高字塔兩次的失敗，首因中央政府「國家暴力對待在地紅毛港居民」，毀壞在地產業、潟湖及各種天然資源、限禁建及製造各種污染毒害長達30餘年等，使在地人對政府產生仇恨，近又在高字塔即將第三次再利用之際，將歷380餘年歷史聚落拆除，使高字塔成為孤懸在三面環海，唯一陸路交通受各種工業污染環伺的偏僻景點，失去在地居民、宗教、產業、歷史聚落、自然資源等優勢，成為未來第三次再利用最大敗因。
其次為地方政府「政治干預不當」及「策略錯誤」，�d凸顯政績匆促開幕，錯誤策略將資金投資在行銷活動，非解決高字塔各種困境，致兩次失敗收場；近第三次計劃再利用又同樣定位在「行銷及展演」，執迷不悟重蹈失敗策略，為全台灣所罕見。
本研究以高字塔閒置空間再利用個案，呈現閒置空間再利用與政治干預的關係，透過台灣各地方縣市閒置空間再利用實際案例，及所遭遇的問題與課題，探討高字塔及在地紅毛港的歷史背景、宗教、產業、人文等價值與閒置空間再利用的重要關連，並從高字塔兩次再利用兩次失敗的時機面、策略面、制度面、經營面、資金資源面等不同面向，去發現失敗原因；最後再從政府即將投入四億多元高字塔第三次再利用計畫中，以新動機企圖、發展策略、新計畫內容、執行方式、新資金運用模式、及所要面對的問題與困境等，去分析合理的邏輯及可能再失敗的因素。希望所呈現的結果，能成為一種反思，未來政府在推動閒置空間再利用案時，不要再重蹈覆策，高字塔兩次失敗的現象不要再度重演浪費民脂民膏，以國家暴力殘害紅毛港歷史聚落人民的事件不要再發生。
台灣閒置空間再利用，需保存歷史建築軌跡，並真正轉型為可與世界競爭的成功創意產業，以產業獲利增加經濟收入，永續經營造福人民。

The reason for Gaozi Tower being abandoned for two times was mainly the hatred of the local citizens against the government. In fact, the Central Government “exercised national violence against the residents of Hongmao Harbor,” destroyed the local industries, lagoons and different kinds of natural resources, restricted and forbid local construction, and created various kinds of pollution and toxic harm for over 30 years. All these behaviors of the government aroused hatred from the local people against the government. While Gaozi Tower is going to be reused for the third time recently, the settlements around having gone through a history of over 380 years are going to be demolished. Of course, the lonely and isolated Gaozi Tower, with its three sides facing the sea and the only land passage of its access harmed by different kinds of industrial pollution, will lose the advantages of local residents, religion, industries, historical settlements, natural resources, and so on. This is also why Gazi Tower will face abandonment for the third time.

The second reason for its being abandoned includes the “inappropriate political interference” and “strategic mistakes” of the local government. In order to highlight the political performance, the local government arranged the opening ceremony hurriedly. Such a wrong strategy made the fund mostly placed in marketing activities, but was unable to solve different kinds of predicaments of Gaozi Tower, thus leading to the two times of its being abandoned. Similarly, the third attempt of the reuse plan is also positioned in “marketing and performance.” This kind of strategy, which obstinately adheres to error repeatedly and follows the same disastrous road again and again, is really rarely seen in Taiwan.

This paper makes a case study of the idle space of Gaozi Tower, and presents the relationship between the reuse of idle space and political interference. Taking the actual cases of idle space reuse in different counties and cities as a reference, and reviewing the problems and issues being encountered, the study investigates how the historical background, the religious, industrial and humanistic values of Gaozi Tower and Hongmao Harbor are related to the reuse of idle space. Besides, from different aspects for the abandonment of Gaozi Tower for two times, including the aspects of timing, strategy, system, operation, fund resources, and so on, the study discovers the reason for its being abandoned. Finally, based on the government’s planning of reusing Gaozi Tower for the third time by paying a big fund of over NT$0.4 billion to employ new motives, intentions, development strategies, plans of new contents, implementation ways, new fund utilization model, problems and predicaments to be encountered, etc., the study analyzes the reasonable logic and the possible factors of the abandonment of Gaozi Tower. It is hoped that the presented results can become a kind of self-examination, based on which the future government is expected not to recommit the same error when promoting the reuse plan of idle space. It is also hoped that the phenomenon of the abandonment of Gaozi Tower will never happen again. It was really a waste of the citizens’ earning. People do not want to see the reoccurrence of the incident that national violence damages the historical settlements and citizens of Hongmao Harbor.

The reuse of the idle space of Taiwan has to consider the preservation of the historical buildings and tracks. The old buildings should be transformed as a kind of successful and creative business, which can enjoy competitive position in the world, increase profits to local industries, increase economic income for the region, and undertake sustainable operation to bring benefits to the local people.

Keywords: National violence, local industry, lagoon, restriction and forbiddance of construction, historical settlement, political interference, marketing and performance

中文摘要………………………………………………………………i
英文摘要………………………………………………………………ii
目錄……………………………………………………………………iv
第一章 緒論…………………………………………………………1
第一節 研究動機與目的……………………………………………………1
1.1.1 研究動機……………………………………………………………1
1.1.2 研究目的……………………………………………………………2
第二節 研究範圍與方法架構………………………………………………3
1.2.1 研究範圍……………………………………………………………3
1.2.2 研究方法……………………………………………………………4
1.2.3 研究流程架構………………………………………………………5
第三節 文獻回顧……………………………………………………………6
1.3.1 高字塔閒置空間再利用緣起………………………………………6
1.3.2 台灣建築、設計與藝術展演中心-台中酒廠舊址 ………………7
1.3.3 台中縣梧棲鎮舊分駐所……………………………………………12
1.3.4 台北市華山藝文特區………………………………………………14
1.3.5 花蓮松園別館………………………………………………………17
1.3.6 新竹縣老湖口天主堂………………………………………………19
1.3.7 南瀛總爺藝文中心-麻豆總爺糖廠 ………………………………21
1.3.8 案例小結……………………………………………………………25
第二章 台灣閒置空間再利用的課題………………………………26
第一節 基本原則、實況執行面分析………………………………………26
2.1.1 緣起…………………………………………………………………26
2.1.2 基本原則與實施對象………………………………………………26
2.1.3 實況分析與操作流程………………………………………………27
2.1.4 評定使用期限………………………………………………………29
2.1.5 再利用計畫的執行面………………………………………………29
2.1.6 招標委託經營的缺失………………………………………………31
第二節 監督與營運概況……………………………………………………32
2.2.1 監督制度……………………………………………………………32
2.2.2 流於形式的監督機制………………………………………………32
2.2.3 台灣營運機制模式…………………………………………………32
2.2.4 台灣營運機制優缺點分析…………………………………………34
第三節 閒置空間再利用的實際課題………………………………………36
2.3.1 閒置空間再利用「舊」問題………………………………………36
2.3.2 閒置空間再利用「新」問題………………………………………38
2.3.3 策略錯誤-資金資源未再造文化產業 ……………………………39
2.3.4 「再利用」未轉變「創藝文化產業」……………………………41
2.3.5 閒置空間再利用的新課題…………………………………………42
2.3.6 總結教訓……………………………………………………………43
第三章 紅毛港地區高字塔再利用與政治力的關聯分析…………45
第一節 歷史背景-紅毛港的價值 …………………………………………45
3.1.1 紅毛港的位置與範圍………………………………………………45
3.1.2 紅毛港完整血緣聚落及行政區域…………………………………46
3.1.3 紅毛港380年歷史聚落淵源………………………………………46
3.1.4 紅毛港填海造路的聚落發展脈絡…………………………………47
3.1.5 紅毛港的產業文化…………………………………………………48
3.1.6 紅毛港的宗教文化…………………………………………………49
3.1.7 紅毛港的聚落建築文化……………………………………………51
第二節 高字塔的由來與兩次再利用簡介…………………………………53
3.2.1 高字塔的由來與在地紅毛港厄運…………………………………53
3.2.2 高字塔兩次再利用失敗遠因與時空背景…………………………53
3.2.3 高字塔第一次再利用簡介…………………………………………57
3.2.4 高字塔第二次再利用簡介…………………………………………57
第三節 時機面-不利的時間點 ……………………………………………59
3.3.1 高字塔兩次再利用「時機」不對…………………………………59
3.3.2 「時機點」與在地紅毛港人生計無關……………………………60
3.3.3 兩次再利用未把握「時機」，凸顯未拆在地資源 ………………61
第四節 策略面-政治動機、預期成果及問題………………………………64
3.4.1 高字塔第一次再利用的動機、預期成果及問題 …………………64
3.4.2 高字塔第二次再利用的動機、預期成果及問題 …………………65
3.4.3 小結 …………………………………………………………………68
第五節 經營面－組織、策略與經營困境 …………………………………69
3.5.1 高字塔兩次再利用-政府委託經營項目之差異比較分析 …………69
3.5.2 高字塔兩次再利用-「組織經營」模式及困境比較分析 …………70
3.5.3 高字塔兩次再利用-「經營策略」及困境比較分析 ………………74
第六節 資源面－投入資金、資源運用模式…………………………………76
3.6.1 政治干預-高字塔「第一次再利用」的模式分析 …………………76
3.6.2 政治干預-高字塔「第二次再利用」的模式分析 …………………82
第四章 高字塔第三次再利用之邏輯與內涵分析…………………86
第一節 新動機企圖與發展策略定位………………………………………86
4.1.1 新動機企圖與邏輯分析 ……………………………………………86
4.1.2 範圍及發展策略 ……………………………………………………88
4.1.3 發展定位及不合理邏輯分析 ………………………………………90
第二節 新計畫內容與執行方式……………………………………………93
4.2.1 新計畫內容與邏輯分析……………………………………………93
4.2.2 執行方式……………………………………………………………103
第三節 新資金資源的運用模式……………………………………………105
4.3.1 租用-長期經營之變數 ……………………………………………105
4.3.2 營建資金運用模式之合理性分析 ………………………………106
4.3.3 營運盈收、虧損之分析 …………………………………………109
第四節 法源與籌備期組織經營策略………………………………………112
4.4.1 經營公共建設法源之模式…………………………………………112
4.4.2 籌備期組織及執掌…………………………………………………113
4.4.3 經營策略與可行性邏輯分析………………………………………114
第五節 高字塔第三次再利用的問題及困境分析…………………………117
4.5.1 整體觀光策略欠缺…………………………………………………117
4.5.2 官方委託民間經營遭受質疑………………………………………119
4.5.3 靠強力行銷帶動人潮不能永續……………………………………119
4.5.4 最大優勢- 在地資源消失殆盡……………………………………120
4.5.5 土地使用受限，園區無法多元化…………………………………121
4.5.6 港區經濟建設掛帥「園區發展受制」……………………………121
4.5.7 偏僻孤立，難結合國際觀光港旅遊線……………………………122
第五章 結論與建議…………………………………………………123
第一節 結論 …………………………………………………………………123
5.1.1 高字塔兩次閒置空間再利用失敗的主因 …………………………124
5.1.2 高字塔第三次再利用的邏輯與研究結果 …………………………124
5.1.3 讓高字塔失敗教訓成為一種價值 …………………………………125
第二節 後續研究建議 ………………………………………………………126
5.2.1 延續類似決策錯誤案例之研究 ……………………………………126
5.2.2 朝向多元面向閒置空間使用之研究 ………………………………126
參考文獻………………………………………………………………127
附錄 紅毛港歷史聚落受「迫害」紀實……………………………130

論文
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