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研究生:夏智亮
論文名稱:大上海地區房仲業展業策略之個案研究
指導教授:吳政穎吳政穎引用關係蕭國慶
學位類別:碩士
校院名稱:國立政治大學
系所名稱:經營管理碩士學程(EMBA)
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2008
畢業學年度:96
語文別:中文
論文頁數:142
中文關鍵詞:房仲業Porter之五力分析策略分析競爭策略矩陣
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房仲業雖作為連鎖經營及行銷通路概念行業,但因其交易特性,需要足夠的專業與服務的一致性,所以人才一直是此行業成功的關鍵因素。但在大陸地區,由於市場的成熟度與政府強勢主導,加上近些年 經濟快速成長,國際資金不斷湧入,其競爭環境比在台灣相對複雜許多。本研究主要是採取個案研究方式,希望經由深入的個案分析,尋找房仲業在大陸地區未來發展趨勢與關鍵成功要素。並為個案公司擬定策略以因應未來環境的快速變遷;並能在發展過程中蓄積核心資源,增加競爭力。
本研究的架構採用Aaker的理論架構來進行內外在分析與策略規劃。整個研究架構分為四個階段:
1.先分析整體環境為房仲業帶來的機會與威脅,以及該產業的成功關鍵因素;進而了解個案公司所擁有的優劣勢。
2.根據以上分析,歸納出該公司所面臨的問題。
3.策略方向的擬定,並依照適當的準則予以評估與選擇。
4.提出可行的策略,在該策略下擬定競爭策略與營運策略。
經過本研究分析發現,除了三S專業化、簡單化、標準化,及人才、品牌、資訊等傳統關鍵成功要素外,面對政策強勢主導及快速變動環境,掌握需求變動時間差能力、行銷通路及售後服務的創新整合能力、地理區差異所需要的彈性模組運作能力、網絡及策略聯盟整合能力、顯得更加重要。本研究建議個案公司採成長策略與差異化集中作為競爭策略,以發揮個案公司的核心能力,持續領先同業並奠定永續經營的利基。
第壹章 緒論.................................................1
第一節 研究動機與目的........................................1
第二節 研究範圍與限..........................................6
第三節 論文架構 .............................................8
第貳章 文獻探討 ............................................10
第一節 策略的概念...........................................10
第二節 策略管理理論與分析架構................................13
第三節 房地產經紀業相關文獻..................................31
第四節 文獻探討對本研究的意涵................................38
第參章 研究計劃 ............................................40
第一節 研究架構 ............................................40
第二節 研究方法 ............................................45
第肆章 外在分析與機會威脅認定................................48
第一節 總體環境分析.........................................48
第二節 產業環境分析........................................55
第三節 仲介業環境分析.......................................61
第四節 顧客分析 ...........................................71
第五節 競爭對手分析.........................................75
第伍章 個案公司內在分析與優劣勢評估.........................81
第一節 個案公司簡介........................................81
第二節 現在策略分析.........................................85
第三節 經營績效分析.........................................90
第四節 組織及管理策略分析....................................98
第五節 優劣勢分析與策略困擾分析 .............................102
第陸章 個案公司策略制定 ....................................107
第一節 願景與目標 .........................................107
第二節 根本策略 ...........................................112
第三節 競爭策略 ...........................................116
第四節 營運策略 ...........................................121
第柒章 結論與建議 .........................................132
第一節 結論...............................................132
第二節 建議...............................................136
參考文獻..................................................139

圖 目錄
圖 1-1 論文架構............................................8
圖 2-1 Glueck 策略規劃之架構...............................14
圖 2-2 Steiner 策略規劃的架構..............................15
圖 2-3 Aaker 策略市場管理構成概要 ..........................16
圖 2-4 Porter之五力分析...................................23
圖 2-5 Porter的一般性競爭策略..............................26
圖 3-1 研究架構...........................................41
圖 3-2 研究程序...........................................47
圖 4-1 1999年-2006年上海房地產經紀企業數量..................56
圖 4-2 上海房地產經紀企業類型比較...........................57
圖 4-3 上海商品房二三級市場成交量1996—2005年走勢............57
圖 4-4 上海市二手房價格指數走勢(2005.7-2006.7)..............58
圖 5-1 中國信義在大陸各區域的發展歷程........................92
圖 5-2 上海信義組織架構圖..................................97
圖 5-3 中國信義組織架構簡圖................................97
圖 6-1 事業成長方向......................................112
圖 6-2 競爭策略矩陣......................................114
圖 6-3 上海信義核心資源系統...............................120
圖 6-4 台灣信義房屋Logo..................................121
圖 6-5 中國信義房產Logo..................................121

表 目錄
表 2-1 學者對策略所下的定義 ................................10
表 2-2 Miles & Snow 的四種適應性策略.......................25
表 2-3 房地產經紀各種理論...................................30
表 2-4 房地產管理法規對房地產經紀的界定......................32
表 4-1 中國GDP增長(1993-2006).............................49
表 4-2 2001-2006年世界主要國家和地區經濟增長率...............50
表 4-3 2003年中國地區現代化指數 ............................51
表 4-4 上海房地產經紀業競爭強度.............................69
表 4-5 上海房地產市場需求結構...............................70
表 4-6 購房者選擇經紀服務動因...............................72
表 4-7 購房者選擇經紀公司依據...............................73
表 4-8 2005上海房地產經紀“金橋獎”企業20強..................78
表 4-9 2006上海房地產經紀“金橋獎”企業20強..................79
表 4-10 上海主要房地產經紀公司2004-2006年運營一覽表...........80
表 5-1 “六構面”簡要表...................................87
表 5-2 上海信義2000-2006年仲介業務一覽表.....................88
表 5-3 上海信義2000-2006年代理業務一覽表.....................88
表 5-4 上海信義2000-2006年商仲業務一覽表.....................89
表 5-5 案例公司2000-2006年財務資料..........................90
表 5-6 案例公司重要財務比率分析..............................90
表 5-7 上海主要房地產經紀公司門店數列表.......................93
表 5-8 上海信義與上房置換、上海中原比較.......................94
表 6-1 2012年案例公司事業垂直整合表........................108
表 6-2 中國信義幕僚組織規劃 ...............................124
表 6-3 上海信義幕僚組織規劃 ...............................126
一、中文文獻
包熙迪 夏蘭 著,齊思賢、楊幼蘭 譯,應變,天下遠見出版社,民國93
  年
司徒達賢,策略管理新論-觀念架構與分析方法,智勝文化事業有限公司,民
國90年
司徒達賢,管理學的新世界,天下遠見出版公司,民國94年
李育濤 主編,房地産經紀,上海人民出版社,民國90年
克里斯丁生 安東尼 羅斯 著,李芳齡譯,創新者的修煉,天下雜誌股份有
  限公司,民國94年
吳思華,策略九說,台灣麥田文化出版社,民國85年
周王美文,房屋仲介業之創新商品研發與經營成效個案研究-以信義房屋『成
屋履約保證制度』為例,國立台灣科技大學管理研究所EMBA碩士論文,
民國90年10月
波特 著,李明軒、邱如美 譯,競爭優勢〈上下〉,天下遠見出版公司,民
國88年
郭淑貞,房屋仲介業不同競爭策略經營型態與績效之實證比較,大葉工學院事
業經營所碩士論文,民國82年7月
夏智亮,房屋仲介業產業趨勢與競爭策略-以信義房屋為例,國立政治大學公
企中心商研學分班企業實務專題研究,民國87年5月
陳隆麒,當代財務管理,臺北華泰文化事業公司,民國88年
陳彪、如卞 編,經紀人實務指南,同濟大學出版社,民國88年
游淑慧,兩岸直銷業未來發展策略之個案研究,國立政治大學商學院經營管理
碩士論文,民國92年7月
黃炯發,台灣房屋仲介業之經營策略研究分析,大葉大學事業經營所碩士論
文,民國92年2月
黃盈璇,兩岸品牌經營之比較-以台商在兩岸之品牌經營為例,國立政治大學
企業管理研究所碩士論文,民國94年7月
張泓銘、龐元 著,中國城市房地產管理,上海社會科學院出版社,民國95
  年
張永岳,崔裴 主編,房地産經紀概論,中國建築工業出版社,民國91年
張躍慶,中國房地産市場仲介組織研究,企業管理出版社,民國88年
蕭學文 主編,經紀人與房地産市場,經濟管理出版社,民國92年
David A. Aaker 著,翁景民 譯,策略行銷管理,臺北華泰文化事業公司
上海房地産經紀人協會《經紀人》特刊
上海信義公司2012年願景白皮書
房地産經紀公司的客戶關係管理研究
http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y510261/PDF/INDEX.HTM
房地産市場的博弈問題研究
http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y497015/PDF/INDEX.HTM
全北京市房地産經紀業規範化發展研究
http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y453524/PDF/INDEX.HTM
房地産經紀業與新加坡房地産二級市場的發展
http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y341605/PDF/INDEX.HTM
論房地産經紀規範化
http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y325675/PDF/INDEX.HTM
上海房地産經紀企業的發展策略研究
http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y490981/PDF/INDEX.HTM

二、英文文獻
Aaker, D. A., Strategic Market Management. New York: John
Wiley & Sons, 1984.
Ansoff, H. I., Corporate Strategy. New York: McGraw-Hills
Press, 1965.
Glueck, William. F., Business Policy: Strategy Formation
and Management Action, 2nd edition. New York: McGraw-
Hill, 1976.
Harvey, Dan, Strategic Management. Bell and Howell Company,
1982.
Miles, R. E. and Snow, C. C., Organizational Strategy、
Structure and Process. New York: McGraw-Hill Press, 1978.
Porter, M. E., Competitive Strategy: Techniques for
Analyzing Industries and Competitors., New York: The Free
Press, 1980.
Steiner, G. A., and Miner, J. B., Management Policy and
Strategy: Text, Reading and Case. New York: Macmillan
Publishing Co. Press, 1977.
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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