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研究生:潘慶明
論文名稱:不動產投資信託發展現況與相關問題之探討
指導教授:張士傑張士傑引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立政治大學
系所名稱:經營管理碩士學程(EMBA)
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2008
畢業學年度:96
語文別:中文
論文頁數:77
中文關鍵詞:不動產投資信託不動產證券化不動產投資信託證券開發型REITs
外文關鍵詞:REITsSPC
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不動產證券化除了「小口化」不動產,讓投資人也能參與金額龐大的不動產投資外,其價格的穩定亦發揮保值效果。除了使一般社會大眾能穩定獲利,退休的老年人口的資金,亦有一較安全的出口。不動產證券化背後所隱藏的政策效果,則是避免財團壟斷不動產資源,所以政府在政策上應當鼓勵不動產證券化之發展。有鑑於此,有關不動產證券化,在政策上則應採開放的態度,立法上應較大幅度之鬆綁,審查流程更應採便民的措施,甚至准許國外的REITs在台發行。
然不動產投資畢竟金額龐大且專業,一般社會大眾無法解其堂奧,政府當然有責任在開放的同時,加諸安全與規避經營風險的立法與監督,俾能不動產證券化健全的進行。本研究即針對目前國內不動產證券化的立法上與審查程序上之開創性與不合理性,提出看法與建議。如REITs發行時,不動產估價之公平性、成立SPC 制、允許REITs的增資與合併、開放開發型的REITs等均論述其優、劣,並作成建議。而政府也應採開放的態度,既啟動不動產證券化的列車,即不應半途再加諸太多的限制,造成不動產證券化發展不順暢。以目前台灣已發行量觀之,投資人要發揮不動產證券化之避險與穩定獲利之功能,分散財團不動產持有比例、加速都市更新速度,實在是能量不足。
期盼主管官署,放眼未來,取國外證券化發展之長處,重新本著與國際接軌之精神,修訂不動產證券化法及其相關法令與新審查辦法。唯有法令鬆綁,不動產證券化良效始能反應在我國股市與不動產市場,讓社會大眾均能參與不動產投資與分享不動產開發之利益。新增加的金融商品才得以循序漸進,分散社會資金的投資風險。
REITs enables individual investors to participate in the large real estate investment through securitization. There are some benefits of REITs investment such as the stability of its price, also highly probability of capital gain. REITs can not only generate stable income for the public but also provides a safer investment tool for pension fund. The government policy should encourage the securitization of real estate in order to avoid the financial group monopolizing the real estate resources. Therefore, government supervising bureau should be more open-minded for deregulation and even allows overseas REITs to emit in Taiwan.

Nevertheless, due to its huge amount and specialization, real estate investment seems not tangible for the majority of social populace. The government certainly has the responsibility to provide a safer environment through regulation and supervision in order to enhance the integrity of securitization development. This research aims at the development of REITs in Taiwan, and proposes some views and suggestions. For example when REITs is being released, the fairness of its valuation、SPC system、increasing capital、 merging, and regulation innovation of development REITs. The government should be more open-minded to avert balk the development of REITs because of too much limitations. The volume of present REITs circulation in Taiwan is still not large enough to accelerate city renewal、diversify real estate holding by the tycoons, and stable the profit for the investors.

Hoping the authorities can have great visions and absorb the knowledge of securitization from other countries to scheme more mature regulations, and take broader views. Only if the deregulation can not only enable everyone participate and benefit from real estate securitization but diversify investment risk.
第一章 緒論
第一節 研究背景與動機………………….……...9
第二節 研究目的…………………………………11
第三節 研究方法與架構…………………………11
第二章 不動產證券化的法制架構與功能
第一節 證券化的法制架構………………………15
第二節 不動產投資信託的功能…………………19
第三節 REITs的特性…………………………….22
第三章 國外不動產證券化的成功經驗
第一節 美國不動產證券化發展及現況…………29
第二節 日本不動產證券化發展及現況………....36
第三節 澳洲REITs的發展………………………40
第四節 REITs的前景…………………………….42
第四章 我國不動產投資信託發展現況與發行標的不動產之審查流程
第一節 不動產投資信託發展現況………………49
第二節 證券化條例與審查辦法的瓶頸…………52
第三節 不動產估價之公平性……………………56
第五章 REITs相關問題之探討
第一節 特殊目的信託的探討……………………65
第二節 開放型與封閉型REITs的優劣…………68
第三節 論開發型REITs……………………...…..71
第六章 結論與建議…………………………………. 75
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參考論文
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期刊
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