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研究生:林佳穎
研究生(外文):Lin, Chia-Ying
論文名稱:台灣零售不動產強勢承租商組成要素模型之研究
論文名稱(外文):A Modelliy of the elements of Strong Tenant for Retail Property in Taiwan
指導教授:游舜德游舜德引用關係
指導教授(外文):Yuo, Shun-Te
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2008
畢業學年度:96
語文別:中文
論文頁數:115
中文關鍵詞:台灣零售不動產強勢承租商基礎承租商
外文關鍵詞:retail propertystrong tenantbasic tenant
相關次數:
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商場經營管理者為了創造商場利潤極大化,會藉由不同的承租組合以產生最大的增乘效益。而為提升整體利潤,招商人員在挑選承租商時會選擇可以吸引最多消費者,且提供商場正向外部效果最大的承租商,此種承租商稱為「強勢承租商(Strong Tenant)」。本研究為解決招商人員於招商時所會遇到的承租商選擇的難題,希望建立一個強勢承租商評估模型,藉由此模型可使台灣招商人員於招商之際可更快速的選取到所需的強勢承租商。為此,本研究將藉由文獻回顧與歸納,找出各項影響強勢承租商構成的因子,以建立強勢承租商評估模型。而各因子間重要性的權重評估,則藉由相關專家問卷的調查,並利用層級分析法求得各個影響因子的權重,藉此權重修正台灣零售不動產強勢承租商實証模型。最後再配合台灣零售不動產承租商資料庫,找出台灣零售不動產核心業種的強勢承租商,希冀給予相關專業招商人員於招商準則或相關策略。
本研究根據上述研究方法與流程,進行台灣零售不動產強勢承租商的實証後得到,影響台灣強勢承租商四大因素構面為:「商品及品牌組合」、「違約風險」、「租約誘因及租金補貼」及「實質環境需求與區位特色」,藉由此四大因素構面本研究將建立強勢承租商評估模型。由此模型實証後得知,台灣區域級以上零售商場各業種,因承租商組成及消費者品牌的偏好的程度差異,造成各業種並非明顯存在強勢承租商,且各業種內承租商強勢程度亦有差別。本研究將實証模型配合台灣零售不動產承租商資料庫,得到台灣零售不動產內的前50大強勢承租商,檢視此強勢承租商後,本研究發現台灣的強勢承租商雖然可為商場帶來正向外部效益,但此效果小於承租商因進駐商場本身所獲得的效益。因此承租商需要依賴進駐商場而獲得更大效益,本研究認為在台灣主要存在「強勢商場」而非「強勢承租商」的現象。然而此前50大承租商,仍代表台灣消費者心目中最喜愛的50大品牌,商場需要其進駐以帶來一定的人潮及錢潮,因此本研究稱其為「基礎承租商」,其為商場整體集客力提升的基礎型承租商,所以建議招商人員於招商之際仍須以此承租商為首選。
Shopping center manager will make different tenant mix for create market profit maximization. And in order to raise the shopping center’s whole profit, leasing manager will choose to attract consumers most while selecting the tenants, offer market the most heavy positive external effects, this kind of chartering tenants calls “Strong Tenant”. The purpose of this study is to establish the modelliey for the elements of strong tenants, that can solved while leasing manager meet tenants choose problem. Use of this model can choosing the necessary tenants fast for Taiwan’s leasing manager.
This research will be reviewed and summed up with literature, find out every factor influencing the strong tenants of the advantage to form, in order to set up the strong tenant assess model. And the weight of the importance among every factor is assessed, with the investigation of relevant expert's questionnaires. Utilize the Analytical Hierarchy Process (AHP) to get the weight of each influence factor, make use of this weight to revise the model for the evaluation of Taiwan retail property strong tenants. Final, cooperate with Taiwan retail property database, find out the strong tenants in Taiwan retail property core retail categories, and offer relevant leasing principle or strategy for major leasing manager
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究內容與範圍 4
第三節 研究方法 6
第四節 研究流程 7
第二章 理論文獻回顧與現況分析 9
第一節 聚集經濟與產業群聚理論 9
第二節 零售不動產與其價值來源 14
第三節 強勢承租商與外部效果理論 20
第四節 構成強勢承租商之相關因素 26
第五節 台灣區域級以上零售不動產現況分析 30
第六節 小結 36
第三章 強勢承租商評估模型建立 39
第一節 STI模型與變數說明 39
第二節 構成強勢承租商因子評估之方法論 45
第三節 台灣零售不動產承租商資料庫之說明 54
第四節 小結 60
第四章 強勢承租商組成要素結果分析 61
第一節 AHP問卷測試、發放與回收之情形 61
第二節 強勢承租商各層級影響因子相對權重與排序結果 63
第三節 AHP實証分析結果:強勢承租商影響因素 68
第四節 小結 74
第五章 台灣區域級以上零售商場強勢承租商實証分析 75
第一節 強勢承租商實証模型與操作流程 75
第二節 台灣零售不動產強勢承租商結果 84
第三節 台灣零售不動產強勢承租商實証結論與招商策略 100
第四節 小結 103
第六章 結論與建議 105
第一節 結論 105
第二節 建議 109
參考文獻 111
附錄一 I
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