房仲業雖作為連鎖經營及行銷通路概念行業，但因其交易特性，需要足夠的專業與服務的一致性，所以人才一直是此行業成功的關鍵因素。但在大陸地區，由於市場的成熟度與政府強勢主導，加上近些年 經濟快速成長，國際資金不斷湧入，其競爭環境比在台灣相對複雜許多。本研究主要是採取個案研究方式，希望經由深入的個案分析，尋找房仲業在大陸地區未來發展趨勢與關鍵成功要素。並為個案公司擬定策略以因應未來環境的快速變遷；並能在發展過程中蓄積核心資源，增加競爭力。
本研究的架構採用Aaker的理論架構來進行內外在分析與策略規劃。整個研究架構分為四個階段：
1.先分析整體環境為房仲業帶來的機會與威脅，以及該產業的成功關鍵因素；進而了解個案公司所擁有的優劣勢。
2.根據以上分析，歸納出該公司所面臨的問題。
3.策略方向的擬定，並依照適當的準則予以評估與選擇。
4.提出可行的策略，在該策略下擬定競爭策略與營運策略。
經過本研究分析發現，除了三S專業化、簡單化、標準化，及人才、品牌、資訊等傳統關鍵成功要素外，面對政策強勢主導及快速變動環境，掌握需求變動時間差能力、行銷通路及售後服務的創新整合能力、地理區差異所需要的彈性模組運作能力、網絡及策略聯盟整合能力、顯得更加重要。本研究建議個案公司採成長策略與差異化集中作為競爭策略，以發揮個案公司的核心能力，持續領先同業並奠定永續經營的利基。

第壹章 緒論.................................................1
第一節 研究動機與目的........................................1
第二節 研究範圍與限..........................................6
第三節 論文架構 .............................................8
第貳章 文獻探討 ............................................10
第一節 策略的概念...........................................10
第二節 策略管理理論與分析架構................................13
第三節 房地產經紀業相關文獻..................................31
第四節 文獻探討對本研究的意涵................................38
第參章 研究計劃 ............................................40
第一節 研究架構 ............................................40
第二節 研究方法 ............................................45
第肆章 外在分析與機會威脅認定................................48
第一節 總體環境分析.........................................48
第二節 產業環境分析........................................55
第三節 仲介業環境分析.......................................61
第四節 顧客分析 ...........................................71
第五節 競爭對手分析.........................................75
第伍章 個案公司內在分析與優劣勢評估.........................81
第一節 個案公司簡介........................................81
第二節 現在策略分析.........................................85
第三節 經營績效分析.........................................90
第四節 組織及管理策略分析....................................98
第五節 優劣勢分析與策略困擾分析 .............................102
第陸章 個案公司策略制定 ....................................107
第一節 願景與目標 .........................................107
第二節 根本策略 ...........................................112
第三節 競爭策略 ...........................................116
第四節 營運策略 ...........................................121
第柒章 結論與建議 .........................................132
第一節 結論...............................................132
第二節 建議...............................................136
參考文獻..................................................139

圖 目錄
圖 1-1 論文架構............................................8
圖 2-1 Glueck 策略規劃之架構...............................14
圖 2-2 Steiner 策略規劃的架構..............................15
圖 2-3 Aaker 策略市場管理構成概要 ..........................16
圖 2-4 Porter之五力分析...................................23
圖 2-5 Porter的一般性競爭策略..............................26
圖 3-1 研究架構...........................................41
圖 3-2 研究程序...........................................47
圖 4-1 1999年-2006年上海房地產經紀企業數量..................56
圖 4-2 上海房地產經紀企業類型比較...........................57
圖 4-3 上海商品房二三級市場成交量1996—2005年走勢............57
圖 4-4 上海市二手房價格指數走勢(2005.7-2006.7)..............58
圖 5-1 中國信義在大陸各區域的發展歷程........................92
圖 5-2 上海信義組織架構圖..................................97
圖 5-3 中國信義組織架構簡圖................................97
圖 6-1 事業成長方向......................................112
圖 6-2 競爭策略矩陣......................................114
圖 6-3 上海信義核心資源系統...............................120
圖 6-4 台灣信義房屋Logo..................................121
圖 6-5 中國信義房產Logo..................................121

表 目錄
表 2-1 學者對策略所下的定義 ................................10
表 2-2 Miles & Snow 的四種適應性策略.......................25
表 2-3 房地產經紀各種理論...................................30
表 2-4 房地產管理法規對房地產經紀的界定......................32
表 4-1 中國GDP增長(1993-2006).............................49
表 4-2 2001-2006年世界主要國家和地區經濟增長率...............50
表 4-3 2003年中國地區現代化指數 ............................51
表 4-4 上海房地產經紀業競爭強度.............................69
表 4-5 上海房地產市場需求結構...............................70
表 4-6 購房者選擇經紀服務動因...............................72
表 4-7 購房者選擇經紀公司依據...............................73
表 4-8 2005上海房地產經紀“金橋獎”企業20強..................78
表 4-9 2006上海房地產經紀“金橋獎”企業20強..................79
表 4-10 上海主要房地產經紀公司2004-2006年運營一覽表...........80
表 5-1 “六構面”簡要表...................................87
表 5-2 上海信義2000-2006年仲介業務一覽表.....................88
表 5-3 上海信義2000-2006年代理業務一覽表.....................88
表 5-4 上海信義2000-2006年商仲業務一覽表.....................89
表 5-5 案例公司2000-2006年財務資料..........................90
表 5-6 案例公司重要財務比率分析..............................90
表 5-7 上海主要房地產經紀公司門店數列表.......................93
表 5-8 上海信義與上房置換、上海中原比較.......................94
表 6-1 2012年案例公司事業垂直整合表........................108
表 6-2 中國信義幕僚組織規劃 ...............................124
表 6-3 上海信義幕僚組織規劃 ...............................126

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全北京市房地産經紀業規範化發展研究
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房地産經紀業與新加坡房地産二級市場的發展
http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y341605/PDF/INDEX.HTM
論房地産經紀規範化
http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y325675/PDF/INDEX.HTM
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Structure and Process. New York: McGraw-Hill Press, 1978.
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Steiner, G. A., and Miner, J. B., Management Policy and
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Publishing Co. Press, 1977.