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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:林子雅
研究生(外文):Lin, Tzu-Ya
論文名稱:不動產課稅估價公平性之衡量
論文名稱(外文):An Investigation into Equity Issues of Property Tax Valuation
指導教授:林子欽林子欽引用關係
指導教授(外文):Lin, Tzu-Chin
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:96
中文關鍵詞:不動產估價估價公平
外文關鍵詞:property valuationvaluation inequity
相關次數:
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政府為國家財政、社會、環境發展的管理者,不管是交通、衛生、居住等方面,處處需要政府提供服務與規劃,而政府實施公共建設的財源來自於大眾繳交的稅收,所以國家經濟發展有賴大眾稅源之提供。以不動產為稅基的財產稅是地方政府主要稅收來源,而財產稅的課徵,須經由地方地政機關對不動產進行估價。所以公部門的不動產估價多作為財稅及土地政策的價格基礎,例如財產稅課徵或是徵收補償等。如果不動產的價值沒有被公平的估算,則會喪失這些政策的目的。更進一步說,如果財產稅設計和管理適當,可以刺激土地良好的使用,但假若政府財產稅的管理不恰當,這些優點將會喪失,甚至可能會扭曲土地的使用和造成額外的負擔。
本研究採用台北市內湖區與南港區民國八十三年到九十三年六月的不動產估價資料進行全面性估價調整程序實證。結果發現,台北市內湖區與南港區的估價沒有顯著垂直不公平的現象;但是存在較明顯水平不公平的情況。
同時研究中嘗試利用不均度的迴歸模型討論可能造成估價偏誤的因素。結果發現,顯著的變數為案例數目與土地總面積。案例數目與估價結果呈負向關係,即案例數目越多,會使得估價結果越準確。而土地總面積與估價偏誤間為正向的變動關係。這其中隱含著土地面積與價格之非線性的關係,所以土地面積越大越容易造成估價結果產生偏誤。
除了全面性估價調整程序與不均度的迴歸分析外,本研究還使用了地理資訊系統將樣本資料對位於空間中。並利用分區觀察的方式,討論內湖區與南港區估價不公平的區段是否在空間中呈現特定的關係。結果發現,內湖區與南港區全區的評估比值確有群聚的情況。最後根據空間自我相關分析的結果,訪談台北市內湖區與南港區估價承辦人員可能造成估價偏離之區段群聚的因素。
財產稅的估價屬於大量估價,往往受限於時間、人力與費用,在這種情況下,估價的偏誤是在所難免的。台灣採取了不同國外的區段估價方式,以往這套制度常常受到批評,認為其是不合理、不公平的,但是這些批評往往缺乏具體的證據。本研究認為現行的估價制度在公平面的表現已屬不錯,但仍然可以改進區段間的估價水準一致情況,特別是新舊開發區中間的落差。
The assessed value of a real property is supposed to correspond to its market value. If properties are not properly assessed, land policies will be malfunctioning and land use be distorted. The majority of previous research have provided numerous empirical results of assessment inequity, but seldom discussed on the methods of correcting inequity. We propose a way of testing the inequity of property valuation and eliminating detected inequity through an inexpensive procedure. In addition, spatial element of valuation inequity is considered.
We employ the approach of Vertical Horizontal Appraisal Adjustment System to examine a sample of residential properties transacted between January 1994 and June 2004 in Neihu and Nangang districts of Taipei City. No significant assessment regressivity or progresivity is found. A nature of significant horizontal inequity is discovered, and assessed values are substantially lower than their corresponding sales prices. The regression model proposed by Allen and Dare (2002) is also used to find the causes of horizontal inequity. The results indicate that assessment errors (as measured by the variation around the mean assessment to sale price ratio) are negatively related to the number of collected sales samples and positively related to land size. Along with VHAAS and regression analysis, we use Moran’s I index to distinguish potential spatial autocorrelation of assessment ratios. Cluster of similar assessment ratios are in place in both districts of Neihu and Nangang. This non-random pattern implies the assessment inequity in a spatial sense which was largely ignored. Finally, we undertake interviews with assessing officers to understand their explanation for our detected inequity phenomenon.
We have come to the conclusion, based on our empirical findings, that the valuation zone system in Taiwan has functioned better than many have expected, given the strict constraints of time, manpower and budget
第一章 緒論
第一節 研究背景與動機1
第二節 研究目的2
第三節 名詞解釋2
第四節 研究內容3
第五節 研究範圍4
第六節 研究方法5
第七節 研究流程與架構6
第二章 文獻回顧與理論9
第一節 國內區段地價之現況 9
第二節 不動產估價公平相關之研究12
第三節 空間自我相關28
第三章 資料說明與分析31
第一節 研究個案背景與說明31
第二節 資料說明31
第三節 資料處理與統計分析32
第四章 實證結果與迴歸分析41
第一節 VHAAS實證結果分析41
第二節 迴歸分析57
第三節 综合分析65
第五章 評估比值空間自我相關分析67
第一節 行政區概況與分區67
第二節 空間自我相關實證結果74
第三節 實證與訪談分析 87
第六章 結論與建議91
第一節 結論91
第二節 建議與後續研究 93
參考文獻
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內湖區公所全球資訊網:http://www.neihu.taipei.gov.tw/
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10. 邱上真(民90)。普通班教師對特殊需求學生之因應措施、所面對之困境以及所需之支持系統。特殊教育研究學刊,21卷,1-26。
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13. 胡永崇、 蔡進昌、 陳正專(民90)。高雄地區國小普通班教師對融合教育態度之研究。國民教育研究集刊,9期,235-257。
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