high price by variety preferential mortgage policies from government. Great deals of people are worried about the market and consider if the housing market is excessive prosperous. For the person who buys house or investors, whether it will lead the real estate to the bubble again. Taipei city is the capital of Taiwan, it is both economics and politic center, with the most population and the most expensive land and house, therefore Taipei city real estate usually has index position in Taiwan, it has fairly great influence of real estate in Taiwan.
In this paper, we try to discuss the meaning and cause of the bubble from the economic cases have occurred in history, untie the bubble of real estate existence negative surface seriousness and how to prevent the bubble of real estate. Secondly, we analyze the present situation of real estate in Taiwan by economic indicators, and try to find the tendency of real estate price and buying house of the masses in the future. After certificating and using indicator analysis on the price of real estate of nearly two years for Taipei city. In the past two years, we consider the price of real estate in Taipei city should have excessive phenomenon, and suggest investors not to be engage in the investment of real estate, should keep prudent attitude. Finally, we try to establish the bubble of real estate judgment system by case discussing, literatures and related indicators.

目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 5
第三節 研究架構與研究流程 6
第四節 研究方法 9
第二章 文獻回顧 19
第一節 景氣 19
第二節 房地產周期與波動 28
第三節 房地產泡沫 30
第三章 房地產泡沫案例之研究 33
第一節 近代亞洲國家的泡沫經濟案例 33
第二節 房地產泡沫之防範 48
第四章 影響房地產價格之因素與泡沫理論之探討 50
第一節 影響不動產價格之基本因素與相關指標 50
第二節 房地產泡沫理論及衡量 59
第五章 台灣房地產現況之分析 68
第一節 經濟指標面 68
第二節 金融面 78
第三節 市場面 81
第四節 本章小結 89
第六章 實證與指標分析 90
第一節 實證分析 90
第二節 指標分析 93
第三節 指標之建立 103
第七章 結論與建議 105
第一節 結論 105
第二節 建議 107
參考文獻 109

圖目錄
圖1-1 研究流程圖 8
圖2-1 景氣循環圖 21
圖3-1 1986~1999年中國房地產投資變動 41
圖3-2 香港的房地產價格指數 43
圖4-1 台灣近五十年來之人口數及人口成長率 51
圖4-2 房地產泡沫的投機價格機制 66
圖4-3 房地產泡沫的自我膨脹機制 67
圖5-1 國內生產毛額圖 70
圖5-2 國內生產毛額年增率圖 71
圖5-3 國民生產毛額圖 71
圖5-4 民國84年至96年我國國內生產毛額增加率 71
圖5-5 民國84年至96年我國經濟成長率之趨勢圖 72
圖5-6 中央銀行貼放利率走勢圖 73
圖5-7 貨幣供給額 74
圖5-8 貨幣供給額年增率 75
圖5-9 加權平均股價指數走勢圖 76
圖5-10五大行庫承作之貸款利率走勢圖 79
圖5-11 五大行庫承作購屋貨款金額圖 79
圖5-12 各區之房價走勢圖 83
圖5-13台灣地區各區房價議價空間走勢圖 84
圖6-1 三大都市房價比較圖 98






表目錄
表1-1 房價(建築成本、地價)/家庭年平均收入 15
表1-2 東京和倫敦房屋租金和地價之比較(1986年)(日元) 16
表1-3 1987年東京住宅地價與出租費比較(日元) 17
表1-4 房地產泡沫化判斷指標 18
表2-1 景氣循環之類型 22
表2-2 台灣景氣動向指標各數列名稱---按經濟活動與時間關係分類 23
表2-3 房地產業景氣指標體系 23
表2-4 房地產業景氣指標體系 24
表2-5 房地產景氣指標體系 25
表2-6 反應房地產周期的指標體系 26
表2-7 預警系統之指標 27
表2-8 房地產生命周期之階段 29
表3-1 日本國民資產狀況 35
表3-2 泰國住宅貸款 37
表3-3 1986~1999年中國大陸房地產投資與全社會固定資產投資 40
表3-4 1986~1999年大陸全國商品房屋銷售情況 41
表3-5 1994~1997年中國商品房空置情形 42
表3-6 香港人均GDP(港元) 42
表3-7 在香港使用的房地產貸款 43
表3-8 房地產泡沫之比較與分析 44
表3-9 民國76年-83年公告現值調整幅度表(%) 45
表3-10 2002年全國各縣市公告土地現值/市價百分比 46
表3-11 台北市住宅價格 47
表4-1 金融政策的變動與經濟景氣及不動產市場間的關係 53
表4-2 房地產業與總體經濟成長率的相互關係 56
表4-3 台灣景氣動向指標各數列名稱---按經濟活動與時間關係分類 57
表4-4 台灣房地產景氣綜合指標數列名稱 58
表4-5 理論價格與實際價格差異之比較 61
表5-1 經濟成長率比較 69
表5-2國內生產毛額與經濟成長率 70
表5-3 央行貼放利率表 72
表5-4 季節調整後之貨幣供給額 74
表5-5 台灣加權平均股價指數表 76
表5-6 五大銀行新承作購屋貸款及利率 78
表5-7 金融業承作房地產貸款意願表 80
表5-8 95年各地區市場狀況 82
表5-9 各區可能之成交單價表 83
表5-10 議價空間表 84
表5-11 台灣地區家庭之房地產負擔能力指數 85
表5-12 台北市家庭住宅負擔能力指數 86
表5-13 住宅存量變動表 87
表5-14 台北市五月份年度同期房價變動表 87
表5-15 住宅房價變動表 88
表5-16 2007年台灣房地產市場利多及利空因素比較 88
表6-1 基本統計量表 90
表6-2 檢定結果表 91
表6-3 基本統計量表 91
表6-4 檢定結果表 91
表6-5房地產貸款總額 93
表6-6 94年家庭收支調查基本資料 94
表6-7 92年至96年豪宅價格趨勢 95
表6-8 房價與年收入之比值 95
表6-9 台北市精華區國宅行情 96
表6-10 台北市95年第1季至第3季法拍成交行情表 97
表6-11 成屋住宅之價格 97
表6-12 96年1、2、3月成屋成交平均值統計表 98
表6-13 台北市購買一般成屋所須之年數 99
表6-14 三大都市房價/收入比較表 99
表6-15 目前購買台北市之房屋須時比較表 100
表6-16 國有財產局之標售價格 101
表6-17 台北市租金行情表 101
表6-18 房地產泡沫化判斷指標體系 103

一、中文部分
1.于宗先、王金利(1999)，「台灣泡沫經濟」，聯經出版事業公司。
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27.謝經榮、朱勇、曲波、周健、朱海洪、丰雷(2001)，「地產泡沫與金融危機-國際經驗及其借鑒」，北京：經濟管理出版社。
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二、英文部分
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6.Meese, R., and N. Wallace(1994), "Testing the Present Value Relationfor Houseing prices：Should I Leave My House in San FRANCISCO？"Journal of Urban Economics, 35, 245-266.
7.Pyhrr S.and Cooper, J.1982 “Real Estate Investment”, John Willey & Son, Inc.
8.Yoon Dokko, Robert H.Edelstein, Allan J. Lacayo, Daniel C. Lee. Real Estate Income and Value Cycles： A Mode of Market Dynamics. Journal of Real Estate Research, 1999, Volume 18, Number 1, 69-95.
三、網站部分
1.中央銀行網站，http：//www.cbc.gov.tw/total-index.asp
2.行政院主計處網站，http：//www.degbas.gov.tw/total-index.asp
3.行政院經濟建設委員會網站, http：//www.cepd.gov.tw/index.jsp
4.內政部營建署全球資訊網站:http：//www.cpami.gov.tw/
5.台灣證劵交易所網站: http：//www.com.tw/
6.台北市主計處網站，http：//www.dbas.taipei.gov.tw/
7.信義房屋網站，http：//www.sinyi.com.tw/
8.永慶房仲網，http：//www.yungching.com.tw/
9.國泰房地產指數季報網站，http：//www.cathay-red.com.tw/housing htm