臺灣博碩士論文加值系統

臺北市自1996年民間自行辦理都市更新以來，截至2007年10月為止，共有301件（含921震災重建在內）申請在案，其中政府主動劃定更新地區215處（面積327公頃）、民間自行劃定91處（面積26公頃）。另一方面，都市更新計畫，以臺北市已承辦之劃定都市更新地區推動顯示，自民國95年8月底之統計，依據都市更新條例之相關規定一共劃定（含民間自行劃定部分）238件都市更新地區，申請之案件面積卻僅佔全市劃定面積的19.44％，顯示計畫面與執行面相去甚遠，又94年7月28日修正「臺北市都市更新自治條例」公告實施，放寬了更新單元劃定之基準，此一利多再次帶動更新市場的活絡。
政府積極推動都市更新政策，的確產生相當的助益，但對於政府主動劃定之地區卻因無法顯現出有別於自行劃定之優勢，相對於此，便顯得實施成效不彰，故此尚有許多問題亟待解決。
就私部門的實施主體而言，參與都市更新最終目的在於個案執行的利潤，故相較於政府主動劃定之更新地區，那些急待更新重建之窳陋環境的地區，卻因產權複雜、區位價格不高沒有實質開發利潤等，而寧願選擇以自行劃定辦法辦理都市更新，本研究發現都市更新仍是帶動地區環境品質的主要動力，而實施者參與都市更新的誘因從容積獎勵乃至於最後所獲得的實質利益，然而一味的給予容積獎勵也會對都市造成環境負擔，又開發面積過小是否對於改善環境品質，亦無實質上的幫助，如何在法理、情理、學理各方面去強化維護管理的審議機制，是辦理都市更新的重要目標。

關鍵詞：都市更新、自行劃定、更新地區、更新單元

Abstract
Keyword：Urban renewal, Designation by oneself ,Redevelopment area,Renewal unit.
Since Taipei City allowed private implementers to handle the processing of urban renewals in 1996, there were total 301 (including reconstructions after 921 earthquake) applications as of the end of October, 2007. Among these applications, there were 210 areas slated for redevelopment designated by the Government (total 327 hectares), 91 areas slated for redevelopment designated by private implementers. On the other hand, the promotion of areas related for redevelopment which have already been processed by Taipei City Government shows that as of the end of August, 2006, there were 238 cases of urban renewal areas ( including those designated by private implementers) designated according to relevant regulations of Urban Renewal Act. However, the cases which are currently being processed are only 19.44 % (65.15 hectare) of the total areas slated for redevelopment. It shows wide discrepancies in planning and implementation. Furthermore, the promulgation “ Urban Renewal Regulations for Taipei City “ amended on 25th, July, 2005 has loosen delimitation and definition norm of renewal unit which has once again revitalized the market for urban renewal.

Although Government’s actively amending policies for urban renewal has been rather helpful in promoting it, it reveals no relative advantages of areas designated by the Government comparing to those designated by private implementers. The implementation efficiency of the Government is rather low compared to the efficiency of the private implementers. Therefore, there are still many problems waiting to be solved.

As for the subjectivity of implementation conducted by private implementers, the ultimate goal for joining urban renewals is the profits gained from each case. Therefore, comparing to areas slated for redevelopment designated by the Government, the owners of lands or legal buildings of poor environment which are in dire need of redevelopment rather choose to designate the renewal units by themselves because these lands or buildings lack tangible development profits due to complicated property rights, low location prices. This research finds that urban renewal is still the driving force for improving the environmental quality within an area, and implementers ’ incentives for participating in urban renewals include floor area bonus and tangible profits they get at the end. However, giving too much floor area bonus will also increase environmental burdens to the city and too less development areas have no substantial help to improve the environmental quality. How to strengthen the review mechanism of conservation management legally, humanly and academically is the ultimate goal for processing urban renewal.

目 錄
中文摘要　　　　 …………………………………………………………………………… Ⅰ
英文摘要 …………………………………………………………………………… Ⅱ
謝誌　　　　 …………………………………………………………………………… Ⅲ
目 錄 …………………………………………………………………………… Ⅴ
圖目錄　　　　 …………………………………………………………………………… Ⅵ
表目錄　　　　 …………………………………………………………………………… IV


第一章 緒論 ……………………………………………………………………… 1-1
第一節 研究動機與目的 …………………………………………………… 1-1
第二節 研究範圍與內容 …………………………………………………… 1-4
第三節 研究步驟、方法與流程 …………………………………………… 1-5

第二章 文獻回顧 ………………………………………………………………… 2-1
第一節 都市更新理論分析 ………………………………………………… 2-1
第二節 都市更新地區劃定相關法令回顧 ………………………………… 2-7
第三節 國外都市更新實施歷程相關文獻 ………………………………… 2-32
第四節 國內都市更新實施歷程相關文獻 ………………………………… 2-37
第五節 都市更新導入房地產開發 ………………………………………… 2-43
第六節 小結 ………………………………………………………………… 2-51

第三章 臺北市都市更新現況分析 ……………………………………………… 3-1
第一節 研究案例調查計畫的擬定 ………………………………………… 3-1
第二節 臺北市各行政區及劃定都市更新現況概述 ……………………… 3-3
第三節 臺北市都市更新案例調查分析 …………………………………… 3-28
第四節 臺北市都市更新核准案件統計說明 ……………………………… 3-40
第五節 小結 ………………………………………………………………… 3-52

第四章 研究案例實施都市更新問題及對策探討 ……………………………… 4-1
第一節 臺北市更新劃定地區深入訪談內容及更新課題歸納 …………… 4-2
第二節 臺北市劃定地區更新課題歸納 …………………………………… 4-8
第三節 臺北市劃定地區更新課題成因之分析 …………………………… 4-10
第四節 小結 ………………………………………………………………… 4-13

第五章 結論與建議 ……………………………………………………………… 5-1
第一節 結論 ………………………………………………………………… 5-1
第二節 建議 ………………………………………………………………… 5-5
參考文獻 …………………………………………………………………… 參考文獻-1
附 錄………………………………………………………………………… 附錄-1
圖目錄
圖1-1 研究流程圖 …………………………………………………………… 1-7
圖2-1 都市更新作業流程圖 ………………………………………………… 2-14
圖2-2 都市更新事業計畫概要審查流程圖 ………………………………… 2-15
圖2-3 自行劃定更新單元流程圖 …………………………………………… 2-21
圖2-4 新竹市都市更新單元劃定基準圖 …………………………………… 2-29
圖2-5 公部門劃定執行之成效評估因子關係圖 …………………………… 2-49
圖2-6 私部門執行之評估因子關係圖 ……………………………………… 2-50
圖3-1 本研究調查計畫流程 ………………………………………………… 3-3
圖3-2 都市更新事業計畫審議流程圖 ……………………………………… 3-5
圖3-3 都市更新辦理預估時程流程圖 ……………………………………… 3-7
圖3-4 放寬更新地區(單元)劃定基準圖 …………………………………… 3-8
圖3-5 臺北市未經劃定應實施更新地區自行劃定更新單元統計 ………… 3-22
圖3-6 臺北市都市更新辨理審議案件統計圖 ……………………………… 3-24
圖3-7 臺北市都市更新核定案件統計圖 …………………………………… 3-26
圖3-8 政府主動劃定更新地區流程圖 ……………………………………… 3-30
圖3-9 民間自行劃定更新地區流程圖 ……………………………………… 3-30
圖3-10 臺北市目前更新更新辦理審分布圖 ………………………………… 3-33
圖3-11 士林區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-34
圖3-12 大同區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-34
圖3-13 大安區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-35
圖3-14 中山區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-35
圖3-15 中正區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-36
圖3-16 內湖區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-36
圖3-17 文山區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-37
圖3-18 北投區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-37
圖3-19 松山區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-38
圖3-20 信義區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-38
圖3-21 南港區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-39
圖3-22 萬華區–政府劃定地區及民間劃定單元分布圖 …………………… 3-39
表目錄
表1-1 臺北市都市更新案件統計（處） ……………………………………… 1-2
表1-2 民間辦理都市更新案建統計表 (含921）(件) ……………………… 1-3
表2-1 都市更新相關理論與文獻回顧表 ……………………………………… 2-5
表2-2 臺北市土地及合法建築物所有權人申請自行劃定更新地區（單元）
（重建區段）相關規定 …………………………………………………… 2-22
表2-3 都市更新地區更新單元劃定相關法令彙整表 ………………………… 2-31
表2-4 我國與美、日之都市更新差異比較表 ………………………………… 2-42
表2-5 開發投資決策理論文獻回顧 …………………………………………… 2-46
表3-1 執行各項都市更新事業計畫時所有權人及產權面積之
同意比例 ………………………………………………………………… 3-10
表3-2 臺北市民間影響開發商投資之指標因素 ……………………………… 3-16
表3-3 臺北市各行政區之土地面積與其都市更新核定案件
面積之百分比 …………………………………………………………… 3-20
表3-4 臺北市一般劃定、自行劃定申請案 …………………………………… 3-21
表3-5 臺北市自行劃定申請案件統計 ………………………………………… 3-23
表3-6 更新審議辦理情形(含自行劃定) ……………………………………… 3-23
表3-7 更新事業計畫核定案件統計 …………………………………………… 3-25
表3-8 臺北市各行政區目前辦理更新情 ……………………………………… 3-27
表3-9 臺北市一般劃定、自行劃定之概況 …………………………………… 3-28
表3-10 臺北市各行政區一般劃定公告地區及辦理更新審議單元 …………… 3-31
表3-11 臺北市都市更新業計畫核定案件資料彙整表 ………………………… 3-41
表4-1 臺北市一般劃定、自行劃定申請案 …………………………………… 4-1

一、中文文獻
(一) 書籍＆研究報告類
1.丁致成，城市多贏策略－都市計畫與公共利益，台北：創興，1997。
2.美國都市與土地協會著.開創都市與土地研究室編譯，「社區參與及發展—開發者指南，創新出版社」，1992。
3.台中縣政府城鄉課，「台中縣地區綱要發展計畫」，2000。
4.宏大不動產鑑定顧問(股)公司編譯，「不動產估價」，美國估價協會原著，The Appraisal of Real Estate，第十一版，1999。
5.吳英明。「公私部門協力關係之研究：兼論都市發展與公私部門聯合開發」，復文圖書出版社，1996。
6.黃健二，「都市更新之研究」，大佳出版社出版，1988。
7.財團法人都市更新研究發展基金會，「東勢鎮重建綱要計畫」，財團法人都市更新研究發展基金會出版，1999。
8.財團法人都市更新研究發展基金會，「都市更新魔法書」，台北：田園城市，2002。
9.財團法人都市更新研究發展基金會，「都市更新法規經緯」，台北：田園城市，2002。
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11.陳明竺，「都市設計」，創興，台北，1992。
12.張金鶚，「台北市都市更新長程計畫─台北市都市更新獎勵措施與制度之研究」，台北市政府工務局都市計畫處，1991。
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(二) 期刊類
14.王鴻楷、夏鑄九，「專業者為何要民眾參與及市民參與對台灣社會的意義」，2001。
15.林啟賢、李欽漢，「都市更新推動過程中居民參與的意願課題研析」，全國土地管理與開發學術研討會，2001。
16.亞洲房地產學會，「都市更新課題與挑戰」，空間125期，1月，2000。
17.夏鑄九，「市民參與和地方自主性：臺灣的社區營造」，城市與設計頁175-185，1999。
18.陳麗紅，「英國市中心區再開發政策之探討-以推展觀光為策略」，台灣土地金融季刊，1996。
19.張義權，「都市更新權利變換之估價」，鑑定論壇第三期，1月，2000。
(三) 研討會論文集類
20.許育齊、何姿徵、張宇欽，「城鄉永續發展」，第十屆建築研究成果發表會論文集，1997。
21.張隆盛，「東勢永續城鄉發展規劃」，國家永續發展論壇-第四次圓桌會議，2001。
(四) 學位論文
22.王敏穎，「邁向"美麗新世界"從都市更新容積獎勵辦法剖析都市更新問題」，臺灣大學建築與城鄉研究所，碩士論文，1998。
23.江麗玲，「捷運場站聯合開發權利變換方式之研究」，政治大學地政研究所碩士論文，1990。
24.林佑璘，「臺北市實施都市更新歷程及影響之研究」，中國文化大學/建築及都市計畫研究所，碩士論文，2003。
25.林啟達，「我國都市更新權利變換中產權變換機制問題之研究」，中國文化大學/建築及都市計畫研究所，碩士論文，2002。
26.吳志偉，「台北市獎勵民間興辦都市更新之研究」碩士論文，政治大學，1997。
27.胡英鵬，「我國都市更新權利變換制度改善策略之研究」，文化大學建築及都市計畫所，碩士論文，2001。
28.周世璋，「我國都市更新政策之研究--兼論都市更新房地取得及處分之方式」，中國文化大學/實業計劃(工學組)研究所，博士論文，1987。
29.洪貴源，「社區住民自辦都市更新程序與權利變換之研究」，淡江大學/建築學系，碩士論文，2001。
30.張力仁，「民間參與都市更新事業財務規劃與籌措方式研究」，國立台北科技大學/建築與都市設計研究所，碩士論文，2002。
31.張友怡，「私部門辦理都市更新問題之研究」，中興大學土都市計劃所，碩士論文，1999。
32..黃國堅，「以權利變換方式推行都市更新產權處理之研究」，國立政治大學，碩士論文， 1988。

33.楊伯耕，「更新計劃中權利變換方式之研究」，國立政治大學地政研究所，碩士論文，1984。
34.賴宗明，「建築投資業參與都市更新之研究--以台南市為例」，國立成功大學都市計畫所，1998。
35.謝文娟，「都市更新獎助誘因財務模擬之研究」，國立成功大學都市計劃學系，碩士論文，2004。
36. 陳全勝，論都市更新容積獎勵對房地產投資報酬率影響之研究－以臺北市中山區長安段三小段709、717地號都市更新案為例，碩士論文，國立臺灣科技大學，台北，2004。
37. 簡俊卿，民間自辦都市更新設置公益設施使用成效之研究－以台北市更新設置活動中心案為例，碩士論文，私立中國文化大學建築及都市計畫研究所，台北，2004。
38. 楊智瑤，台北市都市更新設置公益設施成效之研究－以戶外公共空間為例，碩士論文，國立台北科技大學，台北，2005。
39. 羅榮華，探討獎勵建築基地增設公共開放空間成效之研究—以臺北市為例。國立臺灣科技大學建築研究所碩士論文，臺北，2004。
(五) 網路資源
40.台中縣政府建設局 http://construction.taichung.gov.tw/
41.台北市政府都市發展局 http://www.planning.taipei.gov.tw/
42.財團法人都市更新研究發展基金會 http://www.ur.org.tw/
43. 臺北市政府法規委員會（2006）臺北市現行法規查詢系統http://www.law.taipei.gov.tw/taipei/lawsystem/news.jsp
44. 國家政策網路資料庫 http://thinktank.nat.gov.tw/
45. 內政部營建署 http://ur.cabc.org.tw/index.asp
(六) 參考法規
46.都市更新條例
47.都市更新條例施行細則
48.都市更新權利變換實施辦法
49.都市更新建築容積獎勵辦法
50.都市更新團體設立管理及解散辦法
51.都市更新審議委員會組織準則
52.都市更新事業接管辦法
53.都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法
54.都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法
55.台北市都市更新自治條例
56.不動產估價技術規則
二、英文文獻
57.Chris Couch， “ Urban Renewal Theory and Practice ”，Macmillan Education LTD.，1990.
58.Jon Van Til , “ Citizen Participation in Neighborhood Transformation--A Social Movement Approach”, Urban Affairs Quarterly ,Vol. 15 , pp.493~452. 1980.
三、日文文獻
59.木戶恒男，「日本の再開発そとの変遷」，都市更新策略與亞洲經驗實務研討會手冊，2005。
60.宮原義昭，「日本にずけゐ、再開発事業の実施状況と今後の課題」，都市更新策略與亞洲經驗實務研討會手冊，2005。
61.社團法人全囯市街地開發協会，日本の都市再開發4－－市街地在開事業の全紀錄，1995。