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研究生:賴汶羚
研究生(外文):Wen-Ling Lai
論文名稱:不動產證券化的最適時機:實質選擇權分析之應用
論文名稱(外文):The Optimal Timing of Real Estate Securitization:Application of Real Options Analysis
指導教授:洪裕勝洪裕勝引用關係
指導教授(外文):Yuh-Sheng Horng
學位類別:碩士
校院名稱:靜宜大學
系所名稱:財務金融研究所
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007/07/
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:78
中文關鍵詞:不動產投資信託不動產證券化實質選擇權
外文關鍵詞:Real Estate SecuritizationReal Estate Investment TrustsReal Options
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每一檔不動產證券化商品之標的資產皆為具有穩定租金收益的商用不動產。然而對於資產池內的原不動產所有權者而言,在面對未來不確定的房地產景氣發展趨勢、追求經營利潤與公司價值極大化之目標,何時將不動產移轉予信託機構進行證券化是最佳的決策呢?本研究將使用實質選擇權探討此一問題。從個案研究發現不動產所有權者在面對未來的不確定性、決策不可回復與可以延後執行等特性後,不動產所有權者會延後移轉資產所有權給信託機構。再者,以敏感度分析發現專案波動程度、加權平均資金成本、地價稅變動幅度等因子會影響不動產證券化計畫。
Real estate securitization is based on the stable income or the already-stable income related right of the real estate. For each commercial real estate proprietor in asset pool, determining when is the proper time to transfer real estate to the trust organization for securitization is the best decision in the uncertain business cycle for pursuing the goal of managing profits and company''s value maximization. This research uses real options analysis to study the optimal time. Under uncertainty, irreversibility and delay of decision, the result of the case study showed that real estate proprietor will choose to defer transferring real estate and waiting for the arrival of more information. Moreover, sensitivity analysis showed that project volatility, WACC and change in the range of land tax will influence the real estate securitization plan.
中文摘要..........................................................................................I
英文摘要.........................................................................................II
目錄................................................................................................III
表目錄............................................................................................IV
圖目錄.............................................................................................V
第一章 緒論.................................................................................1
  第一節 研究背景與動機.....................................................1
  第二節 研究目的.................................................................4
  第三節 研究限制.................................................................5
第二章 不動產證券化.................................................................6
  第一節 不動產證券化的意義.............................................6
  第二節 不動產證券化對不動產所有權人的重要性.......14
  第三節 不動產證券化的相關研究...................................16
第三章 實質選擇權...................................................................19
  第一節 實質選擇權的意義...............................................19
  第二節 實質選擇權的類型...............................................23
  第三節 實質選擇權運用在不動產的相關研究...............26
第四章 研究方法.......................................................................29
  第一節 專案淨現值...........................................................30
  第二節 專案波動度...........................................................33
  第三節 專案現值事件樹...................................................36
  第四節 實質選擇權分析...................................................40
第五章 個案介紹與模擬分析...................................................46
  第一節 個案介紹...............................................................46
  第二節 相關假設與模型參數...........................................51
  第三節 實質選擇權分析...................................................54
  第四節 敏感度分析...........................................................61
第六章 結論與建議...................................................................66
  第一節  結論...................................................................66
  第二節  研究建議...........................................................68
參考文獻.......................................................................................69
附錄...............................................................................................73
一、中文部分

REITs(民國九十五年十月),計劃發行的REITs,財訊文化事業專刊,頁101。
吳博全(民國九十五年),業主發行REITs商品可行性之個案研究,國立台灣大學管理學院國際企業管理組碩士論文。
李日寶(民國九十二年九月),不動產證券化對資產所有權人、投資人之影響,實用稅務,頁27-35。
李仲禮(民國九十三年四月),不動產證券化條例評析,律師雜誌,第295期,頁24-35。
李克誠(民國八十九年),新建房屋最適銷售時機:融資決策與實質選擇權的配合,國立政治大學企業管理學系碩士論文。
李堯賢、彭愛軒(民國九十二年六月),林產經營決策分析--導入實質選擇權之應用,臺灣銀行季刊,第54卷第2期,頁262-289。
周麗娟、張大成(民國八十七年三月),金融選擇權與實質選擇權,台北銀行月刊,第28卷第三期,頁12-24。
林左裕、曾建智(民國九十一年八月),購租屋決策分析—實質選擇權的應用,住宅學報,第11卷第2期,頁79-100。
邱國平(民國九十二年),台灣推動不動產證券化及評價之研究,淡江大學財務金融學系碩士在職專班。
邱雅梅(民國九十三年),不動產證券化發行與投資行為之研究,國立臺北大學企業管理學系碩士論文。
姜堯民(民國九十一年六月),Taiwan-REITs成功的關鍵在流動性,台灣金融財務季刊,第三輯第二期,頁25-35。
紀乃文(民國九十四年),不動產開發計劃探行證券化融資之影響要因探討,國立台灣大學土木工程學研究所碩士論文。
徐志明(民國九十三年),台灣不動產證券化法制環境對降低不動產經營風險之效果評析,國立台灣大學法律學研究所碩士論文。
翁偉翔、張金鶚、陳明吉(民國九十二年),台灣不動產證化產品市場需求之初探,住宅學報,第12期第1卷,頁1-29。
張大成(民國八十五年),隨機最適模型在經濟學上的三個應用:1. 最適匯率管制水準之決定法則—兼論隨機行程轉換模型與匯率目標區上限模型、2. 動態經濟下的最適購屋法則—實質選擇權理論之應用、3. 不確定狀況下之最適價格上緣管制,國立台灣大學經濟學研究所博士論文。
張金鶚(民國八十五年),房地產投資與決策分析-理論與實務,臺北市:華泰。
張金鶚(民國八十九年),房地產的世界,臺北市:遠流出版公司。
張金鶚、白金安(民國九十四年),不動產證券化:理論與實務,台北:證券暨期貨市場發展基金會。
陳文達、李阿乙、廖咸興(民國九十一年八月),資產證券化理論與實務,智勝文化事業有限公司。
陳松男(民國九十五年二月),初階金融工程學與Matlab、C++電算應用,臺北市:新陸經銷。
萬哲鈺、高崇瑋(民國九十年),財務報表分析:實務與應用,臺北市:華泰。
廖咸興、李阿乙、梅建平(民國八十三年),不動產投資概論,臺北市:華泰。
鄭鐥楨(民國九十五年),建設業應資產信託融資之風險值研究,國立台灣大學土木工程學研究所碩士論文。


二、英文部分

Black, F. and M. Scholes, 1973, “The Pricing of Options and Corporate Liabilities,” Journal of Political Economy, Vol. 81, pp. 637-659.
Brandao, L. and J. Dyer, 2005, “Decision analysis and real option: A discrete time approach to real option valuation,” Ann. Oper. Res., Vol. 135, No.1, pp.21-39.
Copeland, T. and P. Tufan, 2004, “A real-world way to manage real options,” Harvard Business Review, Vol. 82, No.3, pp. 90-99.
Copeland, T. and V. Antikarov, 2001, Real Options: A Practitioner’s Guide. New York: Texere.
Cox, J. C. and M. Rubinstein, 1985, Options markets, Englewood Cliffs, N.J. : Prentice-Hall.
Cox, J. C., S. A. Ross, and M. Rubinstein, 1979, “Option Pricing: A Simplified Approach,” Journal of Financial Economics, Vol. 7, No. 3, pp.229-263.
Dixit, A. 1989, “Entry and Exit Decisions under Uncertainty,” Journal of Political Economy, Vol. 97, pp. 620-638.
Schwartz, Eduardo S. and Torous, Walter N., 2007, “Commercial Office Space: Testing the Implications of Real Options Models with Competitive Interactions”, Real Estate Economics, Vol. 35, No. 1, pp.1-20.
Hull, J. C. 2002, Fundamentals of Futures and Options Markets. N.J.: Prentice Hall.
Kulatilaka, N. and L. Trigeorgis, 1994, “The General Flexibility to Switch: Real Options Revisited,” International Journal of Finance, Vol. 6, No. 2, pp.778-798.
Leslie, K. J. and M. P. Michaels, 1997, “The real power of real options,” The McKinsey Quarterly, Vol. 3, pp. 4-22.
Luehrman, T. A. 1998, “Investment Opportunities as Real Options: Getting Started on the Numbers,” Harvard Business Review, Vol. 76, No. 4, pp. 51-67.
Mun, J. 2002, Real options analysis: tools and techniques for valuing strategic investments and decisions. New York :John Wiley & Sons.
Nordvik, V. 2000, “Tenure Flexibility and The Supply of Private Rental Housing,” Regional Science and Urban Economics, Vol. 30, pp. 59-76.
Pindyck, R. S. 1988, “Irreversible Investment, Capacity Choice, and The Value of The Firm,” American Economic Review, Vol. 78, No. 5, pp. 969-985.
Pindyck, R. S. 1991, “Irreversibility, Uncertainty, and Investment,” Journal of Economic Literature, Vol. 29, pp. 1110-1148.
Pyhrr, Stephen A. and Jame R. Cooper, 1989, Real estate investment : strategy analysis, decisions. New York : Wiley, pp.19.
Rocha, K., L. Salles, F. A. A. Garcia, J. A. Sardinha, and J. P. Teixeira, 2007, “Real Estate and Real Options—A case Study,” Emerging Markets Review, Vol. 8, pp. 67-79.
Samuelson, P. A. 1965, “Proof that Properly Anticipated Prices Fluctuate Randomly,” Industrial Management Review, Vol. 6, pp. 41-49.
Smit, Han T. J. and L. Trigeorgis, 2004, Strategic Investment:Real Options and Games, Princeton, N.J.: Princeton University Press, pp.108.
Trigeorgis, L. 1993, “Real Options and Interactions with Financial Flexibility,” Financial Management, Vol. 22, No. 3, pp. 202-223.
Trigeorgis, L. 1996, Real Options: Managerial flexibility and Strategy in resource allocation. Cambridge, Mass.: MIT Press, pp. 149.
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