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研究生:王漢鵬
研究生(外文):Wang,Han-peng
論文名稱:公寓大廈重建產權保障之制度分析-法律經濟觀點
論文名稱(外文):Analysis of Condominium Rebuilding Property Protection-Perspective of Law and Economics
指導教授:彭建文、曾明遜
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:90
中文關鍵詞:公寓大廈重建產權保障法律經濟觀點
外文關鍵詞:condominium rebuildingproperty protectionperspective of law and economics
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公寓大廈為我國主要住宅類型,而經年折舊後重建之產權保障攸關重建是否能順利推動,而過去甚少文獻以法律經濟觀點檢視此議題,本研究預期比較分析公寓大廈管理條例與都市更新條例,建構公寓大重建產權保障機制。
重建議案的決議依公寓大廈管理條例規定係透過區分所有人權會議的自治決策程序。然而,公寓大廈重建時將涉及個別的區分所有權人、基地所有權人及潛在他項權利人等相關權益人的複雜產權關係。由於公寓大廈重建涉及相關權益人重大權益的調整,權益相對人為了保障自己產權常陷入囚犯兩難的困境,且決議方式又為門檻極高的一致決,致使重建決議難以通過,徒增協商成本。本研究引用法律雙重判定,建構出重建財產權保障方案,運用Coase定理的分析方法為基準點,藉以探討重建過程的經濟效率,判定「決議歸屬給區分所有權人及基地所有權人,會議規則採多數決,不同意重建之所有權人及他項權利人產權以補償法則保障」為交易成本最低、符合社會資源最適配置的方案。
公寓大廈重建之推動需經過相關權利人參與及民主程序,於都市更新條例決議規範下,現況各重建方式的選擇缺乏明確標準;政府自辦或委辦無需徵求權利人同意,權限有過度膨脹之嫌,另未顧及不同重建情況,而適用同套決議比例的規範尚具疑議,鑑因過去研究甚少涉及都市更新決議比例,此一影響未來重建權益分配重大議題,實有檢討現況制度之必要。本研究以Coase定理及Buchanan and Tullock互依成本最小化概念,探討都市更新制度之交易成本及決議比例,判定涉及區分所有權人數的多寡、徵求權利人同意之有無與涉及所有權人多寡及權利複雜性,將影響更新方式及決議門檻的選擇。
經由現況制度的檢視,本研究發現現況公寓大廈重建產權制度有「產權保障方式缺乏效率」、「協商機制不佳」、「未視實際情況選擇制度」及「政策推動不利重建」的問題,修法建議應朝向「針對個別相關權利人設計產權保障方式」、「以降低協商成本為目標,建構協商機制」、「以比較分析選擇制度」及「重定政府定位」等目標,以利建構公寓大廈重建產權保障機制。
Condominium is the main type of residence in Taiwan. Property protection is connected to condominium rebuilding, and very few papers analyzed this topic from the perspective of law and economics. This research compares “Condominium Management Ordinance” with the “Urban Renewal Ordinance” in favor of establishing the institution of Condominium rebuilding property protection.
The resolution of condominium rebuilding is passed with an autonomous procedure. However, the property of condominium is quite complicated so that obligees are easily in the prisoner’s dilemma. In addition, it adopts an unanimity rule that increases transaction costs. This research establishes the plans for property protection, and evalutes its efficiency by the Coase theorem and the benchmark approach. The research suggests that owners of condominium and land can vote, and adopt the majority rule and liability rule”. Urban Renewal Ordinance does not stipulate the concrete standards for rebuilding. Condomininums rebuilt by the government doesn’t need obligee's approval. In addition, the ratio of resolution being all the same in different circumstance is in doubt.
This research discusses transaction cost and ratio of resolution by the Coase Theorem and minimizing interdependence costs. The rebuilding ways and ratio of resolution are affected by the amount of obligees, right of approval, and the complexity of the property. Research indicates that property protection is not efficient now, because of a lack of consult mechanism and regulated standards of rebuilding. Government policies do not promote condominium rebuilding. In order to protect the property, we suggests to set up an institution of property protection individually, minimizing transaction costs to bargain and to decide methods of rebuilding, and finally, restructure the governmental policies to facilitate rebuilding.
章節目錄

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究問題與方法 5
第三節 研究流程與架構 7

第二章 理論與文獻回顧 9
第一節 重建產權保障相關研究 9
第二節 法律經濟觀點 10
第三節 小結 17

第三章 重建產權保障方式分析-公寓大廈管理條例 18
第一節 公寓大廈重建流程 19
第二節 重建產權保障方式經濟效率分析 25
第三節 小結 33

第四章 重建產權保障方式分析-都市更新條例 34
第一節 公寓大廈重建流程 34
第二節 都市更新重建方式分析 41
第三節 都市更新重建決議比例分析 45
第四節 小結 59

第五章 公寓大廈重建產權保障機制建立 60
第一節 重建產權保障制度之課題探討 60
第二節 重建產權保障之機制建構 66
第三節 小結 79

第六章 結論與建議 81
第一節 結論 81
第二節 建議 83

參考文獻 86
參考文獻

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