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研究生:柯素媛
研究生(外文):Su Yuan Ko
論文名稱:容積移轉獎勵對林口房地產建案成本效益之影響-以林口鄉國宅段18-20.18-23.18-25地號個案為例
論文名稱(外文):The Influence of The Reward of Transferable Development Rights on The Cost Effect of Real Estate Industry in Lin-kou - Land Section18-20,18-23 and18-25
指導教授:徐憶文徐憶文引用關係
指導教授(外文):Y. W. Shyu
學位類別:碩士
校院名稱:長庚大學
系所名稱:APEMBA
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2009
畢業學年度:97
論文頁數:89
中文關鍵詞:容積獎勵容積移轉容積率坪效林口特定區
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中文摘要
容積移轉獎勵辦法,是政府獎勵容積、促進都市城鎮發展的措施;由於台北縣林口特定區辦理容積移轉個案從93年至今只有18筆提出申請,並未普及;本研究以實際個案為例,深入探討林口特定區,辦理容積移轉辦法,從中探討容積移轉獎勵,對於林口特定區其投資報酬之影響,俾提供在未來開發林口特定區,建築經營者有所參照。
本個案以相同的建案(基地)為實際例子,分設成五種假設模型:
探討用何種規劃,何種容積獎勵,可使坪效做到最高、獲利最大。
假設一:只用基準容積率,不作任何獎勵容積狀況。
假設二:規劃停車獎勵(15.02%),地下三層,但不作容積移轉獎勵。
假設三:規劃停車獎勵(20.00%),地下四層,但不作容積移轉獎勵。
假設四:規劃成容積移轉獎勵10%,停車獎勵20%,地下四層。
假設五:規劃成容積移轉獎勵14.98%,停車獎勵15.02%,地下三層。
經由個案(五種假設)比較分析坪效、稅前利潤佔總成本率、土地報酬率等、稅前毛利率等,經由比較得出方案五為最佳選擇;營建業是個集勞力、技術、資金密集的行業,從開發土地、規劃、建材、施工、外觀來吸引顧客,進而締造銷售率,而擅用容積移轉獎勵措施與停車位獎勵等,更是不可缺的獲利要件。建築經營者如何將公共設施保留地辦理容積移轉,能在增加容移成本之下,取得較高的獎勵樓地板面積,進而創造較高利潤;而此捐贈移轉後的公共設施用地,政府能善加規劃及管理,可以促進區域發展,達到政府、建商、民眾三贏的成效。
關鍵字:容積獎勵、容積移轉、容積率、坪效
Abstract
The measure of “The Reward of Transferable Development Rights” is an inventive system to increase land development volume adopted by the government to enhance the urbanization. The bonus system is not so commonly used by the developers, and there have been only eighteen development cases applying for the volume bonus since 2004. The research is based on real case study to make in-depth study on the influence of “The Reward of Transferable Development Rights “in Lin-Kou district on the investment return rate of the developers. This research could provide helpful and useful reference for developers in Lin-Kou district.
The study is divided into five assumption models by using the same site development project. It researches into “what plant to use” and “which volume bonus alternative to choose” in order to maximize the efficiency of development volume and development profit as well. Assumption I: Use standard regulatory volume only, and no nouns volume from transferable development rights.
Assumption II:
Use volume bonus (15.02%) provided by increasing numbers of parking lot。No bonus volume from transferable development rights used。Basement three required。
Assumption III:
Use Volume bonus (20%) provided by increasing numbers of parking lot。
No volume bonus from transferable development rights used。Basement four required。
Assumption IV:
Use volume bonus (20%) provided by increasing numbers of parking lot。
Use volume bonus (10%) from transferable development rights。Basement four required。
Assumption V:
Use volume bonus (15.02%) provided by increasing numbers of parking lot。Use volume bonus (14.98%) from transferable development rights。Basement three required。
Base on each of the five assumptions, we performed analysis on the difference in volume efficiency, return on investment, return on land investment and pre-tax profit rates and so on and so forth. Option five would be the best choice as a result of comparison. Real estates and construction industry require intensive labor, capital and techniques. Potential customers could be attracted and high trading rate is made possible through the right choice of land, the optimum plan and design, the right usage of construction materials, the good quality of construction, and emphasis on façade. It is essential that we take full advantage of the volume bonus system from transferable development rights and volume bonus by increasing numbers of parking lot in order to maximize the profit.
The management in real estates business should be familiar with the procedures of increasing land development volume by using volume bonus from transferable development rights arising from regulatory reserved land for public facilities. By doing so, the relatively high profit rate could be achieved with slight transferable cost and acquisition of more development floor area from volume bonus. The reserved land for public facilities, whose volume have been transferred out and is still owned by the developers, could be contributed to the government for better use and management to enhance the regional development. The bonus system could achieve the win-win effect among the government, developers, and the public.
目 錄
指導教授推薦書…………………………………………………… I
論文口試委員會審定書……………………………………………II
長庚大學授權書……………………………………………………III
中文摘要…………………………………………………………… V
英文摘要…………………………………………………………… VI
誌謝………………………………………………………………… IX
附錄…………………………………………………………………XII

第一章 緒論……………………………………………………………1
1.1 研究動機……………………………………………………1
1.2 研究目的………………………………………………………4
1.3 研究範圍 ……………………………………………………… 5
1.4 研究方法 ……………………………………………………… 6

第二章 相關文獻回顧…………………………………………………9
2.1容積移轉起源2………………………………………………… 11
2 2.2容積移轉意義……………………………………………………15
2.3容積移轉目的……………………………………………………17
2.4解釋名詞 ……………………………………………………… 18

第三章 背景介紹 ………………………………………………… 20
3.1基地現況分析……………………………………………… 24
3.2容積移轉說明……………………………………………… 25

第四章 台北縣林口鄉國宅段個案分析 …………………………… 27
4.1容移成本與投資率報酬分析………………………………27
4.2個案分析………………………………………………………34
4.3訪談……………………………………………………………38

第五章 結論與建議…………………………………………………41

參考文獻………………………………………………………………44

附錄 …………………………………………………………………… 47









附錄…………………………………………………XII
附錄一 建築技術規則相關法條…………………………………… 47
附錄二 台北縣停車獎勵要點 ……………………………………… 54
附錄三 都市計畫容積移轉辦法 …………………………………… 59
附錄四 容積移轉申請流程圖 ……………………………………… 65
附錄五 北府工建字第0960570735號函…………………………… 67
附錄六 北府工建字第0960628815號函…………………………… 68
附錄七 北府工建字第0960705629號函…………………………… 70
附錄八 林口特定區土地使用分區管制要點 ……………………… 72
附錄九 林口特定區地理位置圖 …………………………………… 73
附錄十 林口特定區土地使用示意圖 ……………………………… 74












圖目錄 …………………………………………………………XIII
圖1.1. 研究流程圖……………………………………………… 8
圖2.1. 容積移轉圖………………………………………………16
圖3.1. 個案位置圖………………………………………………22
圖3.2. 個案位置圖………………………………………………22
圖3.3. 基地位置圖………………………………………………23
圖4.1. 報酬分析比較圖…………………………………………34
圖4.2. 成本報酬圖………………………………………………35
圖4.3. 土地報酬圖………………………………………………35
圖4.4. 稅前利潤佔總成本率圖…………………………………35
圖4.5. 坪效比較圖………………………………………………38
表目錄 ……………………………………………………………XIV
表1.1 林口特定區容積移轉表…………………………………… 3
表1.2 五種假設模型表…………………………………………… 7
表2.1 發展權移轉制度表…………………………………………12
表3.1 林口鄉推案預售統計表……………………………………21
表3.2 林口鄉推案成屋統計表……………………………………21
表4.1 假設一投資報酬評估表……………………………………29
表4.2 假設二投資報酬評估表……………………………………30
表4.3 假設三投資報酬評估表……………………………………31
表4.4 假設四投資報酬評估表……………………………………32
表4.5 假設五投資報酬評估表……………………………………33
表4.6 假設二、三分析表…………………………………………34
表4.7 假設四、五分析表…………………………………………37
文獻資料:
中文文獻部分:
呂衛青(1980),政治大學「發展權觀念在土地使用計畫上可行性研究」,地政研究所碩士論文。
李育坤 (1988),政治大學「台北市地價變遷與空間分佈影響因素之研究」,地政研究所碩士論文。
宋東鉉(1997),台灣大學「容積移轉接收地區之實施範圍及移轉量之研究」碩士論文。
林聰達(2000),成功大學「地價與容積率關係之研究-以旗山都市計畫區為例」,都市計畫研究所碩士論文。
林智偉(1997),中興大學「以建築容積移轉方式取得公共設施用地之研究」都市計劃研究所碩士論文。
吳永福 (1980),政治大學「土地發展權移轉與農地保持問題之研究」,地政研究所碩士論文。
吳憶如(2008),台北大學「容積外部對房價影響之實證-以台北市為例」,都市計劃研究所碩士論文。
游瑞芬(1994),中興大學「以容積移轉取得都市開放空間之研究─以關渡都會公園為例」,都市計劃研究所碩士論文。
蔡碧雲(2000),成功大學「容積移轉接受區劃設之研究-以公共設施用地為例」,碩士論文。

英文文獻部分:


Bruno Stein, Incentive and Planning as Social Policy Tolls, edited by Bruno Stein and S. M. Miller, 1973.
Deborah Stone, A. Policy Paradox and Political Reason. Harper Collins Publisher, 1996.
Rick Pruetz, “Putting Transfer of Development Rights to Work in California”, Solano Press Book, 1993.
期刊資料:
內政部營建署,2001,『容積移轉作業手冊』。
營建署,2003「新國土規劃理念下土地分區使用管制之研究」
邱景升, 2004,土地使用規劃之方格組合模式研究,建築與規劃學報,第五卷第二期。
胡宏昌,1997,「TDR 在美國之發展與檢討」,空間雜誌,第65期,第65-74頁。
楊重信,1992,以發展權移轉與聯合開發方式取得公共設施用地之探討,「研考報導」,第18期,第28-43頁。
謝潮儀,1979,「都市與計劃」容積管制之研擬--台北市住宅區個案分析,第五卷第一期,第51頁。
惟馨周報,2008。2008.4.19~2008.4.25 第115~119頁。
韓道眴、吳卓夫,「台北縣住宅建築容積移轉之投資報酬率分析」,第一屆營建產業永續發展研討。

網站資料:
內政部營建署網站,http://www.cpami.gov.tw。
行政院經濟建設委員會都市及區域發展統計彙編,
http://www.cepd.gov.tw/business/business_sec2.jsp?linkid=104&parentLinkID=7

都市更新研究發展基金會:http://www.ur.org.tw。
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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