臺灣博碩士論文加值系統

不動產的高異質及交易市場的封閉性，使得不動產市場參與者對於不動產價值無法有效預測與掌握，因此精確的估價結果對於不動產市場的價格秩序具有穩定的效果。不動產價值判斷是否妥適，估價人員除需具備充分專業知識外，估價過程深受個別估價人員本身經驗和行為模式所影響。在估價決策判斷進行過程，估價人員常容易受到某些訊息影響，導致估價結果受到該訊息吸引而產生定錨，定錨點的選擇與調整不足將會有系統的影響估價人員最後估值判斷。基於此本研究以國內公部門評議的土地財產價值公告土地現值作為估價參考點，透過心理上行為研究方法，運用實驗控制方式，對專業估價人員與非估價人員估價過程之行為進行研究。
透過實證研究發現，公告土地現值對於非估價人員在判斷不動產市場價值時確實有影響，然而對專業估價人員而言，公告土地現值並未對其產生定錨影響。另外，本研究亦發現專業估價人員的估價年資與區域市場熟悉度不同對於估價行為模式影響並不大，但仍存在著資深估價人員與區域熟悉度較高者對於公告土地現值的依賴程度相對較低。這些結果似乎指出專業估價人員對於估價參考點的選擇並非隨意的，定錨前會先確認內容的合法性與合理性，而且經驗較豐富與區域熟悉度較高之專業估價人員對於估價參考點的適宜性相較著重，本研究擴大了對參考點在估價判斷中使用的理解。最後，依據參考點的選用情形，得知業務區域影響部分參考點的選擇。

Due to the differences and closeness character of real estate market, the participants of real estate market can’t validly predict and know the true value of it. Therefore, precise appraisal would have the chance to stabilize real estate market. In addition to adequately professional knowledges, the judegment of real estate value is subjected to the experiences and behavior of appraisers. In decision-making processes, appraisers tend to be affected by certain information on which their valuations are likely to anchor. The choices and inadequate adjustments of anchor points may systematically influence appraisers’ final appraisals. Therefore, this study is centered on Current Land Value as reference points of appraisal, and by way of psychological behavior researches, uses experiment control ways doing researches on the behavior of expert appraisers and non- appraisers in their appraising processes.
We find through the study that Current Land Value do have an impact on non-appraisers, while expert appraisers don’t anchor on it. Besides, expert appraisers’ seniority of appraisal and familiarity with the regional market don’t have much of influence on their appraisal, but we still find that expert appraisers with more seniority and higher familiarity put less dependence on Current Land Value. It seems that expert appraisers don’t arbitrarily choose their reference points of appraisal, but will check the legitimacy and the rationality of reference points of appraisal before anchoring on them. In addition, the more experiences and higher regional familiarity expert appraisers have, the more they will pay attention to the legitimacy and the rationality of reference points of appraisal. The study expands the comprehension of reference points used in appraisal judgements, and finally, according to how reference points are chose, we will get to know how practice regions affect the selections of reference points.

中文摘要 I
英文摘要 II
第一章　緒論 1
第一節　問題陳述與分析 1
第二節　研究目的 5
第三節　研究方法與限制 6
第四節　研究架構與流程 8
第二章　文獻回顧 10
第一節　認知心理學相關理論 10
第二節　不動產估價行為研究方法 18
第三節　不動產估價行為相關實證研究 24
第四節　小結 30
第三章　公告土地現值與估價概述 39
第一節　制度發展之沿革 39
第二節　公部門與私部門評價作業流程 42
第三節　小結 46
第四章　研究設計 47
第一節　研究假設 47
第二節　實驗設計 50
第三節　實驗內容 61
第五章　實證結果分析 68
第一節　問卷發放回收與樣本敘述 68
第二節　公告土地現值對於估價結果的影響 74
第三節　不動產估價行為之分析 79
第四節　小結 85
第六章　結論與建議 87
第一節　結論 87
第二節　建議 89
參考文獻 90
中文文獻 90
英文文獻 93
附錄一：專業估價人員問卷 97
附錄二：非估價人員問卷 104

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