臺灣博碩士論文加值系統

捷運建設因工程艱鉅經費龐大，在目前政府財政拮据的情形下，如何籌措後續興建財源即成為重大的課題；捷運聯合開發案結合捷運車站結構體，合成一座完整構造之建築物。因捷運共構「到站即到家」的特性，其所推出案件銷售成績亮麗，受到建商及大台北地區居民關注與歡迎，帶動房地產市埸的發展，創造了當地居民、開發者及公部門三贏的局面。捷運聯合開發投資人原先是自行籌措資金至現在台北市政府創建一協助融資及信託機制之融資貸款方式，使開發案得順利，本文研究再進一步擴及不動產證券化的運作模式之可行性，增加籌措資金的管道，使市有資產之利用更具效率。另一方面挹注捷運建設資金，及有助於捷運局組織轉型的參考。
本論文主要參考國內外已發行之案例、與影響不動產證券化評價之分析，以及目前總體經濟與景氣狀況，再針對捷運聯合開發基地的財務分析，據此建構出捷運聯合開發不動產證券化之架構。另外，針對捷運聯合開發基地不動產證券化商品評價方面，本文主要運用Vasicek及Hull-White兩種利率模型，分別作為模擬未來租金收入及資產價值隨機走勢的模型。
透過上述研究方法，建議已開發完成之聯合開發基地因產權分散各基地，採「不動產投資信託」方式將所有資產整合賣斷，減少人力管理及財務操作更靈活，且具政府建構不動產證券化環境之代表性。尚在規劃之後續捷運路網之基地，採「不動產資產信託」方式整合主管機關、地主及投資人三方統一經營管理，共同以出租方式委託專業管理人，建立管理制度，土地所權人與經營權分離的觀念，促進金融管理方法改進，各所有權人能自由處分、收益所有財產。

Due to the tremendously high cost of MRT construction and local and central governments currently tightening their budgets, raising funds for the construction of future Taipei MRT routes is a critical issue. MRT joint development (JD) buildings combine with MRT stations to become integrated structures. With the characteristic of “arriving at a station is equivalent to arriving home”, MRT JD projects have been hot sellers and have received great interest and a warm welcome from construction companies and residents in the Greater Taipei area as soon as they are launched. The projects have not only boosted real estate market development but also created a triple win situation for local residents, developers, and the pubic sector. In the beginning, the investors in MRT JD projects raised funds by themselves. Later, a credit system featuring financing assistance and a trust mechanism was set up by Taipei City government, accelerating the completion of the JD projects. This paper expands research on the feasibility of a new operation mode for MRT JD real estate development, securitization that would offer an increase of financing channels, a more efficient use of city assets. It will also explain securitization consolidates MRT construction funds and will help contribute to the reorganization of DORTS as well.

References for this paper are cases performed in the nation and abroad. It includes an analysis of the potential influence securitization might have on real estate valuations. Then, based on the current overall economic situation and a financial analysis of MRT JD lots, a framework for the securitization of MRT joint development real estate is constructed. Furthermore, for the evaluation of the securitization of MRT JD real estate, the author uses two modes to examine interest rate evolution, Vasicek and Hull-White, for simulating future trends of rental income and asset value.

With the property rights of MRT JD lots belonging to each individual lot, based on the method mentioned above, the author suggests selling the integral assets through “Real Estate Investment Trusts” so as to reduce management manpower and make financial operations more flexible, making Taipei MRT JD projects serve as a model for a securitized real estate environment constructed by the government. It is also suggested
that the “Real Estate Investment Trusts” mode be applied to JD projects constructed along future MRT routes to allow responsible agencies, landowners, and investors to manage the projects jointly; that is, based on a rental mode, all parties entrust professional administrators, set up a management system with the idea of separating landowners and management rights so as to improve financial management and allow each owner to have discretion to settle all assets and receive benefits from them.

目次
論文口試委員審定書
博碩士論文電子檔案上網授權書
謝辭
中文摘要
英文摘要
目次 i
圖目次 iii
表目次 iv
第一章 緒言 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究流程 4
第三節 研究範圍 5
第二章 理論與文獻探討 6
第一節 不動產證券化與捷運聯合開發 6
第二節 文獻探討 12
第三章 捷運聯合開發制度與財務營收 19
第一節 捷運聯合開發制度 19
第二節 捷運聯合開發之法律基礎 23
第三節 捷運聯合開發之財務介紹 24
第四章 捷運聯合開發不動產證券化之評估 33
第一節 國內外不動產證券化案例分析 33
第二節 不動產證券化收益之因素分析 39
第三節 總體景氣對不動產證券化之影響 42
第五章 捷運聯合開發不動產證券化之設計與模擬 44
第一節 捷運聯合開發不動產證券化商品設計 44
第二節 不動產證券化商品價格模擬分析 47
第六章 結論與建議 63
第一節 結論 63
第二節 建議 65
參考文獻 66

參考文獻
一、中文部分
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