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研究生:何君隆
研究生(外文):Chun-Lung Ho
論文名稱:台中市停工閒置建築物再利用評估模式之探討
論文名稱(外文):The study of adaptive reuse of construction-suspended buildings in TaiChung city
指導教授:蔡宗潔蔡宗潔引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立雲林科技大學
系所名稱:營建工程系碩士班
學門:工程學門
學類:土木工程學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2007
畢業學年度:95
語文別:中文
論文頁數:167
中文關鍵詞:停工閒置建築物再利用評估模式景氣循環層級分析法風險管理建築期限
外文關鍵詞:Analytical Hierarchy ProcessConstruction-suspended buildingsBussiness cyclesRisk management
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在民國80年因為受到國際經濟不景氣導致台灣經濟一片低迷,由於石油危機之後,台灣物價迅速上漲,房地產變成社會大眾認知的保值工具,因此引起各方興起投資房地產的熱潮,且加上當時台灣「容積率限制」的建築法令造成建商搶照、搶建風潮及台灣特有的「房屋預售制度」的不動產交易方式,產生了許多不動產糾紛問題。

由於建商對內部管理能力不當及對外無法滿足顧客的要求,因此當糾紛產生時,資金、人員、機械、材料等興建建築物之要素產生了缺洞,建築物興建與領取使用執照時程延宕,或因景氣不佳及物價變動劇烈、法令的限制及當時預售制度淪為不肖廠商之投資工具,因此造成台中市都會區出現多棟景觀顯著,興建過程中因多項阻礙興建之要素累積導致停工,變成閒置建築物;由於建築規模的龐大、地標醒目,未繼續興建完成任由廢棄閒置現象,衍生變成都市建築景觀髒亂的源頭,形成都市之瘤的特殊現象。

本研究透過調查,針對台中市八十年至九十年間,經申請核發領有建造執照,而尚未領有使用執照,或因申報停工與未申報停工等情形,產生建築工地遭致任意閒置廢棄,針對上述說明未能完成之停工閒置建築物,以現有蒐集之資料,總計領有建造執照為21,269件建案,未完成領有使用執照為2,351件建案(約佔領有建造執照11.05%),作為研究調查樣本,探討停工閒置建築物因任意閒置廢棄成都市之危害,以期政府能重視此現象。

目前政府單位正積極推動閒置空間之再利用計畫,因此全省各地的廢棄建築物、老舊建築物、閒置空間一一被發掘,但國內對於「再利用」之觀念,主要仍以「公有」的藝文資源、歷史性建物等方面加以評估再利用為主,卻沒有相關於「民間」對於都市經濟、都市環境與社會治安有直接影響之停工閒置建築物的一系列解決辦法,而且現今在營建管理領域與停工閒置建築風險有關研究仍佔少數。

而本研究主要藉由文獻回顧所選擇之研究方法,來瞭解以風險管理觀點下的再利用之手法,其中,包括歷史回顧法、層級分析法、實地檢查法以及問卷調查法。首先歷史回顧法說明房地產歷史、景氣循環與停工閒置建築物的因果關係,然後找出造成停工閒置建築物(前後)風險要素且調查分析與分類,再利用層級分析法設計問卷使用,和應用統計軟體分析再利用對策,利用上述研究方法建立停工閒置建築物再利用評估模式。

因此本研究著重於以風險管理的觀點來探討台中市停工閒置建築物的再利用,也就是風險對策選擇。因此本研究目的與成果如下所示:
(1)國內房地產政經景氣歷史回顧與造成停工閒置建築物之風險要素群體因果關係。
藉由歷史回顧法,收集整理民國60年至95年政經相關資料,發現台灣房地產深受國際局勢及國內各類政經因素之影響,找出停工閒置建築物之風險要素群體關係。因此本研究將停工閒置建築物造成前風險要素依來源分為12種風險類別及79個風險細項。停工閒置建築物續建風險要素依來源分為8種風險類別及38個風險細項。
(2)台中市停工閒置建築物數據資料整理。
台中市民國80年至90年間,總計領有建照總數為21,269件,尚未領有使用執照仍有2,351件約佔有建照11.05%,而且從本研究可了解興建樓層數關係。
(3)以問卷調查方式計算分析出停工閒置建築物發生後再利用之風險類別與風險細項權重,且綜觀現行解決停工閒置建築物再利用對策。
藉由層級分析法計算出在停工閒置建築物相對重要性高為「A.經濟/財政/景氣」佔0.227、其次為「F.業主」佔0.144、再者為「B.法律」佔0.131…,且利用SPSS軟體統計分析出各風險細項的管理屬性、會發生在何種階段、再利用對策的分析。
(4)根據再利用對策針對相關停工閒置建築物案例模擬,探討模擬結果並建構再利用之評估模式,以供相關利害關係人參考。

基於風險管理的觀點,辨識造成停工閒置建築物風險及擬定對策模式而進行問卷調查及實際案例模擬,希望本研究成果能提供營建管理相關單位作為解決問題的參考,以降低各種風險發生及最後能探索停工閒置建築再生利用的可能性,期望對於台灣的建築產業有所貢獻。
In 1990’s, the economy had been stagnant in Taiwan due to the international economical depression. The real estate had become a well-known tool for maintaining assets because of the continuing increase in price index after the oil crisis, and in consequence led to the “real estate investment rush”. Moreover, the “Floor Area Ratio” restriction in the “Architectural Law“ had resulted in the building rush among the builders and the special transaction of real estates, “House pre-selling system”, in Taiwan.

The builder’s managerial capacity is unable to fulfill consumers’ needs. When the disputes occurred resulting the faults of the main factors in building construction, the money, manpower, machine, and material. As the stagnant economy, huge price fluctuation, the legal restriction, and the situation of House pre-selling system becoming the investment tool of unscrupulous merchants, there have been numerous notable buildings left construction-suspended in consequence of many incidents during construction.

The occurrence of unfinished and left abandoned large-scale buildings and remarkable landmarks has become the source of architectural landscaping untidiness at the city, and forming the special phenomenon as the “city tumor”.
The research has investigated the construction-suspended building cases from 1991 to 2001, those the construction sites had been suspended and abandoned of which applied the construction permits, but hadn’t have the usage permits, or being declared as construction-suspended and not being declared as construction-suspended. There are total 21269 building cases with the construction permits, and 2351 building cases which have not applied usage permit. In other words, the cases which have not applied usage permit are 11.05% of all the cases with the construction permits. The trend of construction industry would be roughly identified by the number of issued construction permits. It has revealed that there are more than 5% of building cases being construction suspended. The statistical result mentioned above also indicates that there are risks of uncertainty deriving from not applying the usage permits which hidden in construction sites in Taichung city.

The government is now promoting “Adaptive Reuse of Public Deserted Spaces”. The abandoned buildings, aging buildings and suspended spaces have been found out all over Taiwan. While the concept of 「Adaptive Reuse」 is mainly about evaluation and「Adaptive Reuse」from“public” artistic resource and histprical buildings, there is not yet a solution affecting construction-suspended building towards urban economy, environment, and safety for private sector. Moreover, the researches about risk deriving construction-suspended buildings in construction management aspect are still in in a minority.

This study has applied the research methods from literature review, to idetify the ways of 「Adaptive Reuse」by the view point of risk management, including literature review, analytical hierarchy process (AHP), in-situ inspection, and qustionnaire. The relationships between real estate history, business cycle and the construction-suspended were first illustrated in literature review. Second, the risk factors deriving construction-suspended buildings were identified, investigated and classified. Subsequently, AHP, qustionnaire and statistics software, SPSS, were applied to analyze the 「Adaptive Reuse」 strategy, and establish the evaluation model of 「Adaptive Reuse」of construction-suspended buildings.

Hence, this study has focused on the 「Adaptive Reuse」of construction-suspended buildings in TaiChung by the view point of risk management, that is, the risk strategy selection. The researching object of this study can summarized as following:
(1) The literature review of the relationships between the bussiness cycles in Taiwan and the construction-suspended risks.
(2) The data collection and classification the construction-suspended buildings in TaiChung
(3) Analysis of the risk in “construction-suspended buildings Adaptive Reuse” from questionnaires, and caculation of the weights of risks
(4) Review present strategy of “construction-suspended buildings Adaptive Reuse”by questionnaires.
(5) Simulations of applying the Adaptive Reuse strategy in “construction-suspended buildings”, to discuss the simulation results, build up the evaluation model to “Adaptive Reuse”, and provide the stakeholder as the reference.

It is more difficult to implementing the way like forced demolition under the current regulations because it is involving with the property right, and hard to clarify the responsibility with the government strategy. The results of questionnaires analysis and case studies have been made to verify the deriving risks and to draw up the strategy. Then, hoping to provide the construction management and the government organizations the reference of how to solve the problems, in order to reduce the social risks and finally make contribution to the sustainable construction industry in Taiwan.
目錄
摘要 I
誌謝 V
目錄 VI
表目錄 VIII
圖目錄 X
一、緒論 1
1.1 研究動機與背景 1
1.2研究目的 5
1.3研究範圍與限制 6
1.3.1研究範圍 6
1.3.2研究限制 7
1.4用語定義 8
1.5研究流程 11
二、文獻回顧 13
2.1 現行台灣建築工程管理法規 13
2.1.1 糾紛類型 13
2.1.2 施工勘驗與工程期限 15
2.2景氣循環與建築工程延遲原因 22
2.2.1景氣循環理論 22
2.2.2 房地產與景氣循環 24
2.2.3建築工程延遲原因 27
2.3 風險管理 32
2.3.1 風險辨識 34
2.3.2 風險評估與分析 36
2.3.3風險處置 40
2.3.4 風險稽核 42
2.4再利用 43
2.4.1何謂再利用 43
2.4.2 再利用對策 45
2.4.3 小結 54
三、研究方法 55
3.1 主要研究方法及流程 55
3.2 房地產歷史回顧與停工閒置建築物因果關係 55
3.3停工閒置建築物風險要素調查 64
3.3.1 造成停工閒置建築物風險要素(發生前) 64
3.3.2停工閒置建築物造成後風險要素(準備續建) 69
3.4層級分析法 73
3.4.1層級分析法基本假設 73
3.4.2 層級分析法之操作步驟 74
四、初步調查與問卷資料分析 78
4.1 問卷調查 78
4.2 問卷調查分析 80
4.2.1 問卷分析步驟 80
4.2.2彙整專家意見 83
4.2.3 再利用對策分析 92
4.3 結語 99
五、案例探討 100
5.1案例基本調查 100
5.2台中市政府處理停工閒置建築物現況 101
5.3案例選定 104
5.3.1停工閒置建築物案例A基本調查與訪談 104
5.3.2停工閒置建築物案例B基本調查與訪談 107
5.3.3停工閒置建築物案例C基本調查與訪談 109
5.3.4停工閒置建築物案例D基本調查與訪談 111
5.4 結語 113
六、結論與建議 114
6.1結論 114
6.2建議 116
參考文獻 118
附錄一、問卷調查表 122
附錄二、廠商訪談表 138
附錄三、問卷與訪談名單 145
附錄四、問卷調查統計資料 148
作者簡介 155
中文文獻
(按年份先後排序)
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外文文獻
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QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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