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研究生:王俊仁
研究生(外文):Chun-jen Wang
論文名稱:特徵價格法在住宅價格之應用探討
論文名稱(外文):An Application of Hedonic Price Method to Housing Price Estimation
指導教授:王慶煌王慶煌引用關係
指導教授(外文):Ching-Hwang Wang
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣科技大學
系所名稱:營建工程系
學門:工程學門
學類:土木工程學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2008
畢業學年度:96
語文別:中文
論文頁數:69
中文關鍵詞:特徵價格法住宅市場區隔主成份分析複迴歸分析
外文關鍵詞:hedonic price methodhousing market segmentationprincipal component analysismultiple regression analysis
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本研究應用特徵價格法探討大安區、信義區住宅房價,乃以中高級中古屋住宅做為住宅市場區隔(housing market segmentation),透過專家訪談選取出足以反應中高級中古屋住宅價格之22個屬性變數,並鑑於影響大安區、信義區中高級中古屋住宅之屬性間共線性,乃以主成份分析(principal component analysis)來精減變數,並消除此共線性,再以複迴歸分析(multiple regression analysis)建立特徵價格模式,其優點為住宅特徵價格藉由主成份分析精減之屬性變數表示,使本研究特徵價格模式較為簡潔;缺點為精減之屬性變數係由初始屬性變數求得,應用上須依各初始屬性變數之標準化值以求取精減之主成份之標準化值,再代入本研究特徵價格模式求得特徵價格,增加本研究特徵價格模式使用上難度。
本研究之特徵價格模式估價精確性仍待強化,可由屬性變數選取、成交總價及面積釐清等方面予以改進,並排除特殊交易狀況之樣本,以提高所求得之特徵價格模式估價精確性。
This study aimed to apply the hedonic price method to estimate housing prices in Da-an district and Hsinyi district. Used-residential houses at the intermediate-high level were viewed as a segment in housing market segmentation. Through expert interviews, 22 attributes that could reflect the price of used-residential houses at the intermediate-high level were selected. Considering the multicollinearity between attributes of used-residential houses at the intermediate-high level in Da-an and Hsinyi districts, principal component analysis was applied to reduce variables and multicollinearity between attributes, and multiple regression analysis was further conducted to construct a hedonic price model. The advantage of this model was that the attribute variables used were reduced through principal component analysis, so the model would be simpler and less complicated. The drawback was that the reduced attribute variables were derived from the initial attribute variables, so in practical applications, the standardized value of each reduced principal component should be derived according to the standardized value of each initial attribute variable before it could be used in the hedonic price model to obtain the hedonic price. This drawback would increase the difficulty of using the constructed hedonic price model.
The estimation accuracy of the constructed hedonic price model could be further enhanced through improvement of attribute selection, clarification of actual trading price and area. Besides, samples with special conditions could also be excluded to increase the price estimation accuracy of the constructed model.
第一章 緒論 7
1.1 研究背景與動機 7
1.2 研究目的 7
1.3 研究範疇 7
1.4 研究方法與流程 8
第二章 文獻回顧 10
2.1 傳統不動產估價方法 10
2.2 其他不動產估價方法 11
2.3 特徵價格理論與應用分析文獻回顧 12
2.3.1 特徵價格理論發展過程 12
2.3.2 應用於不動產價格相關文獻探討 13
第三章 特徵價格理論與應用模式建構 29
3.1 特徵價格理論 29
3.2 應用特徵價格法的重要課題 33
3.3 特徵價格應用模式之建構與評估方法 35
第四章 特徵價格理論應用於中高級中古屋價格案例分析 39
4.1 案例說明 39
4.2 研究變數 39
4.3 資料前置處理 44
4.4 特徵價格應用模式實例運算與分析評估結果 47
4.4.1 樣本資料分析 47
4.4.2 敘述統計及相關分析 48
4.4.3 主成份分析 56
4.4.4 市場大小檢定 58
4.4.5 特徵價格模式估計 59
第五章 結果與討論 66
5.1 特徵價格理論應用於中高級中古屋價格分析之適用性 66
5.2 特徵價格理論應用之改進方法 70
5.3 資料庫應用說明 73
第六章 結論與建議 75
6.1 結論 75
6.2 後續研究建議 75
參考文獻 76
附  錄 78
《附錄一》專家訪談表 78
《附錄二》市場大小檢定統計表 83
《附錄三》自變數與修正總價散佈圖 85
《附錄四》標準化殘差圖 87
《附錄五》標準化殘差直方圖 88
《附錄六》特徵價格模式(2001年至2003年第2季-大安區) 89
《附錄七》特徵價格模式(2001年至2003年第2季-信義區) 94
《附錄八》特徵價格模式(2003年第3季至2006年-大安區) 99
《附錄九》特徵價格模式(2003年第3季至2006年-信義區) 104
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