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研究生:張芸菁
研究生(外文):Chang,Yun-Ching
論文名稱:公寓大廈約定專用制度之研究
論文名稱(外文):An Institutional Analysis of Agreed Private Use in Condominium Management System
指導教授:曾明遜曾明遜引用關係
指導教授(外文):Tseng, Ming-Hsun
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:101
中文關鍵詞:公寓大廈管理條例約定專用交易成本
外文關鍵詞:“Condominium Management Ordinance”“Agreed Private Use”“Transaction Costs”
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台灣有70%人口集中在都會地區,而公寓大廈的集合住宅乃當前都會區最主要的社區類型,尤其在台北縣市,以公寓大廈為主要住宅需求類型的情形相當明顯;在公寓大廈產值極大化之要求下,約定專用制度成為現代社會住宅重要的議題之一;公寓大廈共有部份之用益必須經過區分所有權人會議之決議並訂立規約,研究制度之架構並加以改善可降低設定約定專用時支出之交易成本。本研究透過法律經濟觀點,探討現行公寓大廈共有部份設定約定專用之制度,發現現行制度下存在起造人權力過大、決議比例固定、分管契約性質不確定、約定專用權利變更時區分所有權人之保障不完全等問題,於是本研究經由高等法院關於約定專用之訴訟糾紛案件,分析現有制度產生之問題與困境,並以互依成本概念,討論區分所有權人在未來不確定之情況下將如何選擇設定約定專用之決議規則,以及利用交易成本分析規約草約、規約、分管契約等制度,並探討產權保障制度選擇之面向,應如何使設定約定專用之制度更加完整。
本研究認為,起造人召開締結規約草約或以第一次區分所有權人會議所決定之會議決議比例,應限制其不得低於半數決為佳,可以避免起造人因自利行為影響全體區分所有權人之利益;為符合區分所有權人未來不確定情況可能選擇的決議規則,在決議設定約定專用時,其表決門檻應依不同使用目的及對區分所有權人之影響程度,區分決議門檻之高低,而以有關安全性之約定專用,其決議比例應大於僅與價值性相關之約定專用,又以與個人偏好性相關之約定專用,其決議程度為最低;在分管契約之性質爭議,建議應類推適用買賣不破租賃之規定;最後在產權保障之制度選擇,以應用前述研究結果作為前提,使用補償法則將可以對全體區分所有權人之權益做最完整之保護;因此本研究建議應設置公寓大廈專業法庭,並促進相關專業估價制度之運作,始能與制度之改變相輔相承,達成公寓大廈管理維護之最終目的。
There is 70% of population in Taiwan concentrated in urban areas. Apartment houses become the main kind of community, especially in Taipei. Upon the demand of maximizing wealth, agreed private use turns into one of the most important issue in apartment houses. To take advantage of common parts of apartment must obtain other inhabitants' agreement and set up the protocol. Analyzing the frame of institution and improve it could release the transaction costs. Through law and economic views, this study investigate the institution of agrees private use and found that present Condominium Management Ordinance is less efficient when set the right of agreed private use because there are some problems about builder, decision forms, protocol, the contract of separate control, and the guarantee. In order to improve the efficiency of agreed private use, this study finds out the problems and discusses how to solve.
To increase the benefit of agreed private use and decrease the transaction costs, recommending the builder should have some restricts to prevent inhabitants' loss. For inhabitants' uncertainty, the decision forms should have distinct along with different setting purpose. The effect of contract of separate control should reason by analogy of lease. Liability rules could be efficiency when ensure the inhabitants' right of agreed private use. To assist the conclusion of this study, suggesting that set up the professional court and appraisal system to achieve the ultimate purpose of apartment management.
第一章 緒論 1
第一節 研究目的與動機 1
第二節 研究問題與方法 4
第三節 研究架構與流程 5
第二章 理論與文獻回顧 7
第一節 共有與約定專用 8
第二節 訴訟案件判決研究情況 11
第三節 法律經濟分析 13
第四節 交易成本理論 15
第五節 公共選擇理論 17
第六節 小結 19
第三章 約定專用訴訟案件判決分析 21
第一節 約定專用修法前後之法規分析 22
第二節 訴訟判決分析之架構設計 26
第三節 訴訟判決分項分析 31
第四節 小結 42
第四章 約定專用設定制度之分析 43
第一節 約定專用之權利組成 44
第二節 約定專用之設定流程 49
第三節 約定專用設定之階段性分析 52
第四節 小結 69
第五章 約定專用產權保障方式之選擇 71
第一節 現況問題分析 73
第二節 分析架構 78
第三節 交易成本分析 83
第四節 小結 91
第六章 結論與建議 93
第一節 結論 93
第二節 建議 96
參考文獻 97
附錄一 口試委員意見整理
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