臺灣博碩士論文加值系統

摘 要
本文主要在探討海峽兩岸之預售屋制度及其發生糾紛之原因、種類，以及發生糾紛後尋求解決之各種途徑。予以整理及系統化編排，並提出改進建議，使兩岸預售屋制度更臻於完備，確保買賣雙方交易之安全，以維護兩岸人民購置預售屋之權益，各章摘要分述如下：
第一章說明本文研究動機與目的、研究方法及範圍。預售屋制度在臺灣地區已行之多年，內政部亦頒布預售屋買賣契約範例，然預售屋交易發生之糾紛，仍履見不鮮，案例亦不勝枚舉。中國大陸地區近二十餘年來經濟之快速成長，不動產交易蓬勃發展，交易糾紛也層出不窮。近年臺灣地區民眾到中國大陸之投資、旅遊、定居者，日愈增多，因此，增進瞭解中國大陸不動產法律規範及交易制度，避免購置預售屋時，遭致上當受騙，使其公平交易，保障買賣雙方之權益，應是本文研究動機與目的。其次使投資或有志在大陸從事房地產事業者，可為營運決策參考。本文研究所用之方法，有文獻探討法、歷史研究法、比較研究法、歸納法、案例分析法等。實務上，消費者購買預售屋時，將會同時分別簽訂「預售屋買賣契約」及「土地買賣契約」或「土地租賃契約」或「土地設定地上權契約」；換言之，消費者簽約購買預售屋，在預售屋興建完成時，除取得房屋所有權外，必須同時取得土地所有權或使用權。因此本文探討兩岸預售屋交易糾紛及救濟制度，包含兩岸土地權利制度，預售屋交易制度，不動產登記生效制度，預售屋交易相關稅制，兩岸預售屋交易契約（合同）之性質、效力，引起交易糾紛之原因與種類，解決糾紛與救濟途徑等。
第二章兩岸不動產相關法制，主要在探討兩岸地區土地與房屋之土地權利制度之沿革及其基本差異、兩岸地區人民在對岸地區購屋取得權利之資格、土地房屋之登記制度、及兩岸不動產制度應如何調和問題。
第三章兩岸預售屋交易制度，所謂預售屋，台灣地區之不動產經紀管理條例第4條第3款規定，指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。本章探討兩岸預售屋制度之緣起、規範、特性、優缺點，行銷準備、方式與策略等。並進而瞭解兩岸預售屋相關稅費。
第四章預售屋契約之效力及性質，預售屋買賣契約之成立與生效要件，具有債權效力，預售屋買賣之主體與客體之效力為何，不動產（預售屋）所有權移轉要式行為與登記之效力，以及預售屋買賣契約欠缺形式要件之效力如何？預售屋之廣告，依消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。」依此規定廣告是否為預售屋買賣契約之一部分？最高法院有其不同之見解。預售屋定型化契約，依消費者保護法第17條規定中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。內政部於2001年9月公布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。定型化契約違反前項公告之應記載及不得記載事項，其定型化契約條款無效。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。
第五章預售屋交易糾紛之態樣，由於預售屋交易制度，尚未能建立完善制度，預售屋交易糾紛類型眾多，大致可從消基會或內政部統計資料窺見，如從法律類型分類，大致有定金問題、給付不能、不完全給付給付遲延、物及權利瑕疵擔保。其原因可從歸責於建商、購屋者或其他原因來探討。
第六章預售屋交易糾紛之救濟途徑，當預售屋交易發生糾紛後，受損害之當事人首先可向企業經營者、或其服務中心申訴，或尋求自行協議、和解方式解決，亦可向民間消費者保護團體或官方消費者保護委員會提出申訴或陳情、調解、仲裁、最後才向法院提起訴訟（訴訟前法院亦會試著於訴訟前調解或訴訟上和解）等途徑尋求救濟。
第七章結論，參酌台灣地區預售屋交易制度、法令規定及前述實務上發生糾紛之態樣，研擬防範預售屋糾紛之發生，從購屋者、建商應遵守規範、政府干預等面向探討。兩岸之預售屋交易制度可謂「異中有同，同中有異」，本研究發現兩岸預售屋交易制度之發展各有所長，亦互有所短，值得為兩岸互相檢討與學習改進，爰提出數項建議供各界參採，亦可為彼此執政者對未來預售屋交易制度訂定法令或修法之借鏡。

目 錄 頁次
第一章 緒論 6
第一節 研究動機與目的 6
第一項 研究動機 6
第二項 研究目的 8
第二節 研究方法 9
第三節 本文研究範圍與名詞界定說明 10
第一項 研究範圍 10
第二項 名詞界定說明 11
第二章 兩岸不動產相關法制 16
第一節 兩岸土地相關法制 17
第一項 台灣地區之土地相關法制 17
第二項 大陸地區之土地制度 21
第一目 實施土地所有權公有制 21
第二目 城鎮國有土地使用權有償出讓制度 23
第三目 城鎮國有土地使用權轉讓制度 29
第四目 大陸地區其他相關法制 34
第二節 兩岸房屋相關法制 34
第一項 台灣地區房屋相關法制 34
第一目 台灣地區之住宅制度 34
第二目 大陸同胞在台購屋資格 36
第二項 大陸地區房屋相關法制 39
第一目 大陸地區住房制度 39
第二目 商品房銷售之條件 42
第三目 商品房銷售之代理與仲介 43
第四目 大陸人民購房資格 44
第五目 臺灣同胞在大陸購房資格 48
第三節 兩岸不動產登記制度 51
第一項 先進國家登記制度 51
第二項 台灣地區之土地登記制度 55
第三項 大陸地區之土地登記制度 61
第四節 兩岸土地房屋法制差異（小結） 65
第一項 兩岸土地法制差異 65
第二項 兩岸房屋法制差異 69
第三項 兩岸法制衝突與調和問題 70
第三章 兩岸預售屋交易制度 74
第一節 台灣地區預售屋制度概述 74
第一項 預售屋之定義與緣起 74
第二項 預售屋制度之特性與優缺點 76
第三項 預售屋之銷售方式 80
第一目 房屋代銷公司 80
第二目 樣品屋 81
第三目 接待中心與銷售控制 82
第四目 一個建案一個公司 83
第二節 大陸地區預售屋制度概述 84
第一項 商品房預售之定義與緣起 84
第二項 商品房預售之行銷 85
第一目 商品房銷售策略 85
第二目 商品房預售準備 86
第三目 商品房預售程序 87
第三項 商品房預售之優缺點 88
第三節 兩岸預售屋相關稅費 91
第一項 土地增值稅 92
第一目 台灣地區之土地增值稅 92
第二目 大陸地區之土地增值稅 99
第三目 兩岸土地增值稅之比較 107
第二項 契稅 113
第一目 台灣地區之契稅 113
第二目 大陸地區之契稅 118
第三目 兩岸地區契稅之比較 120
第三項 地價稅與土地使用稅稅 124
第一目 台灣地區之地價稅 124
第二目 大陸地區之土地使用稅 127
第四章 預售屋契約之效力與性質 129
第一節 預售屋買賣契約之效力 129
第一項 買賣契約之成立與效力 129
第二項 預售屋買賣契約之效力 131
第一目 預售屋買賣主體之效力 131
第二目 預售屋買賣之客體 132
第三目 預售屋所有權移轉生效要件 133
第二節 預售屋契約欠缺法定要式之效力 134
第一項 台灣地區欠缺法定方式者 134
第二項 大陸地區欠缺法定方式者 135
第三節 預售屋廣告與定型化契約之效力 139
第一項 預售屋廣告之契約效力 139
第二項 定型化契約 144
第三項 預售屋定型化契約之效力 146
第四節 預售屋買賣契約之性質 151
第一項 預售屋買賣契約是債權契約 151
第二項 預售屋買賣契約是本約非預約 152
第三項 預售屋買賣契約與動產附條件買賣契約153
第四項 預售屋買賣契約與附期限之契約 155
第五項 預售屋交易契約是特殊之買賣契約 156
第六項 商品房預售合同具有較強之行政干預性156
第五章 預售屋交易糾紛之態樣 158
第一節 預售屋交易糾紛之原因及種類 158
第一項 預售屋交易糾紛形成之原因 158
第二項 預售屋交易糾紛之種類 161
第三項 大陸地區預售屋交易糾紛之類型 179
第二節 預售屋交易糾紛之法律關係類型 181
第一項 定金問題 182
第二項 給付不能 187
第一目 自始不能 187
第二目 嗣後不能（一屋數賣） 188
第三項 不完全給付 192
第四項 給付遲延 195
第五項 物之瑕疵擔保 196
第一目 瑕疵擔保之概述 196
第二目 預售屋之瑕疵擔保 198
第三目 預售屋權利之瑕疵擔保 200
第六章 預售屋交易糾紛之救濟途徑 202
第一節 和解 202
第一項 台灣地區訴訟外和解 202
第二項 訴訟上和解 206
第二節 申訴或調解 215
第一項 台灣地區之申訴調解制度 215
第二項 大陸地區之申訴調解制度 220
第三節 仲裁制度 223
第一項 台灣地區之仲裁制度 223
第二項 大陸地區之仲裁制度 230
第三項 兩岸仲裁制度之差異 235
第四節 訴訟制度 238
第一項 台灣地區之訴訟制度 238
第二項 大陸地區之訴訟制度 243
第七章 結論與建議 245
第一節 兩岸預售屋糾紛之防範 245
第一項 台灣地區預售屋糾紛之防範 245
第一目 購屋者之面向 246
第二目 建商應遵守規範面向 249
第三目 政府干預面向 251
第二項 大陸地區預售屋糾紛之防範 253
第一目 購屋者之面向 254
第二目 企業經營者應遵守之規範 255
第三目 政府干預面向 257
第二節 兩岸預售屋相關法制之差異與整合 258
第一項 兩岸預售屋法制之差異 258
第二項 兩岸預售屋相關法制之整合 259
第一目 大陸地區使用權與土地所有權之整合260
第二目 不動產物權之登記機關整合 263
第三目 兩岸預售屋法制之整合 264
第三節 建議（代結論） 265
附件一：參考文獻 271
附錄一：預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 277
附錄二：台灣地區預售屋買賣契約書範本 287
附錄三：商品房預售合同（草案） 304

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