本文主要在建構國內不動產抵押貸款證券之評價模式。藉由南部某銀行提供2002年～2007年自用住宅貸款資料作為實證分析，利用蒙地卡羅模擬法，結合CIR利率模型和 PSA 提前償還模型，建構國內不動產抵押貸款證券之評價模式，並以蒙地卡羅模擬法來評價。本研究首先針對抵押貸款證券作特性分析，且改變相關參數設定值，以模擬在不同經濟環境下之抵押貸款價格，並作敏感度分析。經模擬分析發現，隨著提前償還速度的增快，將使得創始機構之資金成本增加，愈不利於發行證券化，提前還本速度對於投資人所要求的投資報酬率有著重要之影響。在100PSA 的提前償還速度下，不動產抵押貸款證券執行證券化後之財務效益可在資金成本提高至相當比例下，達到高於證券化前之財務效益；創始機構也可在降低受益證券發行比例或藉由第三機構擔保而增強外部信用方式的情境假設下，若適度地將資金成本提高，則其證券化後之財務效益亦能達到高於證券化前之財務效益的效果。

This study attempts to apply the pricing models to construct domestic mortgage-backed securities certificate mainly. This research adopts the CIR model and PSA prepayment model to analyze the empirical data of housing loan, which is offered by a bank in southern Taiwan from 2002 to 2007, by using the Monte Carlo simulation. Furthermore, the sensitivity analysis is conducted to further examine the effect on the price of mortgage-backed securities when the economic parameters vary. Results of the simulation analysis indicate that the speed of prepayment has the significant influence on the investment rate of the return which requested by the investors. The faster speed of prepayment will increase the cost of capital and has disadvantages of issuing securities. Under the 100PSA, the financial benefit of mortgage-backed securities will be higher than without securitization. Under certain conditions, the financial benefit will be higher than before the securitization if the cost of capital is increased appropriately.

目 錄
中文摘要.............................................................i
英文摘要............................................................ii
謝誌...............................................................iii
目錄................................................................iv
表目錄...............................................................v
圖目錄..............................................................vi
第一章 緒論..........................................................1
第一節 研究背景...................................................1
第二節 研究動機與目的.............................................4
第三節 研究架構與流程.............................................7
第二章 文獻探討......................................................10
第一節 違約及提前償還行為............................................15
第二節 提前清償之探討與模型介紹 ......................................17
第三節 違約模型.....................................................24
第四節 利率模型.....................................................26
第五節 蒙地卡羅模擬法...............................................30
第三章 研究方法..................................................................32
第一節 研究設計與評價流程.........................................32
第二節 資料來源與參數值設定.......................................35
第四章 實證結果與分析................................................40
第一節 證券價格模擬結果...........................................40
第二節 敏感度分析....................................................42
第三節 模擬違約情境分析...............................................47
第五章 結論與建議....................................................52
第一節 結論.....................................................52
第二節 後續研究建議..............................................55
參考文獻 ...........................................................57
附錄一 EXCEL模擬巨集指令..................................................................60
附錄二 模擬抵押貸款證券模擬價格.......................................61
附錄三 不動產抵押貸款證券化的資金成本（違約情境）.......................68
表 目 錄

表1-1美國債券市場1996年～2007年發行餘額................................2
表2-1抵押貸款證券評價模型之相關文獻彙整................................10
表2-2 100PSA、200PSA及50PSA提前還本率換算表...........................23
表3-1 研究資料來源...................................................35
表3-2 原始樣本貸款群組規模............................................36
表3-3 所選取之貸款群組規模............................................37
表3-4 抵押貸款證券（MBS）基本資料.....................................38
表4-1 提前還款速度與貸款群組價格關係表.................................42
表4-2 創始機構資金成本敏感度分析......................................45
表4-3 抵押貸款證券之模擬價格結果分析...................................46
表4-4 違約情境(一)資金成本敏感度分析..................................48
表4-5 違約情境(二)資金成本敏感度分析..................................50
表4-6 違約情境(三)資金成本敏感度分析..................................51
表4-7 違約情境(四)資金成本敏感度分析..................................51








v
圖 目 錄
圖1-1 不動產抵押證券化運作基本流程.....................................1
圖1-2 國內資產證券化商品核准統計表............................3
圖1-3 研究架構流程圖圖...............................................14
圖2-2 PSA示意圖..............................................20
圖2-3 模擬標準差與模擬次數之關係圖................................31
圖3-1 短期市場利率模擬路徑..........................................39
圖4-1 提前還款速度與抵押貸款證券價格關係圖........................43
圖4-2 CIR利率模型下提前還款速度(50PSA)之現金流量圖.............44
圖4-3 CIR利率模型下提前還款速度(100PSA)之現金流量圖.................. 44
圖4-4 CIR利率模型下提前還款速度(200PSA)之現金流量圖...................44
圖4-5 CIR短期利率模擬圖...................................46
圖4-6 違約情境(一)資金成本變動圖.................................48
圖4-7 違約情境(二)資金成本變動圖......................................50

一、中文部份
1.王美玲（2004），「我國住宅抵押債權違約壓力忍受程度之研究－應用比例轉機模型（PHM）」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
2.林宗漢（2004），「應用存活分析於不動產抵押債權證券評價之研究」，朝陽科技大學財務金融系碩士班碩士論文。
3.何澤蘭（1999），「台灣不動產抵押債券證券化之推行及評價」，台灣大學財務金融研究所碩士論文。
4.吳政仲（2005）「應用競爭風險方法分析不動產抵押貸款債權證券評價之研究」，國立高雄應用科技大學金融研究所碩士論文。
5.范志仁（2001），「住宅抵押貸款之債權證券化評價－二因子之Hull-White模型」，高雄第一科技大學金融營運系碩士班碩士論文。
6.姜堯民（2003），「財務軟體應用」，三版，台北，新陸書局股份有限公司。
7.高心怡（2000），「結合HULL-WHITE利率模型與PHM提前清償模型評價CMO利率衍生性商品」，國立臺灣大學財務金融學研究所碩士論文。
8.郭姿伶（2000），「住宅貸款之提前清償與逾期還款」，國立中正大學財務金融研究所碩士論文。
9.陸文傑（2000），「抵押貸款證券之評價－Implied Prepayment之應用」，國立臺灣大學財務金融學研究所碩士論文。
10.張美華（2001），「住宅抵押債權證券化之探討－國內浮動利率貸款之評價」，國立中山大學財務管理研究所碩士論文。
11.張義君（2002），「以數值方法評價商業不動產證券化」，國立政治大學財務管理研究所碩士論文。
12.陳昆賢（2002），「不動產抵押權證券之評價研究-選擇權調整利差法之應用」，朝陽科技大學財務金融系碩士班碩士論文。
13.黃至民（2002），「利率可調整之不動產抵押貸款證券之評價與分析－CIR利率模型與邏輯斯蹄提前還本模型之結合」，國立臺灣大學財務金融學研究所碩士論文。
14.黃玉霜、周清桂、林哲群（2003），「應用動態提前清償模型評價住宅抵押貸款證券」，住宅學報，第十二卷第一期，第43-56頁。
15.廖柏媛（2001），「不動產抵押貸款證券化之分析與評價」，碩士論文，國立政治大學金融研究所。
16.劉展宏、張金鶚（1999），「一般購屋貸款與首次購屋貸款提前清償之比較研究」，1999年中華民國住宅學會第八屆年會論文集，第177-195頁。
17.劉展宏（2002），「購屋貸款提前清償行為之研究」，2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集，第393-415頁。
18.簡有志（2006）「國內不動產抵押貸款證券評價模式之研究－以高雄市國宅貸款為例」，國立屏東商業技術學院不動產經營系(所) 碩士論文。
19.儲蓉（2004），「金融資產證券化理論與案例分析」，初版，台北，台灣金融研訓院。

二、英文部份
1.Boyle, P. P. （1977）, Options: A Monte Carlo Approach, Journal of Finance Economic, Vol.4, pp.323-338.
2.Brunson, A. L., J. B. Kau, and D. C. Keenan（2001）, A Fixed-Rate Mortgage Rate Valuation Model in Three State Variables, The Journal of Fixed Income, Vol.11, No.1,pp.17-28.
3.Cox, J.C., J.E.Ingersoll, and S.A.Ross（1985）, A Theory of the Term Structure of Interest Rates, Econometrica, Vol.53, No.2, pp.385-407.
4.Davidson, A. S., and M.D. Herskovitz (1994), Mortgage-Backed Securities Investment Analysis & Advanced Valuation Technique, Chicago, Illinois: Probus Publishing.
5.Deng, Y.H., J.M.Quigley, and R.Van Order（1996）, Mortgage Default and Low Downpayment Loans：The Costs of Public Subsidy, Regional Science and Urban Economics, Vol.26, pp.263-285.
6.Deng, Y.H.（1997）, Mortgage termination：An Empirical Hazard Model with Stochastic Term Structure, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol.14, pp.309-331.
7.Dharan, V.G.（1997）, Pricing Path-Dependent Interest Rate Contingent Claims Using A Lattice, The Journal of Fixed Income, Vol.7, pp.40-49.
8.Dunn, K.B., and J.J. McConnell（1981a）, A Compare of Aoternative Models for Pricing GNMA Mortgage-Back Securities, Journal of Finance Vol.36, pp.471-484.
9.Dunn, K.B., and J.J.McConnell（1981b）, Valuation of GNMA Mortgage-Backed Securities, Journal of Finance, Vol.36, pp.599-616.
10.Foster, C., and R. Van Order（1984）, An Opiton-based Model of Mortgage Default, Housing Finance Review, Vol.3, No.4, pp.351-372.
11.Gardner, M. J., and D. L. Mills（1989）, Evaluating the Likelihood of Default on Delinquent Loans, Financial Management, Vol.18, pp.55-63.
12.Hilliard, J. E., J. B. Kau, and V. C. Slawson（1998）, Valuing Prepayment and Default in a Fixed-Rate Mortgage: A Bivariate Binomial Options Pricing Technique, Real Estate Economics, Vol. 26, No. 3, pp.431-468.
13.Hsu, Hsinan （1996）, The Valuation of CBOT Mortgage-Backed Options, Journal of Financial Studies, Vol. 4, No. 1, pp.83-114.
14.Kau, J.B., and D.C. Keenan, and W.J. Muller, and J.F. Epperson（1992）, A Generalized Valuation Model for Fixed-Rate Residential Mortgage, Journal of Money, Credit, and Banking, Vol.24, No.3, pp. 279-298.
15.Kau, J.B., D.C.Keenan, W.J.Muller III, and J.F. Epperson（1993）, Option Theory and Floating-Rate Securities with a Comparison of Adjustable-and Fixed-Rate Mortgages, Journal of Business, Vol.66, No.4, pp.595-618.
16.Kau, J.B., and D.C. Keenan, and W.J. Muller III, and J.F. Epperson（1995）, The Valuation at Origination of Fixed-Rate Mortgages with Default and Prepayment, Journal of Real Estate Finance and Economies, Vol.11, pp.5-39.
17.McConnel, J. J., and M. Singh (1993), Valuation and Analysis of Collateralized Mortgage Obligations, Management Science, Vol. 39, No. 6, pp.692-708.
18.Smith, L.D., E.C. Lawrence, and S.M Sanchez（1996）, A Comprehensive Model for Managing Credit Risk on Home Mortgage portfolios, Decision Sciences, Vol.27, No.2, pp.291-317.
19.Zorn, P.M.and M.J.Lea.（1989）, Mortgage Borrower Repayment Behavior：A Microeconomic Analysis with Canadian Adjustable Rate Mortgage Data, Real Estate Economics, Vol.17, No.1, pp.118-136.