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研究生:賴欣衍
研究生(外文):Hsin-yen Lai
論文名稱:中國城市土地使用權市場研究:以北京、上海為例
論文名稱(外文):The Study on the Commercialization of Granted Land Use Rights in Beijing and Shanghai
指導教授:范錦明范錦明引用關係
指導教授(外文):Jiin-ming Fahn
學位類別:碩士
校院名稱:國立中山大學
系所名稱:大陸研究所
學門:社會及行為科學學門
學類:區域研究學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2008
畢業學年度:96
語文別:中文
論文頁數:178
中文關鍵詞:土地儲備宏觀調控土地土地使用權市場
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中國在改革開放以後,為發展社會主義市場經濟而修改憲法條文,取消傳統土地公有制度有關土地買賣的限制,將土地使用權視為一種可以進行交易的商品,因而形成了土地買賣市場的關係,然而所謂的土地買賣,實際交易的是土地使用權而非土地所有權,國家擁有土地的所有權及最終處份權,土地使用權也僅限於有期限的出讓。

本研究探討中國土地使用權市場在歷經二十餘年的開放後所呈現的發展型態,主要有三項探討課題:一是藉由北京及上海市舉辦2008年北京奧運及2010年上海世界博覽會的契機,研究地方政府如何以行政權干預土地使用,以瞭解地方政府實際制定土地供給政策的考量因素;二是探討土地使用權的供需變化如何影響房地產的發展,推論出不同投資主體對於房地產投資進而帶動土地需求。三是探討土地隱形市場的形成,研究發現由於中國同時並存著劃撥土地制度及土地使用權市場買賣制度,因而造成土地使用體制性的缺陷,是產生土地隱形市場的主要原因,而中國政府為避免土地資源的浪費,積極推動土地儲備制度的改革,形成土地使用上的第二次革命,但是成效有限,促使中國政府針對土地市場採取更嚴厲的宏觀調控政策,藉以控制市場發展,避免土地開發失控。
謝 辭 i
摘 要 ii
目 錄 iii
圖目錄 iv
表目錄 v
第一節 研究動機與目的 1
第二節 文獻回顧 2
第三節 研究方法與限制 14
第四節 研究架構 15
第五節 研究流程與章節安排 17
第二章 中國土地使用權制度改革與發展 19
第一節 改革背景 19
第二節 改革進程 20
第三節 土地使用權制度建立 26
第三章 中國土地使用權價格與供需變化之影響分析 45
第一節 中國土地使用理論與價格變動因素分析 45
第二節 中國土地使用權價格體系分析 55
第三節 中國土地使用權供需變化與房地產發展的關係 64
第四章 中國城市土地使用權運作模式分析 81
第一節 北京城市土地使用權運作模式探討 81
第二節 上海城市土地使用權運作模式探討 101
第三節 北京與上海城市土地使用權運作模式比較 123
第五章 中國土地使用權市場的體制性缺陷與發展調控 129
第一節 土地隱形市場分析 130
第二節 土地儲備制度的推行 143
第三節 中國政府宏觀調控政策與土地使用權市場發展 155
第六章 結論與建議 161
第一節 研究發現 161
第二節 研究建議 164
參考文獻 167
(一)中文
一、書籍:
1.中華人民共和國國土資源部,2001年中國國土資源報告。北京,地質出版社,2002年。
2.牛鳳瑞編著,中國房地產發展報告NO.3。北京,社會科學文獻出版社,2006年。
3.王克強、劉紅梅,中國農村地產市場研究。上海,上海財經大學出版社,2003年。
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5.李永然,投資大陸不動產贏的策略。台北,永然文化出版社,1990年。
6.李永然編著,大陸房地產實用法令大全。台北,永然文化出版社,1992年。
7.周治平、陳章喜、鄒自然,中國房地產業透視。台北,書泉出版社,1992年。
8.金康、張義權編著,兩岸土地利用之探討。台北,永然文化出版社,1993年。
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11.畢寶德編著,中國地產市場研究。北京,中國人民大學出版社,1994年。
12.桂強芳,外商如何赴大陸投資房地產。台北,永然文化出版社,1994年。
13.倪鵬飛編著,中國城市競爭力報告NO.4。北京,社會科學文獻出版社,2006年。
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15.殷章甫,土地經濟學。台北,五南圖書出版公司,1995年。
16.張金鶚,房地產投資與市場分析-理論與實務:房地產市場分析。台北,華泰文化事業有限公司,2003年。
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18.張義權,認識大陸房地產管理法規。台北,永然文化出版社,1993年。
19.莊穆、蕭志岳,中國房地產制度。台北,萬國蔚理出版社,1991年。
20.梁運斌,世紀之交的中國房地產:發展與調控。北京,經濟管理出版社,1996年。
21.寇孟良,大陸房地產實用法律詞典。台北,永然文化出版社,1993年。
22.楊繼瑞,中國城市地價探析。北京,高等教育出版社,1997年。
23.韓乾,土地資源經濟學。台北,滄海書局,2007年。
二、期刊:
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2.王守軍、何曉星,”論中國土地資本化中的利益分配問題,”上海交通大學學報,第12卷第4期(2004年):頁11-16。
3.王民忠,”新世紀的第一張答卷-關於中國土地市場發展大趨勢的綜述,”中國土地(2001年12月):頁9-14。
4.王錫魁、李淑杰、高麗坤、蔣甫玉,”土地供應市場與房地產市場關係的研究,”華中農業大學學報,第1期(2006年):頁25-27。
5.江學俊、馮尚春,”中國土地制度的缺失與農村城鎮化之間的整合,”遼東學院學報,第7卷第42期(2005年):頁32-34。
6.江華、萬本紅,”中國土地政策目標的障礙與現實選擇,”華南農業大學學報,第3卷第1期(2004年):頁9-13。
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10.周天勇,”中國土地制度的困境及改革的框架性安排,”學習月刊,第12期(2003年):頁11-16。
11.周天勇,”城市化加速下的中國土地戰略,”中國土地,(2004年1-2月):頁33-35。
12.吳旬,”土地價格、地方政府競爭與政府失靈,”中國土地科學,第18卷第2期,(2004年)頁10-14。
13.胡存智、宮玉泉,”新世紀中國土地市場建設大趨勢,”中國土地科學,(2001年):頁16-19。
14.姜愛林,”改革開放以來中國土地政策的發展變遷1978-2002,”綏化師專學報,第24卷第1期(2004年)頁12-19。
15.高波,”土地股份制與城市土地市場發育,”中國房地產,第188期(1996年8月)頁15-20。
16.柴志春,”政府對土地市場的宏觀調控,”南部學壇,第25卷第4期,(2005年)頁89-92。
17.許光泰,”大陸土地出讓制度初探,”中國大陸研究月刊,40卷3期86年(1997年)頁83-98。
18.袁緒亞,”土地市場均衡分析,”上海經濟研究,第1期(1996年):頁32-36。
19.黃小虎,”中國土地使用制度改革初探,”中國社會科學,第2期(1995年):頁50-60。
20.常健、彭真明,”中國土地使用權制度的反思,”中國土地科學,第17卷第5期(2003年)頁3-8。
21.曹建海,”我國工業性土地利用與土地政策,”中國發展觀察,第5期(2006年):頁10-12。
22.曾育裕,”中國大陸公有土地使用權市場機制之分析,”中共研究月刊,32卷12期(1998年)頁67-86。
23.楊益明,”試論土地市場特徵和土地市場現狀及問題,”咸寧師專學報,第14卷第1期(1994年):頁71-75。
24.楊波,”論我國土地使用權市場的結構性重組,”經濟論壇,第8期(2006年):頁53-55。
25.褚中志,”中國土地資源配置的市場化改革問題思考,”思想戰線,第31卷第4期(2005年)頁14-16。
26.張崎,”中國土地管理體制改革模式初探,”中國土地科學,第8卷第5期(1994年):頁11-15。
27.張金華,”高地價對中國土地儲備制度的衝擊,”中國土地科學,第17卷第6期(2003年)頁35-38。
28.劉爾思,”城市經營與土地供給制度的創新,”雲南財貿學報,第19卷第4期,(2003年):頁101-103。
29.鍾京濤,”中國土地市場化進程中的政府行為評析,”2003資源論壇,(2003年):頁22-24。
30.嚴每蓉,”土地有形市場:構築用地找市場的平台,”海外房地產導報,第6期(2001年):頁4-7。
三、論文:
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3.宋戈,”中國城鎮化過程中土地利用問題研究,”東北農業大學,2004年。
4.李濤,”城市土地市場運行與政策控管研究,”南京農業大學,2004年。
5.林佳靜,”2003年以來大陸宏觀調控之政策分析,”國立東華大學公共行政研究所,2006年。
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7.高明,”我國城市過程中城市土地資源優化配置問題研究,”西北農林科技大學,2004年。
8.陳月紅,”城市土地市場供給制度研究-以南京市為例,”南京農業大學,2004年。
9.張更深,”中國大陸土地儲備研究,”天津大學管理學院,2003年。
10.曾德珩,”城市土地經營研究,”重慶大學,2004年。
11.趙賀,”轉軌時期的中國城市土地利用機制研究,”復旦大學,2003年。
12.潘中鼎,”中國大陸土地使用制度與政策之研究,”淡江大學中國大陸研究所,2003年。
13.應宗文,”台商投資大陸房地產管理模式之研究,”國立中山大學大陸研究所,1996年。

(二)英文
Joseph En-Pao Wang. Selected legal documents of the people’s Repulic of China. Washington: University Publication of America Press, 1976.
Peter Ho. Institutions:land ownership,property rights,and social conflict in China. Oxford: University of Oxford Press, 2005.
Victor D.Lippit. Land reform and economic development in China. New Yark: International Arts and Science Press, 1974.
Victor F.S Sit. Chinese cities:the growth of metropolis since 1949. Oxford: University of Oxford Press, 1985.
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