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研究生:柯光峻
研究生(外文):Ko, Guang-Jiunn
論文名稱:法拍屋投資者行為之研究
論文名稱(外文):A Study on the Investor Behavior in the Auctioned Real Estate Market
指導教授:林子欽林子欽引用關係
指導教授(外文):Lin Tzu-Chin
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:106
中文關鍵詞:法拍屋價格沉入成本過去購買價格
外文關鍵詞:Auction-property priceSunk costPrevious purchase price
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過去有關法拍價格之研究,主要探討法拍屋與一般市場的價格折損狀況,以及影響折價的因素為何。國內外對於法拍屋投資者的行為研究則相當缺乏。本文為了瞭解法拍屋投資者的過去拍定價格(沉入成本)是否會影響轉售法拍屋時的議價決策,藉由統計與訪談發現,投資者確實考量過去的拍定價格來決定轉售價格,但是此現象在法拍屋轉售至一般市場的售價上,卻沒有明顯反映出來。此外,法拍屋投資者的投資過程,參考點與定錨也可能影響投資者的決策行為。
綜觀本研究之實證結果,相較於過去以實驗探討沉入成本的研究,本文藉由統計方式分析沉入成本對投資者的決策影響,結果證實投資者的議價決策並未明顯受到沉入成本所影響;但他們在議價過程中,顯然會將沉入成本納入決策,只是最終的轉售價格無法明顯反映出來。
Previous studies of foreclosed properties paid primary attention to their price discount in comparison with otherwise similar ordinary properties and its possible causes. In contrast, little discussion is found as to the investors’ pricing behavior in purchasing and later selling those foreclosed properties. Given the scant knowledge of this market, the current study sets up to understand whether the auction price of a foreclosed property influences its price at a later sale. Interviews with professional investors and statistical analysis of auction and later sales data are undertaken. Evidence overall suggest that a significant proportion of investors have taken into account of the price they paid for foreclosed properties through auction in the price-determination at a later sale. This anchoring phenomenon seems to support the findings in a series of studies in which students are asked to participate in hypothetical property transactions. Those experimental studies repeatedly conclude that the previous purchase price of a property acts as an anchor against which a price is set when it is later sold. Nevertheless, in this study the price-anchoring effects do not consequently reflect on the final price. Other price-related information, however, also serves as pricing anchors in addition to the auction price. This study differs from most former ones in that their findings are reached in an experimental setting instead of analysis of market data as employed here. The contrasting conclusions between experiment-derived and market-based studies shall be able to help understand the price-determination when a previously auctioned property is sold in an ordinary market.
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 3
第三節 研究內容與研究範圍 4
第四節 研究方法與流程 6
第二章 文獻回顧 9
第一節 法拍屋之折價 9
第二節 沉入成本與決策 13
第三節 參考點與定錨捷思 20
第四節 小結 24
第三章 研究假設之推導 25
第四章 法拍屋投資報酬率與價格分析 29
第一節 法拍屋相關投資成本 29
第二節 不動產投資報酬計算 34
第三節 研究設計 36
第四節 法拍屋與一般不動產投資報酬率之比較 51
第五節 沉入成本對法拍屋價格之影響分析 61
第六節 小結 68
第五章 法拍屋投資者行為探討 71
第一節 訪談設計 71
第二節 法拍屋投資決策過程 73
第三節 法拍屋投資者行為模式之建立 84
第六章 航向行為的終點 87
第一節 討論與思考 87
第二節 結論 90
第三節 建議 92
參考文獻 93
附錄一 線性函數型態表(Linear-Linear Form) 97
附錄二 半對數函數型態表(Linear-Log Form) 99
附錄三 半對數函數型態表(Log-Linear Form) 101
附錄四 半結構性訪談表 103
「BQhouse!」,http://www.bqhouse.com.tw/
「台灣不動產交易中心-吉家網」,http://www.gigahouse.com.tw/
「法拍屋專業網站」,http://www.104woo.com.tw/
「財團法人國土規劃及不動產資訊中心」,http://www.realestate.org.tw/
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