臺灣博碩士論文加值系統

國有非公用土地釋出方式，從短期的出借使用到中長期的出租、設定地上權，乃至出售賣斷土地所有權。其中出售賣斷土地事涉國有土地標讓售地價格，售價高低關係到標脫率與國庫歲入，因此如何建立適當評估國有非公用土地價格機制，做為標讓售國有土地估價參考是國有土地標讓售的重要課題。
此外，國有財產局標讓售之土地價格在不動產市場向來具有一定公信力，其所擁有之估價成交案例為各政府機關之最，本研究將根據民國94至民國95年國有財產局台灣南區辦事處轄區內高雄市三民區、小港區、苓雅區、前金區、前鎮區、楠梓區、旗津區、左營區、鼓山區、新興區及鹽埕區等11個行政區之所有國有非公用土地讓售價格及標脫價格資料做為研究案例，以土地總價為因變數；區位、路寬、臨街關係、土地使用分區、土地使用現況、容積率、移轉土地面積、持份狀況等為自變數，運用特徵價格模式建立國有非公用土地價格模型，經由實證分析，瞭解影響高雄市國有非公用土地價格相關因素，實證結果希望提供國有財產局日後訂標讓售土地價格參考依據。
國有非公用土地標讓售訂價除依據公告現值訂價外，並根據市場買賣交易價格訂價，此種訂價策略深受市場景氣影響使得國有土地標讓乃無法發揮其調節土地市場機能。

The non-public use of national land can be released in different ways such as short-term lease; medium- or long-term lease; registration of superficies right; and sale of land ownership. The non-public use of national land involves the tender price and the sales price of, The non-public use of national land and the determination of sales price is closely related to the bought-in rate and the annual revenue of the treasury. Therefore, how to establish a proper mechanism for evaluation of the price of the national non-public use real estate as a reference for selling non-public use of national land by tender or by transfer has been an important issue.

Besides, the land prices determined by the National Property Administration have always been trustworthy in the real estate market. Among all government authorities, National Property Administration completes the most land transaction cases. This study investigates the real estate transaction cases in 11 administrative districts of Kaohsiung City including San Min District, Hsiao Kang District, Ling Ya District, Chien Chin District, Chien Chen District, Nan Tzu District, Chi Chin District, Tsoying District, Ku Shan District, Hsin Hsing District and Yen Cheng District from 2005 to 2006 based on the land sales prices and land tender prices recorded in the Southern Taiwan Office of the National Property Administration. The researcher uses the total land price as the dependent variable, and uses location, road width, street-facing front, land use zoning, current situation of land use, floor area ratio, land area transferred and ownership of land as independent variables. In this study, a land price model for national non-public use real estate was established by means of the hedonic price model. Through empirical analysis, the relevant factors affecting the price of non-public use of national land in Kaohsiung City can be understood. The results of the empirical analysis will be provided to the National Property Administration for their reference in fixing the sales price and tender prices of the land, so national property bureau are able to make use of the non-public use land more effectively.
The tender price of the non-public use of national land is determined not only based on the current value announced by the government but also the transaction price in the market. Since this price strategy is deeply influenced by the market climate, the tendering of the non-public use of national land is still not able to play an important role in the mechanism adjustment of the land market successfully.

目 錄
中文摘要……………………………………………………………...………………I
英文摘要……………………………………………………………..………………II
謝誌…………………………………………………………………………………. IV
目錄…………………………………………………………...…….……….…….…V
圖目錄…………………………………………………………….…………….……VI
表目錄………………………………………………………………….……….……VII
第一章 緒論............................................................................................................01
第一節 研究背景及動機………………………………………………….…01
第二節 研究目的與研究問題…………………………………………….…03
第三節 研究範圍與研究方法…………………………………………….…04
第四節 名詞解釋……….……………………………………………………05
第五節 研究架構與流程…………………………………………………….07
第二章 國有非公用土地標讓售現況分析………………………….….…..09
第一節 歷年國有非公用土地標讓售現況分………………………….……09
第二節 歷年高雄市國有非公用土地標讓售現況分析………………….…12
第三節 高雄市國有非公用土地標讓售價格與公告現值分析………….…20
第三章 理論與相關文獻回顧………………………….….………………….22
第一節 國有土地相關文獻回顧………………………………………….…22
第二節 特徵價格理論相關文獻回顧…………………….…………………26
第三節 國內有關地價相關文獻分析……………………………………….33
第四章 研究設計與實證結果分析………………………………………......38
第一節 特徵價格模型設計………………………………………………….38
第二節 國有非公用土地標讓售價格影響因子之選定………………….…41
第三節 實證結果分析…………………………………………………….…45
第五章 國有非公用土地標讓售訂價策略分析……..…………..………..50
第一節 國有非公用土地標讓售類型…………………………………….…50
第二節 國有非公用土地標讓售政策發展……………………………….…52
第三節 影響國有非公用土地標讓售價格擬訂之相關規定……………….62
第四節 目前國有非公用土地標讓售價格訂價流程……………………….65
第六章 結論與建議…………………………………………………………….70
第一節 結論……………………………………………………………….…70
第二節 建議……………………………………………………………….…72
參考文獻………………………………………………………………………….…74
附 錄……………………………………………………………………………...…77





圖 目 錄
圖1-1 研究流程圖…………………………………………..………………….…..08
圖2-1 歷年讓售筆數統計圖…………………………………………………….....10
圖2-2 歷年標讓售面積統計圖……………………………………………..….…..10
圖2-3 歷年標讓售售價統計圖…………………………………………………….10
圖5-1 估價組織樹狀圖…………………………………………………………….67
圖5-2 國有土地訂價流程圖…………..……………………………..…………….68













表 目 錄
表2-1 民國90年至94年全國國有非公用土地標讓售現況分析…….………...09
表2-2 民國90年至95年高雄市國有非公用土地標讓售現況分析………..…..12
表2-3 民國90年高雄市各行政區國有非公用土地標讓售現況分析…………..13
表2-4 民國90年高雄市各使用分區統計分析………………..….………….…..13
表2-5 民國91年高雄市各行政區國有非公用土地標讓售現況分析…………..14
表2-6 民國91年高雄市各使用分區統計分析………………………….…….....14
表2-7 民國92年高雄市各行政區國有非公用土地標讓售現況分析…………..15
表2-8 民國92年高雄市各使用分區統計分析…………………………………..16
表2-9 民國93年高雄市各行政區國有非公用土地標讓售現況分析…………..16
表2-10 民國93年高雄市各使用分區統計分析…………………………………..17
表2-11 民國94年高雄市各行政區國有非公用土地標讓售現況分析…………..17
表2-12 民國94年高雄市各使用分區統計分析…………………………………..18
表2-13 民國95年高雄市各行政區國有非公用土地標讓售現況分析…………..19
表2-14 民國95年高雄市各使用分區統計分析…………………………………..18
表2-15 民國90年至95年高雄市標脫價格與公告現值現況分析…………..…..21
表2-16 民國90年至95年高雄市讓售價格與公告現值現況分析…………..…..21
表3-1 國有土地相關研究彙整表………………………………..…………….…...23
表3-2 國內特徵價格相關研究彙整表..……..……....……………………………..29
表3-3 國外特徵價格相關研究彙整表…..…..………………………………….….31
表3-4 國內有關地價相關研究彙整表……………..………………………….…...36
表4-1 變數定義與變數說明..……………………………………………..………44
表4-2 高雄市國有非公用土地相關變數統計分析..…………………………..…46
表4-3 國有土地標讓售資料之敘述統計分析……………………………………47
表4-4 高雄市國有非公用土地特徵價格實證結果分析..……………………..…49
表5-1 國有非公用土地政策沿革表……………..………………………..………55
表5-2 各階段執行法源依據內容比較一覽表…………………...….…………....56
表5-3 國有土地標讓售類別價格計價方式一覽表………………….…………...64
表5-4 財政部國有財產局國有財產估價委員會組成單位表………………..…..65
表5-5 財政部國有財產局台灣南區辦事處估價小組委員會組成單位…….…...66

參考文獻
一、中文部分
（一）論文部分
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